Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 сентября 2015 г. N Ф04-20872/15 по делу N А70-11994/2014

г. Тюмень

1 сентября 2015 г.

Дело N А70-11994/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Тамашакина С.Н.

Шуйской С.И.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации города Тюмени, Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение от 19.02.2015 Арбитражного суда Тюменской области (судья Минеев О.А.) и постановление от 14.05.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричёк Ю.Н., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А70-11994/2014 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Калинов мост" (625048, г. Тюмень, ул. Котовского, 1, 2, 1, ОГРН 1027200784390, ИНН 7204026183) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Володарского, 48, ОГРН 1027200861599, ИНН 7202009150) о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Тюменской области в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 в форме уведомления от 22.09.2014 "О прекращении договора аренды земельного участка" (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014), обязании Департамента имущественных отношений Тюменской области продлить срок действия договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 на три года на прежних условиях.

Другие лица, участвующие в деле: администрация города Тюмени.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Калинов мост" - Дорофеева Н.Д. по доверенности от 22.10.2014 N 52;

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Петрова Т.А. по доверенности от 27.02.2015 N 66-1/08-3-Д;

от администрации города Тюмени - Ерохина М.Ю. по доверенности от 30.12.2014 N 277/15.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Калинов мост" (далее - ООО "Калинов мост", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96, выраженного в форме уведомления "О прекращении договора аренды земельного участка" и поступившего к заявителю 22.09.2014 (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014), и об обязании департамента продлить срок действия договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 на три года на прежних условиях.

Определением от 17.11.2014 Арбитражного суда Тюменской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Тюмени (далее - администрация, третье лицо).

Решением от 19.02.2015 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 14.05.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены. Отказ департамента в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 в форме уведомления 22.09.2014 "О прекращении договора аренды земельного участка" (исх. N 10726/08-3 от 17.09.2014) признан незаконным. На департамент возложена обязанность в двухнедельный срок подготовить и направить в адрес ООО "Калинов мост" подписанный со своей стороны проект соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 на три года на прежних условиях с предложением о заключении соответствующего соглашения. С департамента в пользу ООО "Калинов мост" взысканы судебные расходы в сумме 2 000 руб. ООО "Калинов мост" возвращена из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить полностью, принять по делу новый судебный акт - отказать в удовлетворении заявления ООО "Калинов мост".

В обоснование жалобы администрация приводит следующие доводы.

В обжалуемых судебных актах отсутствуют указания на то, в чем выразилось нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, не указано, какому закону не соответствует решение администрации, обжалуемое заявителем.

Нарушены нормы статей 71, 170 АПК РФ, поскольку судами не дана оценка доводам ответчика о том, что юридическое значение имеет не запланированное строительство, а проектная документация, на основании которой было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства, а также изменения, вносимые в проектную документацию в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанций не указали, в соответствии с какой нормой материального права ими приняты в качестве доказательства наличия в проектной документации спорной 10-й секции "Общие указания по изменению объемно-планировочной композиции и очередности строительства комплекса жилых домов". Это повлекло неверный вывод суда о наличии у ООО "Калинов мост" предусмотренных градостроительным законодательством документов, являющихся правовым основанием для использования спорного земельного участка для строительства 10-й секции жилого дома по ул. М. Горького - Щорса в г. Тюмени.

Судами не учтено, что распоряжение от 11.12.2002 о разрешении ООО "Калинов мост" строительства первой и второй очередей комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения по ул. М. Горького - Щорса было издано на основании рабочего проекта, согласованного 18.06.2002 Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации города Тюмени (далее - Комитет по архитектуре и градостроительству). Согласно генеральному плану (лист N 2 указанной проектной документации) застройщиком было предусмотрено строительство жилого дома, состоящего из 9-ти блок-секций. Разрешение от 30.03.2005 на строительство третьей и четвертой очередей комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах по адресу: г. Тюмень, ул. М. Горького - Щорса, также выдано на основании проектной документации, согласованной Комитетом по архитектуре и градостроительству 18.06.2002 N 113.

