Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 мая 2024 г. N Ф03-1386/24 по делу N А04-8308/2023

г. Хабаровск

21 мая 2024 г.

А04-8308/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Новиковой С.Н., Бурловой-Ульяновой М.Ю.

при участии:

от прокуратуры Амурской области: Осса Е.Г., представитель по доверенности от 24.11.2023; Малёва А.В., представитель по доверенности от 04.07.2023

от ООО "Коммерческо-строительная Компания "ХУАФУ": Щепанский А.Д., представитель по доверенности без номера от 27.09.2023

от администрации города Благовещенска: Арефьева Е.Г., представитель по доверенности от 19.03.2024

от остальных участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области судебном заседании кассационные жалобы заместителя прокурора Амурской области, администрации города Благовещенска

на решение от 29.11.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2024

по делу N А04-8308/2023 Арбитражного суда Амурской области

по иску заместителя прокурора Амурской области Лисенкова Олега Сергеевича в интересах муниципального образования города Благовещенска Амурской области в лице администрации города Благовещенска, в интересах неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности

к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-строительная Компания "ХУАФУ", комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

о признании договора недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки

третьи лица: публично-правовая компания "Роскадастр" в лице филиала по Амурской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, администрация города Благовещенска

Заместитель прокурора Амурской области (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015, адрес: 675004, г. Благовещенск, ул. Ленина, 133-309; далее - Прокурор) на основании статьи 52 АПК РФ обратился в Арбитражный суд Амурской области в защиту прав муниципального образования города Благовещенска Амурской области в лице администрации города Благовещенска в интересах неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-строительная компания "ХУАФУ" (ОГРН 1022800511986, ИНН 2801033756, адрес: 675004, г. Благовещенск, ул. Островского, 42; далее - ООО "КСК "ХУАФУ", общество) и Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685, адрес: 675000, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, 8/2; далее - Комитет) о признании заключенного между ответчиками договора купли-продажи земельного участка от 04.08.2020 N 229 недействительным (ничтожным); о применении последствий недействительности сделки в виде обязания общества возвратить администрации города Благовещенска земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 и расположенные в квартале N 346 города Благовещенска Амурской области, а именно: с кадастровым номером 28:01:210345:1826 площадью 14 039 кв.м, с кадастровым номером 28:01:210345:1827 площадью 12 260 кв.м, с кадастровым номером 28:01:210345:1828 площадью 176 кв.м, с кадастровым номером 28:01:210345:1829 площадью 408 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публично-правовая компания "Роскадастр" в лице филиала по Амурской области (ОГРН 1227700700633, ИНН 7708410783, адрес: 107078, г. Москва, пер. Орликов, 10/1; далее - Роскадастр), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 1042800036730, ИНН 2801100402, адрес: 675006, г. Благовещенск, пер. Пограничный, 10; далее - Управление Росреестра), администрация города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015, адрес: 675004, г. Благовещенск, ул. Ленина, 133-309; далее - администрация).

Решением суда от 29.11.2023, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2024 без изменения, в удовлетворении требований Прокурора отказано полностью, в том числе по мотиву истечения срока исковой давности.

В кассационных жалобах Прокурор и администрация выражают несогласие с принятыми по делу судебными актами по мотиву несоответствия выводов судов нормам материального права и фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем просят обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, иск удовлетворить в полном объеме.

Заявителями в обоснование своих позиций приведены схожие доводы, которые сводятся к следующему:

- обществом не обоснована и не подтверждена надлежащими доказательствами необходимость использования всей испрашиваемой площади спорного земельного участка для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, часть которых неправомерно размещена на данном участке уже после предоставления его в аренду;

- заключение специалиста Продашева Ю.А. также не может свидетельствовать об обоснованности предоставления обществу спорного земельного участка, поскольку при его составлении неверно определена площадь застройки и учтены элементы благоустройства (озеленения), что усматривается из подготовленной в 2018 году проектной документации "Генеральный план производственной базы в 345 квартале г. Благовещенска", согласно которой незанятая объектами общества свободная площадь участка составляет 79%;

- последующее поведение общества после выкупа участка по его разделу дополнительно подтверждает чрезмерность предоставленной площади и отсутствие необходимости в ее использовании в выделенной части, свободной от объектов недвижимости;

- до приобретения спорного участка в собственность обществу следовало провести межевание, определить необходимую площадь под каждым объектом, подлежащую выкупу, а свободная площадь, использование которой возможно в иных целях, могла быть предоставлена только в общем порядке путем проведения торгов;

