Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 марта 2013 г. N Ф03-389/13 по делу N А51-413/2012

г. Хабаровск

22 марта 2013 г.

А51-413/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Барбатова А.Н.

Судей: Саранцевой М.М., Шведова А.А.

при участии:

от истца: представитель не явился;

от ответчика: Салыкова Л.В., представитель по доверенности от 28.11.2012 N 28/1-6699;

от третьего лица: Салыкова Л.В., представитель по доверенности от 28.11.2012 б/н

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Махмудова Бахрама Мирага оглы

на решение от 13.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2012

по делу N А51-413/2012 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Левченко Е.А., в суде апелляционной инстанции судьи Ветошкевич А.В., Синицына С.М., Скрипка Н.А.

По иску индивидуального предпринимателя Махмудова Бахрама Мирага оглы

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

Индивидуальный предприниматель Махмудов Бахрам Мирага оглы (ОГРНИП 304253731800017, место нахождения: Приморский край, г.Владивосток; далее - ИП Махмудов Б.М., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, место нахождения: Приморский край, г.Владивосток, Партизанский пр-кт, 20; далее - УМС г.Владивостока) в лице муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" об обязании в двадцатидневный срок со дня вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи объектов недвижимости N 127-КП (с субъектами малого предпринимательства) от 14.12.2011 общей площадью 79,4 кв.м в здании жилого дома (лит. А), номера на поэтажном плане 1-7; этаж подвальный; назначение торговое; существующие ограничения (обременения) права: аренда, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Красного Знамени, д. 91, в собственность ИП Махмудова Б.М. по цене, определенной в ходе рассмотрения спора. Считать заключенным договор на указанных условиях, при его незаключении УМС г.Владивостока в лице Муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" в установленный срок.

Определением суда от 07.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ОГРН 1022501294551, место нахождения: Приморский край, г.Владивосток, Партизанский пр-кт, 3; далее - МКУ "АПМЗН", учреждение).

Решением от 13.08.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2012, на Управление муниципальной собственности г.Владивостока в лице муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" возложена обязанность в двадцатидневный срок со дня вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи объектов недвижимости N 127-КП (с субъектами малого предпринимательства) от 14.12.2011 общей площадью 79,4 кв.м в здании жилого дома (лит. А) номера на поэтажном плане 1-7; этаж подвальный; назначение: торговое; существующие ограничения (обременения права): аренда; расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, проспект Красного Знамени, д.91, в собственность ИП Махмудова Б.М. по цене по состоянию на 03.10.2011, составляющей 2 966 102 руб. без учета НДС. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В части удовлетворения иска судебные акты мотивированы наличием у истца как субъекта малого предпринимательства подтвержденного вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 11.07.2011 по делу N А51-6573/2010 преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества, по цене, определенной экспертом в ходе рассмотрения дела, по состоянию на 03.10.2011 без учета НДС на основании статей 422, 445, 446 ГК РФ.

В кассационной жалобе ИП Махмудов Б.М. просит решение от 13.08.2012 изменить и обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи спорных объектов по цене, составляющей 1 949 153 руб. без НДС по состоянию на 31.03.2010, определенной экспертом-оценщиком на дату незаконного отказа УМС г.Владивостока в приобретении предпринимателем арендуемого недвижимого имущества, а постановление от 06.11.2012 об обязании УМС г.Владивостока заключить договор купли-продажи нежилого помещения с ИП Махмудовым Б.М. по цене, определенной в ходе рассмотрения, дела отменить.

В обоснование жалобы приведены доводы о несвоевременном исполнении УМС г.Владивостока решения Арбитражного суда Приморского края от 11.07.2011 по делу N А51-6573/2010, что привело к неблагоприятным для истца последствиям в виде повышения рыночной стоимости спорного помещения.

В возражениях и в отзыве на кассационную жалобу УМС г.Владивостока и МКУ "АПМЗН", не соглашаясь с позицией истца, указывают на то, что действующим законодательством не предусмотрена возможность определения выкупной стоимости арендуемого имущества на дату отказа компетентного органа в приобретении субъектом малого предпринимателя муниципального имущества.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи в порядке статьи 153.1 АПК РФ при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель ответчика и третьего лица просил обжалуемые судебные акты оставить в силе по основаниям, изложенным в возражениях и в отзыве на жалобу.

Представитель истца, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда кассационной инстанции не явился.

Проверив законность решения от 13.08.2012, постановления от 06.11.2012, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Как установлено судами, муниципальное образование город Владивосток является собственником нежилых помещений общей площадью 79,4 кв.м в здании жилого дома (лит. А), номера на поэтажном плане 1-7, этаж подвальный, назначение торговое, расположенные по адресу: г. Владивосток, проспект Красного Знамени, 91 (далее - нежилые помещения).

На основании договоров от 17.11.2003 N 04-00777-003-Н-АР-2823-00, 29.12.2008 N 04-00777-003-Н-АР-5965-00 указанные нежилые помещения переданы УМС г.Владивостока (арендодатель) в аренду ИП Махмудову Б.М. (арендатор).

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) 25.02.2010 предприниматель обратился к главе администрации г.Владивостока с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений, предоставив дополнительные документы письмами от 11.03.2010 и 18.03.2010.

Письмом УМС г.Владивостока от 31.03.2010 N 2011Д; 5600сп в преимущественном праве на приобретение спорного арендуемого помещения истцу отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 12.04.2011 по делу N А51-6573/2010 отказ УМС г.Владивостока в преимущественном праве на приобретение предпринимателем спорного арендуемого имущества признан незаконным, на УМС г. Владивостока возложена обязанность в двадцатидневный срок со дня вступления решения в законную силу устранить допущенное нарушение путем принятия решения о включении в решение об условиях приватизации преимущественного права ИП Махмудова Б.М. на приобретение имущества, расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект Красного Знамени, дом 91, общей площадью 79,40 кв.м, и направлении в месячный срок со дня вступления решения в законную силу ИП Махмудову Б.М. предложения о заключении договора купли-продажи нежилых помещений с приложением проекта договора купли-продажи помещений.