На основании чего администрация полагает, что действительное количество секций жилого дома может быть подтверждено только рабочим проектом, согласованным Комитетом по архитектуре и градостроительству, согласно которому застройщиком было предусмотрено строительство жилого дома, состоящего из 9-ти блок-секций (генеральный план (лист N 2 указанной проектной документации)).

Судами первой и апелляционной инстанций не был применен закон, подлежащий применению - СНиП 1.02.01-85 "Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений".

Нарушены нормы пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), которая должна была быть учтена судами при вынесении судебных актов вне зависимости от того, как собственники помещений в многоквартирном доме будут осуществлять распоряжение принадлежащим им имуществом. В деле имеются доказательства преимущественности права собственников помещений в доме по ул. Индустриальной г. Тюмени на приобретение в установленном порядке права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок, в связи с чем выводы судов о злоупотреблении органом местного самоуправления правом недопустимы.

Не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, сделан неверный вывод о том, что под комплексом жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах следует понимать именно несколько зданий, в том числе отдельно стоящую 10-ую секцию. Данный вывод не соответствует имеющимся в деле доказательствам - разрешениям администрации г. Тюмени от 11.12.2002, 16.03.2005 на строительство 1 и 2 секций (секции 1-5), 3 и 4 секций (секции 6-9) очередей строительства и положенному в их основу рабочему проекту, согласованному 18.06.2002 Комитетом по архитектуре и градостроительству, а также положительному заключению государственной вневедомственной экспертизы от 28.05.2002 N 207/02, которыми подтверждается, что 10-ая секция в составе указанного комплекса отсутствуют.

Выводы суда о наличии у заявителя всех документов, необходимых для строительства 10-й секции, фактически дает заявителю право на самовольное строительство данной секции - в отсутствие разрешения на строительство, выданного именно на указанную часть объекта капитального строительства, и положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

С кассационной жалобой обратился департамент, который просит решение от 19.02.2015 и постановление от 14.05.2015 отменить, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Калинов мост" в полном объеме.

По мнению департамента, содержание материалов предварительного согласования места размещения объекта свидетельствует о запланированном строительстве лишь 1-ой и 2-ой очереди комплекса. Изменения, внесенные в разрешенное использование и договор аренды, были обусловлены изменением проектной документации в части дополнения строительства 3-ей и 4-ой очередями, прошедшими государственную экспертизу, указание на 10-ю секцию в которой отсутствовало. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что общество уведомляло уполномоченные органы о запланированном строительстве 10-ой секции, равно как и доказательства согласия всех уполномоченных органов на выполнение спорных строительных работ.

Полагает, что юридическое значение имеет рабочий проект от 18.06.2002, в котором было запланировано строительство 9-ти секций.

Судами не учтено, что распоряжение департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з не содержит упоминаний о параметрах строительства и количестве секций комплекса, указывая лишь на жилые дома, подлежащие сносу, поскольку они находятся в границах предоставленного участка. Нахождение жилого дома по ул. Индустриальная, 5, удаленного от построенных и введенных в эксплуатацию девяти секций многоквартирного дома и находящегося на другой стороне улицы Индустриальной не дает оснований для вывода о том, что само по себе формирование спорного земельного участка в определенной конфигурации является прямым и безусловным доказательством необходимости всего этого участка для строительства запланированного жилого комплекса.

Вывод судов о том, что общество располагает разрешением на строительство 10-й секции 4 очереди, а также необходимой проектной документацией, противоречит вышеуказанным обстоятельствам.

Судом необоснованно не принят во внимание генеральный план от 17.04.2002, а вывод о параметрах планируемой застройки сделан на основании не относимого доказательства - генерального плана от 10.10.2001. "Общие указания по изменению объемно-пространственной композиции и очередности строительства комплекса жилых домов" не являются составной частью генерального плана от 17.04.2002, а равно и его изменениями, утвержденными в установленном порядке. Генеральный план от 10.10.2001 не соответствует признакам относимости доказательств, поскольку он не был утвержден в составе рабочего проекта от 18.06.2002 и не является документом, определяющим параметры застройки земельного участка при возведении жилого комплекса.