- отчуждение спорного участка в льготном порядке по минимальной цене без проведения торгов осуществлено в обход установленной законом процедуре и лишило администрацию права на получение существенного большего дохода от реализации данного участка, а также нарушило права неограниченного круга лиц (потенциальных покупателей) при явном отсутствии у общества желания продолжать эксплуатировать расположенные на нем объекты недвижимости с учетом их последующего сноса и изменения вида разрешенного использования участка в целях осуществления его многоэтажной застройки, что является злоупотреблением правом;

- оснований для применения срока исковой давности у судов не имелось, поскольку общество при заключении договора действовало недобросовестно и скрыло от администрации свои истинные намерения по дальнейшему использованию спорного участка, о которых достоверно стало известно только по результатам проведенной прокурорской проверки.

ООО "КСК "ХУАФУ" в отзыве на кассационные жалобы опровергает все приведенные в них доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. Обращает внимание на то, что вся площадь спорного участка длительное время с 2000 года использовалась для эксплуатации промышленно-производственной базы в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства, о чем администрации как собственнику земельного участка было достоверно известно. Возражений относительно соразмерности площади земельного участка при его предоставлении в аренду и при выкупе уполномоченными органами не заявлялось, в том числе при осмотре данного участке перед заключением договора купли-продажи. Доказательств наличия возможности раздела участка в целях выделения излишней площади, не предназначенной для эксплуатации и обслуживания расположенных на участке складских объектов (в том числе для подъезда и разгрузки транспорта, перевалки грузов и т.п.), и возможности ее использования в иных целях, заявителями жалоб в ходе рассмотрения спора не представлено. От проведения экспертизы по данному вопросу истец отказался, несмотря на ходатайства об этом ответчика в суде первой и апелляционной инстанций. Проведение торгов в отношении спорного участка, арендуемого обществом, при наличии на нем объектов недвижимости в любом случае являлось недопустимым с точки зрения запрета, установленного подпунктами 7, 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ. Вопреки утверждению заявителей жалоб, общество не скрывало намерений по использованию земельного участка, поскольку объекты продолжали эксплуатироваться им в течение 2 лет и 8 месяцев после заключения договора, а последующий снос собственником части объектов и раздел участка не противоречат пункту 1 статьи 260, пункту 2 статьи 263 ГК РФ, пункту 2 статьи 7, пункту 2 статьи 39.1, подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3, подпункту 2 пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса РФ, части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, допускающих использование собственником участка без дополнительных разрешений и согласований по любому из предусмотренных зонированием территории виду разрешенного использования участка, который с 2016 года отнесен к зоне Ж-З многоэтажной застройки. Об всех обстоятельствах, положенных в основу иска и приведенных повторно в кассационных жалобах, уполномоченным органами должно было быть достоверно известно на момент заключения спорного договора, в связи с чем суды правомерно применили срок исковой давности по заявлению ответчика.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, представители Прокурора и администрации поддержали доводы поданных жалоб и настаивали на их удовлетворении, против чего возражал представитель ООО "КСК "ХУАФУ" по мотивам, изложенным в отзыве на жалобы.

Остальные участвующие в деле лица - Комитет, Роскадстр и Управление Росреестра извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на кассационные жалобы не представили, что не препятствует рассмотрению дела (части 1. 3 статьи 156 и часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданных жалобы, поступившего отзыва на них и пояснений представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном конкретном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, ООО "КСК "ХАУФУ" по договору мены от 07.08.2000 приобретен ряд объектов недвижимости производственного назначения по адресу: г. Благовещенск, ул. Пушкина, 189, расположенных на земельном участке, предоставленном ОАО "Судостроительный завод имени Октябрьской революции" на праве бессрочного пользования.

В связи с приобретением обществом объектов на основании постановления Мэра г. Благовещенска от 09.11.2000 N 2748 право бессрочного пользования земельным участком было прекращено и между администрацией (арендодатель) и ООО "КСК "ХУАФУ" (арендатор) заключен договор аренды от 13.11.2000 N 2563 в отношении земельного участка площадью 26 883 кв.м, расположенного в Центральном планировочном районе, в квартале 346, сроком с 09.11.2000 по 09.11.2020 (с учетом соглашения от 09.12.2010), с целевым назначением - под промышленно-производственную базу согласно прилагаемому плану участка.

