Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 ноября 2012 г. N Ф03-5332/12 по делу N А51-8737/2011

г. Хабаровск

27 ноября 2012 г.

А51-8737/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: А.Н. Барбатова

Судей: М.М. Саранцевой, С.Ю. Лесненко

при участии

от ответчика: Иванов О.Ю., представитель, доверенность от 12.07.2011 б/н

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

на решение от 27.06.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2012

по делу N А51-8737/2011

Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.В. Перязева, в апелляционном суде судьи: А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышев, Н.А. Скрипка

По иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

к обществу с ограниченной ответственностью "Даль-Аква"

о выселении, взыскании 86 621 руб. 10 коп.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ОГРН 1092540004424, 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Пологая, 21) (далее - ТУ Росимущества в Приморском крае) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Даль-Аква" (ОГРН 1022502130771, Приморский край, г. Владивосток, ул. Суханова, 6В, 2) (далее - ООО "Даль-Аква", общество) о выселении из нежилых помещений площадью 58 кв. м., расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Суханова, 6в и взыскании 86 621 руб. 10 коп., из которых: 27 981 руб. 54 коп. пени по договору аренды недвижимого имущества N 554/01 по состоянию на 31.05.2011, 58 639 руб. 56 коп. убытков за период с 01.06.2011 по 31.09.2011 (с учетом уточнения размера исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ).

Иск обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды N 554/01 в части своевременной оплаты арендных платежей, наличием оснований для его выселения из занимаемых помещений в связи с отказом истца от договора и взыскания с ответчика пени, а также убытков, возникших в связи с несвоевременным возвратом имущества, в соответствии со статьями 309, 450, 610, 614, 622 ГК РФ.

ООО "Даль-Аква" заявлен встречный иск к ТУ Росимущества в Приморском крае о взыскании 2 644 806 руб. 85 коп., составляющих стоимость неотделимых улучшений арендованного по договору N 554/01 имущества, возникших в результате капитального ремонта (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 27.06.2012 первоначальный иск удовлетворен частично. Суд постановил выселить ООО "Даль-Аква" из нежилых помещений площадью 58 кв. м., расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Суханова, 6в, и взыскать с него 2 482 руб. 40 коп. пени. Встречный иск удовлетворен в полном объеме. С ТУ Росимущества в Приморском крае за счет казны Российской Федерации путем зачета исковых требований в пользу ООО "Даль-Аква" взыскано 2 642 324 руб. 45 коп.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2012 решение в обжалуемой части (удовлетворения встречного иска) оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы наличием у ООО "Даль-Аква" обязанности по возврату переданных в аренду помещений в связи с прекращением действия договора N 554/01 с 03.06.2011, а также ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды в части своевременной оплаты арендных платежей. Отказ в удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков мотивирован недоказанностью факта причинения убытков, их размера и наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у ТУ Росимущества в Приморском крае убытками. Удовлетворяя встречные исковые требования, суды исходили из доказанности проведения обществом с согласия арендодателя капитального ремонта арендованных помещений, в результате которого возникли неотделимые улучшения.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Приморском крае просит решение от 27.06.2012 в части удовлетворения встречного иска, постановление апелляционного суда от 14.09.2012 отменить, в удовлетворении требований ООО "Даль-Аква" отказать в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель привел доводы о незаконности и необоснованности обжалуемых судебных актов, принятых с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает на то, что на момент заключения договора аренды проведение капитального ремонта арендуемых помещений не требовалось, а необходимо было провести только текущий ремонт. Ссылается на то, что арендодатель не давал разрешения на проведение капитального ремонта спорных помещений. Считает, что имеющиеся в деле доказательства не свидетельствуют о наличии такого согласия. Полагает, что основания для взыскания стоимости произведенного капитального ремонта, переданных по договору аренды помещений, отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Даль-Аква" выразило несогласие с приведенными в ней доводами и просило в ее удовлетворении отказать.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Даль-Аква" поддержал приведенные в отзыве на кассационную жалобу доводы и просил в удовлетворении жалобы отказать.

Представитель ТУ Росимущества в Приморском крае, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в заседании суда кассационной инстанции участия не принимал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов, 01.10.2001 между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (правопредшественник ТУ Росимущества в Приморском крае) (арендодатель) и ООО "Даль-Аква" (арендатор) заключен договор N 554/01 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края и являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Суханова, 6в, площадью 58 кв. м., согласно плану (выкопировке) помещения с экспликацией для использования под реабилитационный центр для инвалидов.

Срок аренды установлен с 01.10.2001 по 30.09.2006 (пункт 1.2. договора). Договор зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке 05.12.2001.

Согласно пунктам 3.1, 3.2. договора арендная плата в месяц за спорные помещения составляет 483 руб. 33 коп. и подлежит внесению по указанным в договоре реквизитам ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца.

Пунктом 3.4. договора предусмотрена уплата пени в случае просрочки арендной платы в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 4.1. договора при проведении арендатором капитального ремонта арендуемых помещений за свой счет затраты, понесенные им, могут быть зачтены в счет арендной платы, при условии предварительного согласования с арендодателем планируемых работ, после фактического их выполнения и предоставления арендодателю документов, подтверждающих проведение ремонта.