Является неверным вывод судов о том, что наличие у общества на праве аренды дополнительного земельного участка, непосредственно примыкающего к спорному земельному участку и предоставленного в целях организации строительно-монтажных работ (без права капитального строительства), подтверждает факт запланированного строительства 10-й секции, поскольку на данном земельном участке возможна организация строительной площадки.

Применение судом статьи 34 и пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации означает неправильную правовую квалификацию взаимоотношений сторон.

ООО "Калинов мост" в отзывах на кассационные жалобы просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству. Указывает на отсутствие ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов; на наличие разрешения на строительство 4-ой очереди от 30.03.2005 N 88/арх.; на отсутствие оснований для применения статьи 51 ГрК РФ; на необходимость руководствоваться по вопросам о составе разделов проектной документации и требований к их содержанию Положением "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87; на задержки в отселении жильцов из дома по ул. Индустриальная, 5; на отсутствие оснований считать строительство самовольным.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Изучив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что решение от 19.02.2015 и постановление от 14.05.2015 подлежат отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом и ООО "Калинов мост" 19.11.2002 заключен договор аренды земельного участка N 23-10/96 (далее - договор), площадью 13 000 кв. м, категория земельного участка: земли поселений, по адресу: город Тюмень, ул. Максима Горького - Щорса, с кадастровым номером 72:23:0218002:0021. Основанием для заключения договора явилось распоряжение департамента от 18.10.2002 N 1912/14-3.

Впоследствии действие договора неоднократно продлевалось следующими соглашениями о внесении изменений:

- от 01.11.2005 на срок до 17.10.2008, которым пункт 1.4 изложен в новой редакции: "Участок предоставляется для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с магазинами, офисами и встроенными помещениями общественного назначения";

- от 18.11.2008 - на срок до 17.10.2011;

- от 26.08.2011 - на срок до 17.10.2014.

Договор содержал положение о преимущественном порядке заключения арендатором договора аренды на новый срок, которое производится по соглашению сторон (пункт 3.1.6 договора).

В соответствии с пунктом 3.2.20 договора заявитель 10.07.2014 обратился в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 на новый срок для использования такого участка в целях окончания строительства 4-й очереди многоэтажного дома по адресу: город Тюмень, ул. Максима Горького - Щорса.

Письмом от 10.07.2014 исх. N 171/14 заявитель также просил продлить договор.

Письмом от 29.07.2014 N 140729037/14-1 департамент сообщил о рассмотрении заявления на Совместной комиссии без указания даты заседания комиссии.

Заявитель 06.08.2014 обратился к департаменту с просьбой сообщить о результатах рассмотрения его заявления на заседании Совместной комиссии.

При получении выписки из протокола заседания Совместной комиссии от 29.07.2014 N 27 заявитель проинформирован о том, что по истечении срока действия договора, то есть с 17.10.2014, договор аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 будет расторгнут в связи с тем, что "многоквартирный дом введен в эксплуатацию".

Обществом 22.09.2014 получено уведомление департамента "О прекращении договора аренды земельного участка" (от 17.09.2014 исх. N 10726/08-3), которым, ссылаясь на решение Совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам от 29.07.2014, департамент уведомил о прекращении действия договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96 по истечении срока его действия, то есть с 18.10.2014, в связи с тем, что согласно имеющемуся у администрации генеральному плану, согласованному Комитетом по архитектуре и градостроительству 12.05.2005, все объекты строительства построены и введены в эксплуатацию.

Полагая, что отказ департамента в продлении договора аренды земельного участка от 19.11.2002 N 23-10/96, изложенный в уведомлении от 22.09.2014 "О прекращении договора аренды земельного участка" (от 17.09.2014 исх. N 10726/08-3), не основан на нормах закона и нарушает права и законные интересы ООО "Калинов мост", последнее обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с соответствующим заявлением.