Указанный участок образован путем выделения из участка с кадастровым номером 28:01:210345:0017 и поставлен на кадастровый учет 11.03.2003 с присвоением номера 28:01:210345:18 (выписка из ЕГРН от 28.08.2023 N КУВИ-001/2023-195667850).

На основании постановления администрации от 10.12.2019 N 4232 об утверждении проекта планировки территории части квартала 346 города Благовещенска и заявления ООО "КСК "ХУАФУ" вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 постановлением администрации г. Благовещенска от 23.07.2020 N 2358 изменен с "для промышленно-производственной базы" на "склады" в целях приведения в соответствие с действующим на тот момент Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.

ООО "КСК "ХАУФУ" как собственник объектов недвижимости подало в администрацию заявление от 08.07.2020 о приобретении земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

Консультантом отдела по предоставлению земельных участков юридическим лицам земельного управления администрации 14.07.2020 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18, по результатам которого установлено, что на испрашиваемом участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "КСК "ХУАФУ" на зарегистрированном праве собственности:

- нежилое помещение (этаж N 1, антресоль N 1) с кадастровым номером 28:01:210345:788 площадью 806,3 кв.м;

- нежилое помещение (этаж N 1, этаж N 2) с кадастровым номером 28:01:210345:787 площадью 1 747,8 кв.м, находящиеся в нежилом здании (2-х этажное) с кадастровым номером 28:01:210345:771 площадью 2 621,6 кв.м;

- нежилое помещение (этаж N 0) с кадастровым номером 28:01:210345:731 площадью 80 кв.м, находящиеся в нежилом здании контора (2-х этажное) с кадастровым номером 28:01:210345:240 площадью 495,4 кв.м;

- склад с кадастровым номером 28:01:210345:690 площадью 728,5 кв.м;

- склад с кадастровым номером 28:01:210345:655 площадью 777,7 кв.м;

- контора с кадастровым номером 28:01:210345:650 площадью 317,8 кв.м (по факту 2-х этажное);

- склад с кадастровым номером 28:01:210345:690 площадью 728,5 кв.м;

- котельная с кадастровым номером 28:01:210345:558 площадью 82,5 кв.м;

- склад с кадастровым номером 28:01:210345:1665 площадью 330,7 кв.м;

- котельная с кадастровым номером 28:01:210345:1666 площадью 83,4 кв.м.

Кроме того, на земельном участке расположены незарегистрированные пристройка к котельной, пристройки к конторе, складские помещения, ТП, ЛЭП, пожарный резервуар. Частично участок используется для складирования металлических, деревянных, железобетонных конструкций, кирпичей, строительных материалов. Участок по периметру огорожен железобетонным забором.

На основании положительного заключения администрации от 30.07.2020 N 01-16/8593 между ответчиками - Комитетом (продавец) и ООО "КСК "Хуафу" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 04.08.2020 N 229 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18, площадью 26 883 кв.м, в квартале 342, 345, 346, 349, назначение: для складов (нумерация кварталов изменена на основании постановления Мэра города Благовещенска от 27.08.2002 N 2130). Право собственности общества на спорный земельный участок 13.08.2020 зарегистрировано в ЕГРН.

В пункте 1.2 договора от 04.08.2020 N 229 отражено наличие на выкупаемом земельном участке следующих объектов недвижимости: нежилое здание (2-х этажное) с кадастровым номером 28:01:210345:771; нежилое здание - контора (2-х этажное) с кадастровым номером 28:01:210345:240; склад с кадастровым номером 28:01:210345:690; склад с кадастровым номером 28:01:210345:655; контора с кадастровым номером 28:01:210345:650; котельная с кадастровым номером 28:01:210345:558; склад с кадастровым номером 28:01:210345:1665; котельная с кадастровым номером 28:01:210345:1666.

Согласно пункту 2.1 договора расчет выкупной стоимости произведен в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Амурской области от 02.04.2015 N 519-03 "О порядке определения цены земельных участков при продаже без проведения торгов и порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения" (далее - Закон N 519-03) с применением формулы: Ц = КС * 24%, где Ц - выкупная стоимость земельного участка, КС - кадастровая стоимость земельного участка, указанная в выписке из ЕГРН на момент заключения договора, 24% - ставка процента кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставляемых остальным не указанным в статье 1 Закона N 519-03 собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, сооружений либо помещений в них. В результате цена участка составила 2 909 760 руб. (кадастровая стоимость 12 124 000 руб. * 24%).

