Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 сентября 2019 г. N Ф04-3388/19 по делу N А70-17344/2018

г. Тюмень

3 сентября 2019 г.

Дело N А70-17344/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Сириной В.В.

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 (судьи Шиндлер Н.А., Иванова Н.Е., Лотов А.Н.) по делу N А70-17344/2018 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" (625032, г. Тюмень, ул. Баумана, д. 31, корп. 2, оф. 14, ОГРН 1137232045620, ИНН 7203297543) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, д. 30, корп. 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) о признании незаконным отказа в заключении нового договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта.

В заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" - Кошкаров В.В. по доверенности от 22.10.2018; Департамента имущественных отношений Тюменской области - Огай Ю.А. по доверенности от 06.09.2018.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ресурс" (далее - заявитель, ООО "Ресурс", общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее - заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа, выраженного в уведомлении от 25.10.2018 N 181025010/08-04, об обязании совершить действия.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 27.02.2019 требования заявителя были удовлетворены. Суд признал незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка, выраженный в уведомлении от 25.10.2018 N 181025010/08-04, обязал заинтересованное лицо после вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Ресурс" путем подготовки проекта договора аренды земельного участка площадью 2156 кв.м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ГП-5 (жилой район "Комарово"), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер участка 72:17:1313003:1666, вид разрешенного использования: для строительства объектов соцкультбыта.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 решение суда первой инстанции по настоящему делу отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований общества в полном объеме.

Не согласившись с указанным постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Ресурс" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что договор уступки права аренды земельного участка от 28.08.2013 N 871/у-09, прошедший государственную регистрацию в отсутствие письменного согласия департамента, нельзя признать заключенным; договор аренды земельного участка от 07.07.2015 N 23-30/2178 не прошел процедуру государственной регистрации, поэтому также не может считаться заключенным; после истечения срока действия договора аренды земельного участка от 07.07.2015 общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны департамента, в связи с чем соответствующий договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; заявитель своевременно не мог использовать по назначению арендованный им земельный участок по не зависящим от него причинам; общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства, имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 11.11.2008 N 23-30/1453 департаментом был предоставлен в аренду Областному фонду развития жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313003:1666, свободный от застройки, из земель населенных пунктов, площадью 2156 кв.м для строительства объектов соцкультбыта.

В соответствии с договором уступки права аренды земельного участка от 28.08.2013 N 871/у-09 ООО "Ресурс" перешли права арендатора земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313003:1666 на условиях, определенных договором аренды земельного участка от 11.11.2008, N 23-30/1453 (в редакции соглашения от 24.08.2012), сроком по 20.08.2015.

10.06.2015 общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:17:1313003:3078 со степенью готовности объекта 7 %, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.06.2015.

25.06.2015 ООО "Ресурс" как собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, обратилось в адрес заинтересованного лица с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства указанного объекта.

07.07.2015 между департаментом (арендодатель) и ООО "Ресурс" (арендатор) заключен договор N 23-30/2178 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313003:1666 для завершения строительства объекта соцкультбыта сроком до 20.08.2018 (пункты 1.2, 1.4 договора).

Пунктом 7.1 договора указано, что настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действует в период с 21.08.2015 по 20.08.2018.

04.05.2018 общество обратилось в департамент с заявлением о заключении нового договора аренды данного земельного участка.

Уведомлением от 21.05.2018 N 180521013/08-4 обществу отказано в заключении нового договора. Отказ мотивирован тем, что в отношении указанного земельного участка заключен договор аренды от 07.07.2015 N 23-30/2178 сроком действия по 20.08.2018. Договор аренды был заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), согласно которому собственнику объекта незавершенного строительства предоставляется однократное право на заключение договора аренды для завершения строительства объекта сроком на 3 года. Право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства реализовано, заключение нового договора земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313003:1666 без проведения торгов невозможно.

08.10.2018 заявитель повторно через МФЦ обратился в департамент с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка (землеустроительное дело N 23-18864).

25.10.2018 письмом N 181025010/08-4 департамент отказал обществу в заключении нового договора аренды. Помимо предыдущего основания для отказа департамент указал, что поскольку строительство объекта незавершенного строительства не закончено, а также не оформлено право собственности на законченный строительством объект, уполномоченным органом будет реализовано право, предусмотренное статьей 239.1 ГК РФ, на продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов на основании решения суда.

Полагая, что отказ департамента незаконен, нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 10, 422, 610 ГК РФ, статьями 39.6, 39.8, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Закона N 137-ФЗ, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из того, что на момент заключения нового договора аренды спорного земельного участка имелись основания для предоставления обществу без проведения торгов данного земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Суд первой инстанции также указал, что с заявлением о заключении нового договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313003:1666 общество обратилось до истечения срока действия договора; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка иное лицо не обладает; заявителем предпринимались меры по завершению начатого строительства в период действия договора.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 39.1, 39.6 ЗК РФ, положениями Закона N 137-ФЗ, исходил из того, что ООО "Ресурс" реализовало свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства спорного объекта, следовательно, оснований для предоставления обществу земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313003:1666 в аренду без проведения торгов не имеется.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и примененным нормам права.

В силу положений пункта 1 статьи 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Данное положение согласуется с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в котором установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Судом апелляционной установлено и следует из материалов дела, что ООО "Ресурс" в период с 28.08.2013 по 20.08.2015 являлось арендатором спорного земельного участка. Зарегистрировав право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым 72:17:1313003:3078 и со степенью готовности объекта 7 %, общество обратилось 25.06.2015 в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства указанного объекта.

Между департаментом (арендодатель) и ООО "Ресурс" (арендатор) был заключен договор от 07.07.2015 N 23-30/2178 для завершения строительства указанного объекта сроком по 20.08.2018, по истечении которого договор считается прекратившим свое действие (пункт 7.2 договора).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в том числе договор аренды земельного участка от 11.11.2008 N 23-30/1453 (в редакции соглашения от 24.08.2012), договор уступки права аренды земельного участка от 28.08.2013 N 871/у-09, договор аренды земельного участка от 07.07.2015 N 23-30/2178, уведомление от 25.10.2018 N 181025010/08-4 об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что право на однократное заключение или продление договора аренды сроком на три года для завершения строительства указанного объекта в льготном порядке без проведения торгов обществом ранее было реализовано в полном объеме.

Доводы заявителя о незаключенности договора уступки права аренды земельного участка от 28.08.2013 N 871/у-09 и договора аренды земельного участка от 07.07.2015 N 23-30/2178 отклоняются судом кассационной инстанции поскольку ранее стороной по делу не заявлялись, не были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего спора.

При этом суд округа отмечает, что в соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В целом несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом округа не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции по настоящему делу и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 по делу N А70-17344/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

Е.Ю. Демидова В.В. Сирина