Судом первой инстанции также установлено, что администрацией представлена копия генерального плана "Комплекс жилых домов по улицам Максима Горького, Щорса в городе Тюмени", согласованного Комитетом по архитектуре и градостроительству 12.05.2005, в соответствии с которым на земельном участке с кадастровым номером 72:23:02 18 002:0021 построены и введены в эксплуатацию все объекты капитального строительства, предусмотренные проектной документацией и выданным разрешением на строительство.

В частности, из представленного генерального плана следует, что комплекс жилых домов по улицам Максима Горького, Щорса в городе Тюмени, для целей возведения которого был предоставлен земельный участок, состоит из 4-х очередей строительства:

1-я очередь строительства, которая включает 3 блок-секции: 1, 2 и 3, состоящие из 3-х зданий по 9 этажей;

2-я очередь строительства, которая включает 2 блок-секции: 4 и 5, состоящие из 2-х зданий по 9 этажей;

3-я очередь строительства, которая включает 3 блок-секции: 6, 7 и 8, состоящие из 3-х зданий по 9 этажей;

4-я очередь строительства, которая включает 1 блок-секцию с проездом: 9, состоящую из 1-го здания 10 этажей.

Строительство 1-ой и 2-ой очередей, которые включают блок-секции с 1 по 5, осуществлялось на основании распоряжения администрации от 11.12.2002 N 4512.

Объекты недвижимости, предусмотренные к строительству в составе данных очередей строительства, созданы и введены в эксплуатацию на основании следующих документов:

- распоряжение администрации от 18.01.2005 N 148 "Об утверждении акта приемки законченной строительством 1-й блок-секции первой очереди комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения и электрической сетью по адресу: г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3, корпус 2";

- распоряжение администрации от 02.11.2004 N 5900 "Об утверждении акта приемки законченной строительством 2-й и 3-й блок-секции первой очереди комплекса жилых домов с нежилыми помещениями по адресу:

г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3, корпус 2";

- распоряжение администрации от 02.11.2004 N 5899 "Об утверждении акта приемки законченной строительством 4-й и 5-й блок-секции второй очереди комплекса жилых домов с нежилыми помещениями по адресу:

г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3, корпус 2".

Строительство 3-ой и 4-ой очередей, которые включают блок-секции с 6 по 9, осуществлялось на основании распоряжения администрации от 16.03.2005 N 1828, разрешения на строительство от 30.03.2005 N 88/арх.

Объекты недвижимости, предусмотренные к строительству в составе данных очередей строительства, созданы и введены в эксплуатацию на основании следующих документов:

- разрешение на ввод в эксплуатацию от 04.10.2012 N RU72304000-158-pB построенного жилого дома с нежилыми помещениями (6 блок-секция) с кабельной линией электропередач низкого напряжения, третья очередь комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Щорса, 2;

- разрешение на ввод в эксплуатацию от 04.10.2012 N RU72304000-159-pB построенного жилого дома с нежилыми помещениями (7 блок-секция), третья очередь комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Щорса, 2, корпус 1;

- разрешение на ввод в эксплуатацию от 21.03.2011 N RU72304000-24-pB построенного жилого дома с нежилыми помещениями (8 блок-секция) и кабельной линией электропередач низкого напряжения, третья очередь комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Щорса, 4;

- разрешение на ввод в эксплуатацию от 28.06.2007 N RU72304000-92-pB жилого дома (9 блок-секция) 4-ой очереди комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Максима Горького, 3, корпус 1.

Удовлетворяя заявленные требования и полагая, что основные разногласия сторон сводятся к обстоятельствам, связанным с размещением 10-й блок-секции в составе 4-ой очереди строительства "Комплекса жилых домов по улицам М. Горького, Щорса в г. Тюмени", суд первой инстанции исходил из того, что строительство 10-й блок секции планировалось при определении целей строительства, но не при утверждении проектной документации и выдаче разрешения на строительство, а на более раннем этапе - при разрешении уполномоченными государственными органами вопроса о предстоящем размещении объекта строительства. Данный вывод суд мотивировал следующим:

- изменением проектной документации. Таким изменением суд посчитал "Общую пояснительную записку (корректировка) 26-01 - ОПЗ", которая предусматривает в перспективе десятую блок-секцию в составе IV очереди строительства;