Общество в соответствии с действующей редакцией Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Благовещенской городской Думы от 27.10.2016 N 26/100, и Проектом планировки территории части квартала 346 города Благовещенска, утвержденным постановлением администрации от 10.12.2019 N 4232, по своей инициативе 05.04.2021 изменило вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 на "многоквартирная жилая застройка" в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3.

Кроме того, 02.03.2022 земельный участок с кадастровым номером 28:01:210345:18 разделен обществом на 4 участка:

- с кадастровым номером 28:01:210345:1826 площадью 14 039 кв.м, вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка";

- с кадастровым номером 28:01:210345:1827 площадью 12 260 кв.м, вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка с объектами обслуживания жилой застройки во встроенно-пристроенных помещениях";

- с кадастровым номером 28:01:210345:1828 площадью 176 кв.м, разрешенного использования "для объектов инженерной инфраструктуры";

- с кадастровым номером 28:01:210345:1829 площадью 408 кв.м, вид разрешенного использования "для улично-дорожной сети".

Далее общество уведомило 06.04.2023 администрацию о сносе 5 объектов капитального строительства, ранее расположенных на спорном земельном участке с кадастровым номером 28:01:210345:18.

На основании заявления ООО "КСК "ХУАФУ" от 27.06.2023 администрацией выдано разрешение на строительство от 04.07.2023 N 28-01-42-2023, на основании которого на одном из образованных участков с кадастровым номером 28:01:210345:1826 площадью 14 039 кв.м обществом осуществляется строительство 14-ти этажного многоквартирного дома.

По результатам проведенной проверки по вопросу приобретения ООО "КСК "ХУАФУ" земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 Прокурор пришел к выводам о том, что действительной целью общества при выкупе спорного участка являлось строительство на нем многоквартирных домов, что привело к причинению муниципальному образованию в лице администрации существенного ущерба в виде недополученного дохода от реализации данного участка на торгах.

С учетом указанных обстоятельств и ссылаясь на несоответствие договора купли-продажи от 04.08.2020 N 229 требованиям действующего законодательства, Прокурор обратился в суд с иском о признании его недействительным как противоречащего пункту 2 статьи 179 ГК РФ и статье 39.3 Земельного кодекса РФ.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций, применив положения статей 166, 168 ГК РФ с учетом разъяснений пунктов 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25), не выявили у оспариваемой сделки признаков несоответствия ее требованиям закона.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно пункту 2 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Так в силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, по общему правилу, продажа публичных земельных участков должна осуществляться на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлены статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, ни одно из которых в данном случае Прокурором не указано и судами в ходе рассмотрения настоящего спора не выявлено.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 Земельного кодекса РФ, нарушений которого судами также не установлено.

Материалами дела подтверждено и участвующими в деле лицами, в том числе заявителями кассационных жалоб, не опровергнуто, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 28:01:210345:18 расположены поименованные в договоре купли-продажи от 04.08.2020 N 229 и принадлежащие ООО "КСК "ХУАФУ" на зарегистрированном праве собственности объекты недвижимости.

Фактическое размещение данных объектов на спорном участке подтверждено представителем самой администрации при осмотре этого участка перед заключением договора купли-продажи и отражено в акте от 14.07.2020.

Доказательств наличия у этих объектов признаков самовольных построек, отнесения их к вспомогательным или некапитальным объектам, или сведений об оспаривании зарегистрированного за обществом права собственности на них, в деле не имеется.

Таким образом, суды правомерно признали, что ООО "КСК "ХУАФУ" является обладателем исключительного права на приобретение в собственность земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

В качестве одного из оснований для признания оспариваемого договора недействительным, в том числе воспроизведенного в кассационных жалобах, Прокурор указывал на то, что площадь предоставленного обществу земельного участка не соответствует объективной потребности, связанной с эксплуатацией расположенных на нем объектов недвижимости.

Однако данное утверждение, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, заявителями жалобы не подтверждено надлежащими доказательствами.

Действительно, исключительное право на приобретение земельных участков, реализуемое при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (Определение Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 N 935-О).

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14 также сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

В данном случае спорный земельный участок с кадастровым номером 28:01:210345:18 площадью 26 883 кв.м изначально был сформирован в 2000 году и предоставлен обществу по договору аренды от 13.11.2000 N 2563 именно для эксплуатации промышленно-производственной базы в составе приобретенных обществом объектов недвижимости, что усматривается из приложенного к договору плана участка.

