Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 июня 2014 г. N Ф09-3668/14 по делу N А60-30275/2013

Екатеринбург

27 июня 2014 г.

Дело N А60-30275/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Платоновой Е.А., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лимузин-Плюс" (далее - общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.11.2013 по делу N А60-30275/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (далее - предприятие, истец) - Батыров А.А. (доверенность от 16.04.2014 N 47).

Предприятие обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу о расторжении договора аренды от 30.07.2009 N 135-А/09, обязании ответчика освободить занимаемые помещения второго этажа N 115-123, 126-130, 132-134 (по плану Бюро технической инвентаризации), общей площадью 413,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, д. 2/пр. Орджоникидзе, д. 1.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Пермикин А.С.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.11.2013 (судья Коликов В.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 (судьи Савельева Н.М., Борзенкова И.В., Гулякова Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами положений п.2 ст.450, п.1, 3 ст.615, п.1 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, оснований для расторжения договора не имеется, так как в договоре аренды отсутствует условие о запрете передавать помещения в субаренду. Кроме того, заявитель полагает, что передача арендуемого имущества в субаренду не является существенным нарушением договора. Представленные им документы подтверждают, что отношения с субарендатором прекращены, следовательно, на момент рассмотрения спора нарушение устранено.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между государственным унитарным предприятием Свердловской области "Облжилсервис" и обществом 30.07.2009 в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 28.07.2009 заключен договор аренды N 135-А/09 (далее - договор), в соответствии с которым данное предприятие сдает, а общество принимает в аренду нежилые помещения второго этажа (помещения N 115-134) общей площадью 437,3 кв. м, расположенные в отдельно-стоящем здании с пристроем (литер А) нежилого назначения, находящемся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, д. 2/пр. Орджоникидзе, д. 1 (п. 1.1. договора).

Срок данного договора установлен с 30.07.2009 по 30.07.2014 (п. 1.4. договора).

Указанные помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 30.07.2009.

Дополнительным соглашением от 18.02.2010 в договор внесены изменения в части состава арендуемого имущества: арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения второго этажа (помещение N 115-123, 126-130, 132-134) общей площадью 413,3 кв. м, расположенные в том же здании.

Договор прошел государственную регистрацию 17.11.2010, номер регистрации 66-66-01/609/2610-471.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 17.12.2009 N 66 АД 024531 и от 13.12.2010 N 66 АД 668521, п. 1.6 договора сдаваемые в аренду помещения находятся в здании, являющемся объектом культурного наследия (памятником архитектуры). Арендатор при этом принимает на себя обязательства использовать объект аренды в соответствии с действующим законодательством, регулирующим охрану и порядок использования памятников культуры и наследия.

Указанные в договоре нежилые помещения принадлежат на праве собственности Свердловской области (свидетельство о государственной регистрации права N 66 АД 024531 от 17.12.2009), закреплены на праве хозяйственного ведения за предприятием на основании постановления Правительства Свердловской области от 30.08.2010 N 1269-ПП (свидетельство о государственной регистрации права от 13.12.2010 N 66 АД 668521).

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц предприятие является универсальным правопреемником государственного унитарного предприятия Свердловской области "Облжилсервис".

Ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора, которое выразилось в передаче арендуемого имущества в субаренду третьему лицу без согласия собственника, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.

Пунктом 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Согласно ч. 3 ст. 32 Закона Свердловской области от 10.04.1995 N 9-ОЗ "Об управлении государственной собственностью Свердловской области" не допускается передача арендатором в субаренду или безвозмездное пользование арендуемых нежилых помещений в зданиях, в которых постоянно размещаются органы государственной власти Свердловской области, объектов культурного наследия, находящихся в областной собственности, а также иных объектов областной собственности, запрет на передачу которых в субаренду или безвозмездное пользование предусмотрен федеральным и областным законодательством.

Судом первой инстанции установлено, и из материалов дела следует, что нежилые помещения второго этажа N 115-143 занимает индивидуальный предприниматель Пермикин А.С., что подтверждается актом осмотра помещений, переданных по договору аренды от 12.02.2013, 19.03.2013. Акт от 19.03.2013 подписан также директором арендатора Власовым О.Н.

Из документов, составляющих материалы об отказе в возбуждении уголовного дела N 8266/13 Отдела полиции N 15 УМВД России по г. Екатеринбургу, а именно - договора субаренды, акта приема-передачи, следует, что арендатор заключил 01.01.2013 с индивидуальным предпринимателем Пермикиным А.С. договор субаренды нежилого помещения N 5/13, предметом которого являются помещения второго этажа в нежилом здании общей площадью 437 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, бульвар Культуры, 2. Указанное помещение было передано субарендатору по акту приема-передачи от 01.01.2013.

В суд апелляционной инстанции ответчиком представлены дополнительные документы, которые также подтверждают наличие субарендных отношений с предпринимателем. Так, в письме N 6/13 от 15.03.2013 ООО "Лимузин-Плюс" предложило индивидуальному предпринимателю Пермикину А.С. расторгнуть заключенный между ними договор субаренды нежилых помещений по адресу: пр. Орджоникидзе 1/б.Культуры, 2 на втором этаже, и сдать помещение по акту приема-передачи в срок до 01.04.2013, в связи с не согласованностью с арендодателем вопроса субаренды.

Согласно акту приема-передачи от 01.04.2013 арендатор принял от субарендатора спорные нежилые помещения. Акт подписан со стороны арендатора директором ответчика Власовым О.Н., со стороны субарендатора - представителем по доверенности.

Таким образом, судами установлен факт нарушения ответчиком действующего законодательства и условий договора аренды, в частности передачу без согласия собственника в субаренду помещений индивидуальному предпринимателю Пермикину А.С. 01.01.2013 г. для организации предприятия общественного питания - бара "Неон". Данное нарушение обоснованно признано судами существенным, что дает арендодателю право требовать расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что 20.02.2013 в адрес арендатора была направлена претензия, в которой истец просит устранить в срок до 23.02.2013 допущенные нарушения, а именно, освободить арендуемое помещение от третьих лиц.

Доказательств устранения нарушения в разумный срок с даты его получения, ответчиком в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представлено.

Требование от 02.04.2013 о расторжении договора было направлено арендатору 05.04.2013.

Повторное требование от 25.07.2013 о расторжении договора в течение пяти дней с момента получения письма было направлено арендатору по юридическому адресу 29.07.2013 согласно отметке на почтовом извещении.

Таким образом, выводы судов о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора аренды и наличии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правомерными.

Довод заявителя жалобы о том, что допущенное нарушение впоследствии было устранено, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонен. Из материалов проверки правоохранительных органов, проведенной 13.07.2013, установлено, что бар "Неон" функционирует по день проверки (л.д. 144).

Судом кассационной инстанции признается ошибочным утверждение заявителя об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, ввиду отсутствия в нем условия о запрете передавать имущество в субаренду. Требование о возможности передачи арендуемого имущества в субаренду только с согласия арендодателя установлено п.2 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.11.2013 по делу N А60-30275/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лимузин-Плюс" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Е.А. Платонова С.Э. Рябова