- наличием десятой секции в "Общих указаниях по изменению объемно-планировочной композиции и очередности строительства комплекса жилых домов", согласованных главным архитектором г. Тюмени Кулачковским В.Н. 17.09.2002;

- по смыслу распоряжения департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з сделан вывод, что земельный участок предоставлялся для строительства комплекса из нескольких домов, а не одного многосекционного дома. Строительство десятой секции было запланировано в общем генеральном плане, согласованном Комитетом по архитектуре и градостроительству 10.10.2001 в период согласования размещения объекта;

- подтверждением возможности строительства суд счел и такие обстоятельства как то, что в распоряжении департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з строительство предполагалось, в том числе за счет сноса жилого дома по ул. Индустриальная, 5, который расположен в отдалении от уже построенных и введенных в эксплуатацию жилых домов. Суд учел предоставление заявителю решением департамента от 12.08.2013 N 2110-з уже после окончания строительства первых девяти секций в аренду для организации строительно-монтажных работ (без права капитального строительства) в г. Тюмени по ул. Индустриальной дополнительного земельного участка, непосредственно примыкающего к жилому дому по ул. Индустриальная, 5.

Таким образом, суд первой инстанции при разрешении вопроса о возможности строительства спорной 10-й блок-секции посчитал, что юридическое значение имеют запланированные цели строительства, которые не идентичны первоначально утвержденной проектной документации, а законодательство и распоряжение департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з предполагали последующее отдельное проектирование этой блок-секции, ее строительство и ввод в эксплуатацию.

Возможность строительства спорной блок-секции суд обосновал сносом ветхого жилого дома по ул. Индустриальная, 5. Указал, что отселение производилось в рамках заключенного с заявителем договора от 21.12.2005 N 54-к о компенсации муниципальному образованию г. Тюмени за отселение и снос муниципальных домов, отселение граждан из муниципальных бараков по ул. Щорса, 4, Щорса, 6 и Индустриальная, 5, производилось в течение 2006 -2014 годов.

Признавая строительство возможным, суд указал, что распоряжение администрации от 16.03.2005 N 1828, а также разрешение на строительство от 30.03.2005 N 88/арх не оспорены и не отменены, для строительства 10-й блок-секции заявитель располагает, помимо вышеуказанного разрешения на строительство, в настоящее время необходимой проектной документацией.

В связи с изложенным суд счел необоснованным довод департамента о том, что после ввода в эксплуатацию девяти блок-секций жилого дома цель предоставления земельного участка в аренду была достигнута и строительство всего комплекса жилых домов окончено.

Рассматривая вопрос о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, суд посчитал, что следует руководствоваться Положением "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 (далее - Положение о составе разделов проектной документации N 87). Довод департамента о необходимости руководствоваться СНиП N 1.02.01-85 был отклонен.

Положение о составе разделов проектной документации N 87, части 12.1 и 13 статьи 48 ГрК РФ суд применил к проектной документации для строительства 10-й секции 4 очереди, к которой отнес следующие документы: эскизный план застройки 1999 года, общий генеральный план строительства 2001 года, Общие указания по изменению объемно-пространственной композиции и очередности строительства комплекса жилых домов к генплану от 17.04.2002, утвержденные главным архитектором г. Тюмени Кулачковским В.Н., пояснительная записка 2005 года в составе рабочего проекта, разделы генеральных планов 2011 и 2012 годов.

Суд не согласился с доводами департамента о том, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 18 002:0021 заявителю приведет к ограничению прав собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного на данном земельном участке, поскольку продление с заявителем договора аренды земельного участка с в существующих границах, с учетом выдела из рассматриваемого участка, земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:11718, будет отвечать принципу обеспечения законных интересов всех лиц, обладающих правом общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Кроме того, суд указал, что у собственников квартир жилого дома по ул. Индустриальная, 5 нет цели использования его как жилого фонда для проживания граждан и нет цели формирования земельного участка под сносимым домом, формирование земельного участка под подлежащим сносу жилым домом не преследует цели, предусмотренные пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, а является злоупотреблением правом, влекущим нарушение прав иных лиц (прав застройщика на осуществление согласованного ему строительства, муниципалитета - на обновление жилого фонда, жильцов - на переселение из ветхого и аварийного жилья).