Испрашиваемая обществом площадь участка с учетом расположенной на нем совокупности объектов в соответствии с их функциональным использованием (как производственного комплекса складского назначения) исходя из осуществляемых на участке процессов (движение транспортных средств, погрузо-разгрузочные работы, перевалка и складирование грузов), является нормативно необходимой, что подтверждено представленным в материалы дела заключением специалиста Продашева А.Ю., не установившего наличие на спорном участке излишних не используемых площадей, из которых возможно образовать самостоятельные свободные участки.

Возражая относительно площади земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18, необходимой для использования принадлежащих обществу объектов, ни Прокурор, ни администрация не представили судам иных подтверждающих их доводы доказательств.

Как верно отметили суды первой и апелляционной инстанций, доводы Прокурора и администрации о превышении площади спорного участка в семь раз по отношению к площади объектов, расположенных на нем, заявлены формально без должного обоснования, поскольку учитывают лишь площадь построенных объектов и не учитывают площадь необходимую для их обслуживания и благоустройства территории.

Само по себе несогласие заявителей жалобы с оценкой судами заключения специалиста Продашева А.Ю. в отсутствие опровергающих документов, как и ссылки на наличие незастроенной площади с учетом функционального назначения объектов не свидетельствуют о незаконности выводов судов.

Позиция заявителей жалоб о том, что перед выкупом спорного земельного участка общество должно было осуществить его межевание и раздел в целях формирования самостоятельных участков под каждым из объектов недвижимости, нормативно не обоснована. Объективная возможность такого раздела с учетом требований статьи 11.9 Земельного кодекса РФ и необходимости обеспечения продолжения эксплуатации объектов общества по отдельности ничем не подтверждена.

Таким образом, нарушений при выкупе обществом всей площади земельного участка, предоставленного и используемого обществом более 20 лет для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, судами в данном случае не установлено.

В качестве второго основания для признания сделки недействительной Прокурором указывалось на злоупотребление обществом своими правами, выразившееся в отсутствии намерения дальнейшей эксплуатации принадлежащих ему объектов и сокрытии истинной цели приобретения спорного участка (статья 10 и пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

В пункте 1 Постановления Пленума ВС РФ N 25 разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства, предшествующие заключению спорного договора купли-продажи, суды не выявили признаков недобросовестного поведения общества, направленного исключительно на причинение вреда администрации и осуществленного в обход закона с противоправной целью.

Так судами отмечено, что возможность строительства многоквартирных домов на участке общества появилась задолго до заключения спорного договора и явилась следствием действий самих органов местного самоуправления, принявших соответствующие нормативные акты (генеральный план, Правила землепользования и застройки 2016 года, утвержденный постановлением администрации от 10.12.2019 N 4232 проект планировки территории части квартала 346 города Благовещенка).

Последующие действия общества по реализации правомочий собственника, связанные со сносом части принадлежащих ему объектов (через 2 года и 8 месяцев после выкупа участка) и изменением вида разрешенного использования участка в соответствии с действующей градостроительной документацией, не признаны судами в качестве безусловного подтверждения злоупотребления правом.

Таким образом, суды сочли, что на момент заключения договора купли-продажи администрация и ее уполномоченные органы знали или должны были знать об всех обстоятельствах, которые Прокурором указаны в обоснование иска.

При этом общество не скрывало от органов местного самоуправления какую-либо информацию, тем более, что эта информация о функциональном назначении участка была им известна, а вело себя в соответствии с обычными условиями гражданского оборота как мог поступить любой собственник объектов недвижимости.

Ограничений, связанных с обязанностью собственника объекта недвижимости эксплуатировать их в течение определенного периода или бессрочно после выкупа земельного участка под ними, действующее земельное и гражданское законодательство не содержит.

При этом возможность осуществления строительства на спорном земельном участке до сноса обществом части принадлежащих ему объектов недвижимости объективно отсутствовала.

Следовательно, позиция заявителей жалоб о том, что в результате недобросовестных действий общества администрация лишилась возможности реализовать спорный участок на торгах неопределенному кругу лиц в целях осуществления на нем строительства многоквартирного дома и получить от этого существенно больший доход, судом округа не принимается.

Предоставление на торгах земельных участков под существующими объектами недвижимости и/или используемых арендаторами иным лицам прямо запрещено подпунктами 7, 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, в связи с чем администрация в любом случае не имела возможности распорядится спорным участком или его частью подобным способом.