Во исполнение указанного судебного решения УМС г. Владивостока издано распоряжение от 24.11.2011 N 991/28 о приватизации спорных нежилых помещений путем возмездного отчуждения в собственность ИП Махмудова Б.М., имеющего преимущественное право на выкуп нежилых помещений по выкупной цене с учетом рыночной стоимости по состоянию на 03.10.2011 на основании отчета независимого оценщика ООО "Центр оценки и экспертизы собственности" от 12.10.2011 N 148-33/2011 в размере 3 204 237 руб. (без НДС).

Этим же распоряжением МКУ "АПМЗН" поручено осуществить юридические действия, связанные с его исполнением.

МКУ "АПМЗН" в адрес ИП Махмудова Б.М. направлено уведомление 02.12.2011 N 1-11/4456 с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества по выкупной цене 3 204 237 рублей (без учета НДС) с приложением проекта договора купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого предпринимательства) от 14.12.2011 N 127-КП, копий решений Думы г.Владивостока от 28.02.2011 N 633 и от 24.11.2011 N 770 об условиях приватизации арендуемого имущества.

Письмом от 15.12.2011 предприниматель выразил свое согласие на использование преимущественного права на приобретение нежилого помещения и на заключение договора купли-продажи по выкупной цене 1 978 000 руб. с учетом НДС, приложив к нему подписанный проект договора купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого предпринимательства) от 14.12.2011 N 127-КП и протокола разногласий от 14.12.2011.

В письме от 23.12.2011 N 1-11/4689 МКУ "АПМЗН" сообщило предпринимателю об отсутствии правовых оснований для изменения каких-либо условий приватизации и просило истца заключить договор купли-продажи арендуемого имущества на условиях, изложенных в распоряжении УМС г.Владивостока N 991/28 с учетом рыночной цены, установленной отчетом N148-33/12011.

Ввиду недостижения сторонами соглашения о выкупной цене арендуемых помещений возник настоящий спор.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судами установлено, что при вынесении распоряжения от 24.11.2011 N 991/28 и подготовке проекта договора купли-продажи недвижимого имущества N127-КП УМС г.Владивостока руководствовалось отчетом об оценке от 12.10.2011 N 148-33/2011, подготовленным ООО "Центр оценки и экспертизы собственности", согласно которому рыночная стоимость оцениваемых помещений, находящихся в собственности Владивостокского городского округа, по состоянию на 03.10.2011 составляет с учетом ограничивающих условий округленно 3 781 000 руб., включая НДС, 3 204 237 руб. без учета НДС.

Согласно представленному ИП Махмудову Б.М. отчету об оценке от 17.06.2011 N 3404, выполненному другим независимым оценщиком - ООО "Римско Эксперт-Консалтинг", рыночная стоимость нежилых помещений составляет округленно 1 978 000 руб., включая НДС.

При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого предпринимателем нежилого помещения суд первой инстанции назначил проведение судебной экспертизы по вопросу об определении его рыночной стоимости.

Согласно заключению независимого эксперта-оценщика от 01.06.2012 N 208-05/12 рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 03.10.2011 составляет 3 500 000 руб. с учетом НДС, 2 966 102 руб. без учета НДС; по состоянию на 31.03.2010 составляет 2 300 000 руб. с учетом НДС, 1 949 153 руб. без учета НДС.

Исходя из этого экспертного заключения суд первой инстанции на основании статьи 446 ГК РФ установил в договоре купли-продажи рыночную цену нежилых помещений в размере 2 966 102 руб. (без НДС) по состоянию на 03.10.2011, отклонив доводы предпринимателя о необходимости определения их цены по состоянию на 31.03.2010, когда предпринимателю было незаконно отказано в преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества, ссылаясь на вступление в законную силу решения арбитражного суда от 12.04.2011 по делу N А51-6573/2010 11.07.2011.

Между тем в силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

Поскольку указанная в заключении от 01.06.2012 N 208-05/12 рыночная стоимость имущества в размере 2 966 102 руб. без учета НДС определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, данная цена не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. Данные об оценке рыночной стоимости спорного имущества на дату получения ответчиком надлежащего заявления ИП Махмудова Б.М. о реализации преимущественного права на его приобретение в материалах настоящего дела отсутствуют и при его рассмотрении такая стоимость не определялась.

Кроме того, суд первой инстанции, установив наличие между сторонами разногласий по условию договора о цене выкупаемого имущества и рассмотрев спор по правилам пункта 2 статьи 445, статьи 446 ГК РФ, возложил на ответчика обязанность заключить с истцом договор купли-продажи объектов недвижимости, что не соответствует требованиям, предъявляемым к резолютивной части решения о заключении договора, предусмотренным статьей 173 АПК РФ, и характеру спорных отношений, возникших между сторонами. При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции указанное нарушение не устранил.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты, принятые с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, подлежат отмене на основании частей 1-3 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует предложить истцу уточнить исковые требования исходя из надлежащего способа защиты нарушенного права, направленного на урегулирование разногласий по договору, и устранить допущенные нарушения, определив выкупную цену спорного имущества с учетом положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, и позиции истца относительно применения рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 31.03.2010.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2012 по делу N А51-413/2012 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н.Барбатов

Судьи

М.М.Саранцева А.А.Шведов