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Между тем, судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.

Из материалов дела следует и установлено судами, что отношения ООО "Калинов мост" и департамента начались с 1998 года и длятся по настоящее время. На протяжении указанного времени содержание их менялось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей в соответствии со статьей 8 ГК РФ являются, в том числе договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде; в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, заключение договора аренды на новый срок в иных целях является по существу требованием о принятии решения о заключении нового договора аренды.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что правовое значение для определения содержания прав и обязанностей сторон имеет заключенный сторонами договор аренды с внесенными в него изменениями, сформулированная в договоре цель аренды земельного участка, а также утвержденная в установленном порядке проектная документация. Выяснение судом целей планируемого строительства не учитывает специфику правоотношений, связанных со строительством, регулируемых градостроительным законодательством.

Из содержания норм статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору объекта аренды, соответствующего условиям договора и в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Согласно части 5 статьи 48 ГрК РФ обеспечение подготовки проектной документации осуществляется застройщиком либо привлекаемым застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическим или юридическим лицом, с последующей экспертизой проектной документации и выдачей разрешения на строительство (статьи 49, 51 ГрК РФ), которым и определяется объем прав застройщика в отношении объекта строительства.

Таким образом, объем последующего строительства зависит от действий застройщика по проектированию и получению разрешения на строительство.

Иные обстоятельства, связанные с отселением жильцов, а также с формированием земельных участков, не могут подтверждать объем строительства спорного объекта, если он не предусмотрен проектной документацией, утвержденной в установленном порядке.

Земельный участок был предоставлен в аренду ООО "Калинов мост" на основании распоряжения департамента от 18.10.2002 N 1912/14-з, пунктом 1 которого было определено предоставить обществу в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 13 000 кв. м для строительства первой и второй очередей с параллельным поэтапным рабочим проектированием комплекса многоэтажных жилых домов с магазинами, офисами и встроенными помещениями общественного назначения в г. Тюмени по ул. М. Горького - Щорса за счет сноса жилых домов и нежилых строений по ул. Щорса, 4, 6 и ул. Индустриальная, 5. Пунктом 3 возложено оформить разрешение на строительство в соответствии со статьей 62 ГрК РФ.

В последующем соглашением от 01.11.2005 в пункте 4 сторонами было установлено, что земельный участок предоставляется для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с магазинами, офисами и встроенными помещениями общественного назначения.

Таким образом, поэтапное рабочее проектирование комплекса было предусмотрено в договоре аренды при его заключении, в последующем стороны определили цель предоставления земельного участка в соглашении от 01.11.2005, внеся изменения в свои правоотношения, однако суды не дали оценку указанным обстоятельствам, не установили, имелась ли у общества возможность после внесения в договор изменений осуществлять последующее поэтапное рабочее проектирование комплекса.

Кроме того, по утверждению общества, спорная блок-секция относится к 4 очереди строительства.

Разрешение на строительство третьей и четвертой очередей выдано Комитетом по архитектуре и градостроительству 30.03.2005 N 88/арх, в котором в разделе о проектной документации указано, что проект согласован Комитетом по архитектуре и градостроительству 18.06.2002 N 113.

Как следует из системного толкования положений ГрК РФ, застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения на строительство) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Так, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случае, предусмотренных законом (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство в соответствии с частью 4 статьи 51 ГрК РФ наделены органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 11 статьи 48 ГрК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 указанной статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случае, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).

Предоставление застройщиком указанных в статье 51 ГрК РФ документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.

Кроме того, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 по делу N 309-КГ15-209).

Разрешение на строительство является не только документом, предоставляющим право осуществлять строительство в течение срока его действия, но и документом, подтверждающим соответствие проектной документации установленным требованиям, а также правомерность действий по возведению объекта капитального строительства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2014 N 19-КГПР13-15).

