Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 февраля 2022 г. N Ф03-6478/21 по делу N А04-3852/2021

г. Хабаровск

16 февраля 2022 г.

А04-3852/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Н.В. Меркуловой

судей А.И. Михайловой, Л.М. Черняк

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Паноптикум": Радченко И.П., представитель по доверенности от 17.10.2019;

от администрации города Благовещенска: Змеу Ю.В., представитель по доверенности от 06.07.2021 N 01-10/7121;

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу администрации города Благовещенска

на решение от 19.07.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021

по делу N А04-3852/2021 Арбитражного суда Амурской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Паноптикум" (ОГРН 1182801008763, ИНН 2801244267, адрес: 675004, Амурская обл., г. Благовещенск, ул. Зейская, д. 173, корп. 1, каб. 101)

к администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015, адрес: 675004, Амурская обл., ул. Благовещенск, ул. Ленина, д. 133, 309)

о признании незаконным решения

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Паноптикум" (далее - ООО "Паноптикум", общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным решения администрации города Благовещенска (далее - администрация) об отказе в реализации права на выкуп земельного участка от 18.03.2021 N 535/16. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать администрацию принять решение о предоставлении в собственность ООО "Паноптикум" (за плату) земельного участка с кадастровым номером 28:01:170164:47, площадью 16 188 кв.м., заключив договор купли-продажи данного земельного участка от 18.03.2021.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 19.07.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021, заявление общества удовлетворено: решение администрации г. Благовещенска от 18.03.2021 N 535/16 об отказе в реализации права на выкуп земельного участка признано незаконным как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации; суд обязал администрацию повторно рассмотреть заявление от 05.03.2021 N 1410з о предоставлении в собственность (за плату) ООО "Паноптикум" земельного участка с кадастровым номером 28:01:170164:47.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация города Благовещенска в кассационной жалобе просит Арбитражный суд Дальневосточного округа их отменить, обществу в удовлетворении заявленных требований отказать. По мнению администрации, судами допущено неправильное применение норм материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы полагает, что администрацией г. Благовещенска правомерно отказано ООО "Паноптикум" в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 28:01:170164:47, поскольку площадь испрашиваемого обществом земельного участка значительно превышает площадь, на которой расположены объекты недвижимости. Обращает внимание на то, что обществом не предоставлены доказательства комплексного освоения испрашиваемого земельного участка применительно к его целевому назначению и находящихся на нем зданий и сооружений.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Паноптикум" заявило о своем несогласии с изложенными в ней доводами, считает, что у суда округа оснований для отмены принятых по делу судебных актов не имеется.

В заседаниях суда кассационной инстанции 12.01.2022, 09.02.2022 представитель администрации доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержала в полном объеме. Представитель общества просил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения.

Арбитражный суд Дальневосточного округа, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и доводы кассационной жалобы, дополнений к ней, отзыва, проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к следующему.

При рассмотрении данного дела судами установлено, что 27.09.2019 ООО "Паноптикум" признано победителем аукциона, проведенного комитетом по управлению имуществом города Благовещенска на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:170164:47, площадью 16 188 кв.м. с видом разрешенного использования - природно-познавательный туризм.

Согласно условиям проведения аукциона: минимальная доля озелененной территории земельного участка определена не менее 70% площади участка. Показатели плотности застройки земельного участка установлены в следующих значениях: коэффициент застройки - 0,2; коэффициент плотности застройки - 0,6.; максимальная площадь застройки земельного участка - 3 238 кв.м.; максимальная площадь объекта капитального строительства на земельном участке - 9 713 кв.м.

По результатам проведенного аукциона между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и заявителем заключен договор аренды земельного участка от 04.02.2020 N 6 сроком на 38 месяцев (с 04.02.2020 по 03.04.2023).

02.03.2020 заявитель получил градостроительный план земельного участка N RU28302000-69, по его заданию разработана проектная документация объекта "Туристическая база 13 км Новотроицкого шоссе, г. Благовещенск", в который входят капитальные здания, эксплуатируемые в течение круглого года (дом туриста, контрольно-пропускной пункт), сооружения (грот для изучения геологических разрезов, спортивная площадка, площадка для сбора туристов и размещения щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде), элементы благоустройства, территория для пеших прогулок.

На основании заявления общества и предоставленных документов, администрацией города Благовещенска выдано разрешение на строительство от 27.05.2020 N 28-Ru 28302000-39-2020.

Обществом в соответствии с проектной документацией и выданным разрешением на строительство осуществлено строительство туристической базы на 13 км Новотроицкого шоссе, города Благовещенска.

10.02.2021 администрацией города Благовещенска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 28-Ru 28302000-05-2021.

На основании разрешительной документации заявителем зарегистрировано право собственности на объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: 28:01:170164:158 нежилое здание, площадью 352,4 м2, наименование - дом туриста; 28:01:170164:159 нежилое здание, площадью 50,1 м2, наименование - контрольно-пропускной пункт.

05.03.2021 ООО "Паноптикум" обратилось в администрацию города Благовещенска с заявлением о предоставлении в собственность (за плату) земельного участка с кадастровым номером 28:01:170164:47, расположенного в СПУ-7, в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

18.03.2021 администрацией принято решение N 535/16 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Отказ обоснован тем, что общество имеет право претендовать на предоставление земельного участка только в той части, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими ООО "Паноптикум" на праве собственности, и необходима для их использования. Поскольку площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь объектов капитального строительства, администрация пришла к выводу об отсутствии оснований для предоставления земельного участка в собственность общества.