В сентябре 2002 года и в апреле 2003 года ГУ ДальНИИС РААСН произвело диагностические обследования конструкций цокольного этажа здания по ул. Суханова, 6в в г. Владивостоке, где расположены помещения, являющиеся объектом гражданской обороны, и выявило необходимость проведения капитального ремонта таких помещений, в том числе и переданных по договору аренды N 554/01

Впоследствии ГУ ДальНИИС РААСН по заявке ООО "Даль-Аква" разработало рабочий проект "Капитальный ремонт убежища ГО по ул. Суханова, 6в в г. Владивостоке", который вместе со сметами на ремонтные работы был согласован с балансодержателем помещений -Главным управлением ГОЧС по Приморскому краю, что подтверждается письмом от 17.12.2002исх. N 61/2769.

Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края от 28.07.2003 письмом исх. N 53/4-9-6008 сообщил ООО "Даль-Аква" о разрешении на проведение капитального ремонта арендуемых по договору N 554/01 помещений на основании решения Приморской краевой межведомственной комиссии по недвижимому имуществу.

ООО "Даль-Аква" в 2003 году произвело капитальный ремонт спорных нежилых помещений, что подтверждается актами о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 06.01.2003 N 1, от 31.01.2003 N 2, от 04.03.2003 N 3, от 02.04.2003 N 4, от 30.05.2003 N 5, от 30.06.2003 N 6, от 30.09.2003 N 7, от 22.12.2003 N 8, заключением эксперта от 15.03.2012 N 005-с/2012, выполненного Консалтинговой компанией "Арктур Эксперт".

По истечению срока действия договора арендатор продолжил пользоваться переданными в аренду помещениями при отсутствии возражений арендодателя.

Претензией от 03.02.2011 N 08-1401 ТУ Росимущества в Приморском крае потребовало от общества погашения задолженности по арендной плате и уплате пени в связи с ненадлежащим исполнением условий договора в период его действия. Письмом от 18.02.2011 N 08-2176 ТУ Росимущества в Приморском крае уведомило ООО "Даль-Аква" об отказе от договора аренды с 31.05.2011.

Указанные обстоятельства послужили основание для обращения ТУ Росимущества в Приморском крае в арбитражный суд с первоначальным иском. ООО "Даль-Аква", полагая, что стоимость произведенных им в результате капитального ремонта неотделимых улучшений переданных в аренду помещений в размере 2 644 806 руб. 85 коп., подлежит взысканию с ответчика, предъявило встречный иск.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).

Арбитражным судом установлено, что общество по истечении срока действия договора аренды N 554/01 продолжало пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений ТУ Росимущества в Приморском крае. В связи с этим суд с учетом указанных норм права, пришел к выводу о том, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

Дав оценку письму арендодателя от 18.02.2011 N 08-2176, исходя из положений пункта 2 статьи 610, статьи 622 ГК РФ, суд пришел к правомерному выводу о прекращении указанных арендных отношений с 03.06.2011 ввиду одностороннего отказа от договора со стороны ТУ Росимущества в Приморском крае и обоснованности в этой связи его требования о выселении ООО "Даль-Аква" из арендованных нежилых помещений.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания 2 482 руб. 42 коп. пени (с учетом уменьшения их размера в порядке статьи 333 ГК РФ), арбитражный суд исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения обществом обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями, правомерно определенных истцом: периода просрочки исполнения обязательства, суммы задолженности общества, а также действующей ставки рефинансирования Банка России.

Отказывая во взыскании заявленных ТУ Росимущества в Приморском крае убытков арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом наличия совокупности элементов состава правонарушения, необходимого для привлечения ответчика к ответственности в виде взыскания убытков, а именно: наличия убытков и причинно-следственную связь между действиями ответчика и возникшими убытками, размер понесенных убытков.

Арбитражные суды, удовлетворяя встречные исковые требования, исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Частью 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды установили, что проведение ООО "Даль-Аква" ремонтных работ арендуемых помещений согласовано с арендодателем - Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края и балансодержателем помещений (объекта ГО) - Главным управлением ГОЧС по Приморскому краю, и не противоречит условиям договора. При этом установлено, что факт выполнения работ по капитальному ремонту подтверждается имеющимися в деле доказательствами, а именно: договорами, актами о приемке выполненных работ по форме КС-2 справками о стоимости выполненных работ и затрат от 15.01.2008, расходными и товарными накладными, платежными поручениями, заключением эксперта от 15.03.2012 N 005-с/2012, и иными документами, представленными в материалы дела.

С учетом установленного, положений статьи 65 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ТУ Росимущества в Приморском крае установленную экспертным заключением стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 644 806 руб. 85 коп., возникших в результате согласованных сторонами капитальных ремонтных работ, произведенных ООО "Даль-Аква".

Довод заявителя жалобы о том, что на момент заключения договора аренды проведение капитального ремонта арендуемых помещений не требовалось, а необходимо было провести только текущий ремонт подлежит отклонению судом кассационной инстанции, поскольку необходимость проведения в спорных помещениях ремонтно-восстановительных работ капитального характера как на момент заключения договора аренды N 554/01, так и в 2002-2003 годах подтверждается заключением эксперта от 15.03.2012 N 005-с/2012, выполненного Консалтинговой компанией "Арктур Эксперт" по настоящему делу на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2011.

Его же доводы о том, что арендодатель не давал разрешения на проведение капитального ремонта спорных помещений, а имеющиеся в деле доказательства не свидетельствуют о даче такого согласия, также подлежат отклонению как направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных арбитражными судами обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ в кассационной инстанции недопустимо. Кроме того, указанные доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку. Оснований для их иной оценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Нарушений либо неправильного применения судами норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 27.06.2012, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2012 и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.06.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2012 по делу N А51-8737/2011 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Барбатов

Судьи

М.М. Саранцева С.Ю. Лесненко