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд должен был установить наличие разрешения на строительство, предусматривающего возможность строительства спорной блок-секции, однако вывод суда о том, что заявитель для строительства последней 10-й секции 4 очереди строительства помимо вышеуказанного разрешения на строительство в настоящее время располагает также необходимой проектной документацией, не соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Состав проектной документации определен частью 12 статьи 48 ГрК РФ.

Судебная коллегия исходит из того, что проектная документация должна быть в составе, позволяющем осуществить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию, а также соответствовать требованиям к проектной документации на момент ее утверждения. Учитывая, что рабочий проект был утвержден в 2002 году, суд первой инстанции неправомерно исходил из Положения о составе разделов проектной документации N 87, утвержденного в 2008 году, и не установил достаточность проектной утвержденной документации с точки зрения возможности строительства 10-й блок-секции и ввода ее в эксплуатацию по окончании строительства.

Рабочий проект от 18.06.2002, на основании которого было выдано разрешение на строительство, предусматривал строительство 9 секций. Полагая, что имело место изменение проектной документации, суд принял во внимание Общие указания на изменение объемно-пространственной композиции и очередности строительства комплекса жилых домов, согласованные главным архитектором г. Тюмени Кулачковским В.Н. 17.09.2002. Однако данные Общие указания состоят из одного листа, в пункте 1 данного документа содержится указание на изменение очередности строительства, согласно которому 4 очередь составляют 9 и 10 секции.

Также принята во внимание Общая пояснительная записка от 20.06.2005, где на наличие 10 блок-секции указано в краткой характеристике объекта, а также в разделе 4.2, содержащем характеристику очередей строительства отдельно по каждой блок-секции, относительно блок секции 10 указано - "перспектива". В задании на проектирование (лист дела 67, том 2) секция 10 (угловая) также указана как "(перспектива)".

Судами первой и апелляционной инстанций не был применен закон, подлежащий применению - СНиП 1.02.01-85 "Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений".

Суд первой инстанции указал, что данный нормативный акт в сфере строительства был отменен постановлением Минстроя РФ от 30.06.1995 N 18-64. На данном основании не были приняты во внимание обоснования департамента и администрации о составе проектной документации, на основании которой заявителю были выданы разрешения на строительство, исключающие наличие 10-й секции в составе комплекса жилых домов с офисами, магазинами и встроенными помещениями общественного назначения в цокольном и первом этажах по адресу: г. Тюмень, ул. М. Горького - Щорса.

Постановлением Госстроя РФ от 17.02.2003 N 18 постановление от 30.06.1995 N 18-64 признано утратившим силу, что не было учтено судами.

Между тем, согласно пункту 2.5 раздела 2 рабочий проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения должен состоять из следующих разделов: общая пояснительная записка и основные чертежи; организация строительства; сметная документация; рабочая документация. Пунктом 2.6 предусмотрено, что проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения из следующих разделов: общая пояснительная записка; архитектурно-строительные решения; технологические решения; решения по инженерному оборудованию; организация строительства, сметная документация.

Согласно части 7 статьи 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Таким образом, застройщик не лишен права изменять проектную документацию, однако, учитывая характер спора, наличие таких изменений должно быть подтверждено в объеме, отвечающем требованиям к проектной документации, и в порядке, установленном законодательством.

Кроме того, в материалах дела содержится проектная документация от 2014 года (том 5), утвержденная застройщиком ООО "Калинов мост". Появление указанного проекта, его юридическая сила и назначение судами не выяснялись.

Принимая во внимание неправильное применение норм материального права, а также учитывая, что выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия считает, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное выше, дать оценку заключенному сторонами договору аренды с учетом внесенных в него изменений; установить, в какой период общество могло осуществлять проектирование комплекса; дать оценку утвержденной проектной документации, указанной в разрешении на строительство от 30.03.2005 N 88/арх, с точки зрения наличия в ней всех необходимых для осуществления строительства спорной блок-секции сведений в соответствии с действовавшим в тот период законодательством; принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 19.02.2015 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 14.05.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-11994/2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области в ином судебном составе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

С.Н. Тамашакин С.И. Шуйская