Кроме того, ответчиком в ходе судебного разбирательства заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьями 195, 196 (пункт 1), 197 (пункт 1), 199 (пункт 2) и 200 (пункт 1) ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 15) при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 43) в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 АПК РФ, начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление (пункт 5 Постановления Пленума ВС РФ N 43).

Таким образом, с учетом приведенных норм права и разъяснений об их применении, суды верно определили, что срок исковой давности должен исчисляться с момента, когда сама администрация узнала или должна была узнать о нарушении ее прав и о пороках оспариваемой сделки независимо от результатов проведенной прокурорской проверки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями пунктов 7, 8 Постановления Пленума ВС РФ N 25, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

В данном случае по первому заявленному Прокурором основанию - несоответствие площади спорного участка - оспариваемый договор с учетом приведенных норм права относится к ничтожным сделкам и к нему подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности.

Вместе с тем, администрация являлась стороной договора аренды от 13.11.2000 N 2563 и проводила осмотр спорного участка непосредственно перед заключением договора купли-продажи (акт от 14.07.2020), следовательно, достоверно знала как о площади данного участка, так и наличии на нем объектов недвижимости общества.

Таким образом, трехлетний срок исковой давности в рассматриваемой ситуации начал течь с момента исполнения оспариваемого договора (передачи обществу участка - 04.08.2020) и соответственно истек 04.08.2023.

По второму заявленному Прокурором основанию - умолчание обществом об истинной цели приобретения участка - договор купли-продажи относится к оспоримым сделкам, срок предъявления требований о признании которых недействительными и о применении последствий их недействительности составляет один год.

Согласно статье 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 99 Постановления Пленума ВС РФ N 25, сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статье 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

Следовательно, иск о признании спорного договора недействительным по мотиву заключения его под влияния обмана со стороны общества, мог бы быть предъявлен Прокурором в течение года со дня, когда об этих обстоятельствах стало известно администрации.

Поскольку вид разрешенного использования спорного земельного участка был изменен 05.04.2021 и после этого постановлением администрации от 02.12.2021 N 4842 был утвержден подготовленный обществом проект планировки, предусматривающий многоквартирную застройку этого участка, то с момента получения администрацией данной информации годичный срок исковой давности истек 02.12.2022.

Учитывая предъявление Прокурором требования по настоящему делу в защиту прав администрации 08.09.2023, следует признать пропущенным срок исковой давности (как общего трехлетнего срока для ничтожных сделок, так и специального годичного срока для оспоримых сделок), в связи с чем отказ судов в удовлетворении иска по данному основанию соответствует абзацу 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ и пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 15, пунктам 4, 5, 12, 15 Постановления Пленума ВС РФ N 43.

Оснований для применения статьи 208 ГК РФ в данном случае у судов не имелось.

Ссылки заявителей жалобы на правовую позицию, отраженную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 N 17912/09, как на основание для отказа в применении исковой давности в качестве санкции за злоупотребление правом в силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ, судом округа не принимаются.

Во-первых, судами не установлено признаков недобросовестного поведения общества при приобретении им спорного участка, а во-вторых, обстоятельства, указанные заявителями жалобы в качестве оснований для признания сделки недействительной (ничтожной), как заключенной со злоупотреблением правом и действиями в обход закона, стали достоверно известны администрации в декабре 2021 года, что позволяло последней предпринять меры по защите нарушенного права в установленный законом срок (пункт 2 статьи 181 ГК РФ). При этом по результатам прокурорской проверки не было выявлено каких-либо новых фактов, не известных администрации (как в отношении площади спорного участка, так и цели его приобретения обществом).

Иные приведенные заявителями в жалобах ссылки на имеющуюся судебную практику судом округа отклоняются ввиду отличия фактических обстоятельств настоящего спора (не связанного с отчуждением публичного земельного участка под вспомогательные объекты или объекты, не существующие в натуре).

В целом все приведенные в кассационных жалобах доводы рассмотрены судами обеих инстанций, получили должную правовую оценку и мотивированно отклонены в обжалуемых судебных актах, поэтому судом округа также не принимаются с учетом приведенного в настоящем постановлении обоснования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", при проверке соответствия выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ). Принимая во внимание, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 АПК РФ), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.

Учитывая, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, имеющиеся в деле доказательства получили надлежащую оценку, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и процессуальных нарушений, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено, то обжалуемые судебные акты отмене, а кассационные жалобы Прокурора и администрации -удовлетворению, не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.11.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2024 по делу N А04-8308/2023 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

С.Н. Новикова М.Ю. Бурлова-Ульянова