Ссылаясь на незаконность отказа от 18.03.2021 N 535/16, нарушение им прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Суды, признавая обжалуемый ненормативный правовой акт незаконным, исходили из того, что указанное в решении от 18.03.2021 основание отказа не предусмотрено статьей 39.16 ЗК РФ, следовательно, не является обстоятельством, препятствующим реализации арендатором права на выкуп земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности здания. Суды учли условия предоставления земельного участка, предусмотренные аукционной документацией, цель предоставления участка (природно-познавательный туризм), подтверждение обществом факта размещения на спорном земельном участке туристической базы, что в соответствии с документацией исключает полную застройку предоставленного земельного участка, в связи с этим удовлетворили требования общества, обязав администрацию повторно рассмотреть заявление общества.

Суд округа, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходит из следующего.

В пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, на приобретение земельных участков, на которых расположены такие объекты, в собственность или в аренду.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован в статье 39.14 ЗК РФ и включает в себя несколько последовательных стадий, направленных на определение (согласование) характеристик предоставляемого земельного участка, а также установление оснований для отказа в предоставлении земельного участка либо их отсутствия.

Условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Следовательно, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В подпункте 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных в статье 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Подпунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

При этом следует учитывать, что с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23.04.2020 N 935-О, в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Материалами дела подтверждается, что общество является собственником объектов недвижимости, а именно: дома туриста, площадью 352,4 кв.м. и контрольно-пропускного пункта, площадью 50,1 кв.м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 28:01:170164:47, площадью 16 188 кв.м. Данный земельный участок имеет вид разрешенного использования - природно-познавательный туризм.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412, на земельных участках с указанным видом разрешенного использования могут размещаться базы и палаточные лагеря для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок, устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде.

Судами установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 28:01:170164:47 располагается туристическая база, разделенная на функциональные зоны, и состоящая из следующих объектов:

зона встречи отдыхающих и посетителей туристической базы: здание контрольно-пропускного пункта площадью 50,1 кв.м., здание дома туриста общей площадью 352,4 кв.м.;

зона основного отдыха, которая расположена в центральной части земельного участка, представленная следующими объектами: грот (галерея) - сооружение для изучения геологических разрезов, площадь застройки 1 440 кв.м. (без учета откосов) 2 752 кв.м. (включая площадь откосов), спортивная площадка 3 500 кв.м.;

зона благоустройства: въезд на территорию туристической базы с песчано-гравийным покрытием, шириной до 6,0 м.; тротуары, обеспечивающие доступ от автомобильной парковки и места сбора туристов до хозяйственной зоны с твердым песчано-гравийным покрытием шириной 2,0 м.; хозяйственно бытовая зона, которая представлена автомобильной парковкой на 10 м/мест и площадкой для сбора твердых бытовых отходов (общая площадь проездов и площадок составляет 870 кв.м.);

зона озеленения.

Оценивая довод администрации о том, что площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости, суды установили, что размещение туристической базы на земельном участке в соответствии с разрешенным видом его использования и разрешительной документацией в принципе исключает полную застройку предоставленного земельного участка.

Согласно аукционной документации одним из условий предоставления земельного участка являлось соблюдение минимальной доли озеленения территории земельного участка, которая определена в размере не менее 70 % площади участка. При расчете соотношения площади объектов капитального строительства и площади земельного участка 16 188 кв.м. минимальная площадь озелененной территории составляет не менее 11 331, 6 кв.м., соответственно, площадь, предназначенная для застройки, - 4 856, 4 кв.м.

Судами выявлено, что фактическая площадь застройки земельного участка (без спортивной площадки 3 500 кв.м., на которой для стендовой стрельбы предусмотрено размещение зон безопасности с учетом топографических (ландшафтных и рельефных) особенностей местности) составила 2 715, 5 кв.м. или 83, 77 % максимальной площади застройки.

Таким образом, оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды сделали соответствующие фактическим обстоятельствам дела выводы о том, что предоставление земельного участка в испрашиваемой площади обусловлено необходимостью использования земельного участка именно для эксплуатации объектов недвижимого имущества туристической базы, а также определено объективной потребностью в земельной участке указанного размера в соответствии с видом его разрешенного использования и заявленными целями.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что общество, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, в соответствии с земельным законодательством имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод об отсутствии у администрации оснований для отказа обществу в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Довод кассационной жалобы о несоразмерности площади земельного участка и расположенных на нем объектов суд округа отклоняет, поскольку при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций общество доказало, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка определена администрацией с учетом установленных ограничений использования земельного участка, его функционального назначения, и что для эксплуатации объектов недвижимости требуется земельный участок именно заявленной площадью.

Указанные в кассационной жалобе доводы о непригодности размещенных на земельном участке сооружений соответствующими доказательствами, содержащими объективные данные, не подтверждены.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым указать на то, что согласно статье 286, части 2 статьи 287 АПК РФ переоценка выводов судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела в кассационной порядке не допускается, поскольку в компетенцию суда кассационной инстанции не входит пересмотр фактических обстоятельств дела, установленных судами.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", при проверке соответствия выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 АПК РФ), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы в отношении того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.

Все выводы судов первой и апелляционной инстанций подробно мотивированы и аргументированы, соответствуют содержанию исследованных судами доказательств и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и не вызывают у кассационного суда сомнений в их законности и обоснованности.

Принимая во внимание, что доводы кассационной жалобы не подтверждают неправильного применения судами норм материального права и нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, то в силу отсутствия оснований, предусмотренных частями 1 - 4 статьи 288 АПК РФ, обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.07.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021 по делу N А04-3852/2021 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.В. Меркулова

Судьи

А.И. Михайлова Л.М. Черняк