Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 января 2015 г. N Ф04-12774/14 по делу N А03-12209/2014

г. Тюмень

26 января 2015 г.

Дело N А03-12209/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Орловой Н.В.

Сириной В.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Арбитражного суда Алтайского края от 12.08.2014 (судья Дружинина Н.М.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 (судьи Бородулина И.И., Марченко Н.В., Усанина Н.А.) по делу N А03-12209/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВайтСити" (656049, г. Барнаул, пр. Красноармейский, д. 47а, ИНН 2222051761, ОГРН 10522202026128) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, г. Барнаул, ул. Советская, д. 16, ИНН 2225066565, ОГРН 1042202282132) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора субаренды части нежилого помещения.

Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом "ДВС".

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "ВайтСити" (далее - ООО "ВайтСити") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра по Алтайскому краю, управление, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора субаренды части нежилого помещения от 01.04.2014 N 96.

Заявленные требования мотивированы со ссылкой на статьи 606, 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 197 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом "ДВС" (далее - ООО ТД "ДВС")

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 12.08.2014, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014, решение от 06.06.2014 N 01/014/2014-774 Управления Росреестра по Алтайскому краю об отказе ООО "ВайтСити" в государственной регистрации договора субаренды части нежилого помещения признано незаконным. Суд обязал Управление Росреестра по Алтайскому краю принять решение о регистрации договора субаренды части нежилого помещения от 01.04.2014 N 96.

Управление Росреестра по Алтайскому краю обратилось в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя, в случае, если в аренду предоставляются помещения, не поставленные на государственный кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, но входящие в состав иного помещения, поставленного на государственный кадастровый учет, для государственной регистрации договора аренды данных помещений в соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) требуется предоставление кадастрового паспорта на помещение, поставленное на государственный кадастровый учет, с указанием его части, передаваемой в аренду.

Управление считает, что государственным регистратором в проведении государственной регистрации договора аренды было отказано в установленном законом порядке.

Заявитель полагает, что указание судов на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" является необоснованной.

По мнению управления, неизолированная часть помещения может быть объектом аренды только в том случае, если в договоре содержатся данные, позволяющие точно ее индивидуализировать, а также, если в отношении нее произведен кадастровый учет и данные сведения отражены в кадастровом паспорте.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что между ООО ТД "ДВС" и ООО "ВайтСити" заключен договор аренды от 29.06.2010 N 12-ТРК (далее - договор аренды) сроком действия до 30.08.2017, с учетом дополнительного соглашения.

Предметом договора аренды являются нежилые помещения, общей площадью 542 кв. м, расположенные в здании торгово-развлекательного комплекса "Сити-центр" кадастровый номер 22:63:050307:0006:239/136/А+:1003/А+, литер А, А1, А2, общей площадью 18 078, 8 кв. м, находящемся по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 47а/ул. Пролетарская, 124.

Между ООО "ВайтСити" (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью "Евросеть-Ритейл" (далее - ООО "Евросеть-Ритейл", субарендатор) 01.04.2014 заключен договор субаренды части нежилого помещения от 01.04.2014 N 96 (далее - договор субаренды) общей площадью 44,0 кв. м, расположенного в здании торгово-развлекательного комплекса "Сити-центр" с пристроями литер А, А1, А2, кадастровый номер 22:63:050307:0006:239/136/А+:1003/А+, общей площадью 18 078, 8 кв. м, находящегося по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 47а/ул. Пролетарская, 124.

В приложении к договору субаренды стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которая передается в субаренду.

По акту приема-передачи ООО "ВайтСити" 21.04.2014 передана ООО "Евросеть-Ритейл" часть нежилого помещения площадью 44,0 кв. м.

ООО "ВайтСити" обратилось в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации договора субаренды.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов Управление Росреестра по Алтайскому краю пришло к выводу, что в представленном на государственную регистрацию договора субаренды пакете документов отсутствует кадастровый паспорт объекта недвижимости с указанием передаваемой в аренду его части, в связи с чем, приостановило государственную регистрацию.

Поскольку кадастровый паспорт объекта недвижимости с указанием передаваемой в субаренду его части представлен не был, Управление Росреестра по Алтайскому краю со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации приняло решение от 06.06.2014 N 01/014/2014-774 об отказе в государственной регистрации.

Считая отказ в государственной регистрации договора субаренды незаконным, ООО "ВайтСити" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.

Кассационная инстанция рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Статьей 20 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно абзацам 9, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, указанных в статье 17 Закона о регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

При этом в силу пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия этого договора, прежде всего, установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который вносятся на основании государственного кадастрового учета. В свою очередь, кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21, 25 - 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной, следовательно, судебные инстанции пришли к правильному выводу о неправомерности требования Управления Росреестра по Алтайскому краю о предоставлении кадастрового паспорта на арендуемую необособленную часть помещения (арендуемой площади).

Кроме этого, объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается представленным свидетельством о государственной регистрации права серии 22 АГ693066, выданным 16.04.2013.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что права на объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учитывая, что доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета субаренды, Управлением Росреестра по Алтайскому краю не представлено, из текста оспариваемого отказа не следует, что основанием для отказа в государственной регистрации договора субаренды послужило то, что у регистрирующего органа отсутствовала возможность определить предмет субаренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии отказа Управления Росреестра по Алтайскому краю в государственной регистрации договора субаренды требованиям Закона о регистрации.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 12.08.2014 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 по делу N А03-12209/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Н. Тамашакин

Судьи

Н.В. Орлова В.В. Сирина