Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 мая 2010 г. N Ф09-2671/10 по делу N А60-28669/2009 (ключевые темы: многоквартирный дом - объекты недвижимости - разрешение на строительство - объекты долевого строительства - участник долевого строительства)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 мая 2010 г. N Ф09-2671/10 по делу N А60-28669/2009

 

Екатеринбург

 

12 мая 2010 г.

Дело N А60-28669/2009

 

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Азанова П.А.,

судей Дядченко Л.В., Лиходумовой С.Н.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Компания Урал-Стройсервис" (далее - общество "Компания Урал-Стройсервис") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2010 по делу N А60-28669/2009-С1 Арбитражного суда Свердловской области по иску общества "Компания Урал-Стройсервис" к обществу с ограниченной ответственностью "Дорожное строительство Урала" (далее - общество "Дорожное строительство Урала"), третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Уралстрой-1" (далее - общество "Уралстрой-1"), Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Головцова Юлия Александровна, о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Компания Урал-Стройсервис" - Шамсутдинова З.Р. (доверенность от 27.02.2008 N 6), Чернышева А.С. (доверенность от 29.04.2010 N 5/10), Стасевич Г.В. (доверенность от 01.02.2010 N 3/10);

общества "Дорожное строительство Урала" - Асаева Э.А. (доверенность от 04.06.2009), Червякова Я.В. (директор, протокол общего собрания участников от 27.05.2009);

Головцовой Ю.А. - Филонов А.Ю. (доверенность от 30.03.2010).

Обществом "Компания Урал-Стройсервис" заявлено письменное ходатайство об изменении времени судебного заседания по настоящему делу. В удовлетворении ходатайства судом отказано.

Общество "Компания Урал-Стройсервис" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома от 09.06.2006 N 158/06-Д.

Определениями суда от 15.10.2009, от 29.10.2009 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "Уралстрой-1", Головцова Ю.А., Управление федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Решением суда от 20.11.2009 (судья Микушина Н.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2010 (судьи Няшин В.А., Виноградова Л.Ф., Григорьева Н.П.) решение суда от 20.11.2009 отменено, в удовлетворении иска отказано.

Общество "Компания Урал-Стройсервис" в кассационной жалобе просит отменить постановление суда апелляционной инстанции от 10.02.2010, оставить в силе решение суда первой инстанции от 20.11.2009. По мнению заявителя, выводы суда апелляционной инстанции о том, что сторонами договора от 09.06.2009 N 158/06-Д не согласованы срок передачи участнику объекта долевого строительства, а также гарантийный срок на объект, не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, а именно - содержанию этого договора. Заявитель также указывает на необоснованность вывода суда апелляционной инстанции о ничтожности спорного договора в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по причине привлечения застройщиком денежных средств до получения разрешения на строительство, так как п. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") предусматривает иные последствия привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома лицом, не имеющим на это права в соответствии с названным Федеральным законом. При этом заявитель полагает, что недействительным (ничтожным) может быть признан только заключенный договор, а договор долевого участия в строительстве не является заключенным до момента его государственной регистрации.

Кроме того, по мнению общества "Компания Урал-Стройсервис", судом необоснованно не приняты во внимание доводы истца, изложенные в том числе в отзыве на апелляционную жалобу, чем нарушены принцип равенства сторон в судопроизводстве, а также цели и иные принципы судопроизводства (ст. 2, 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, обществом "Дорожное строительство Урала" (заказчик) и обществом "Компания Урал-Стройсервис" (участник) 09.06.2006 подписан договор долевого участия в строительстве жилого дома N 158/06-Д, согласно п. 1.1. которого участник направляет денежные средства на строительство жилого комплекса "Солнечный круг" адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского-Бобруйская (далее - объект) в порядке долевого участия в строительстве объекта на условиях, предусмотренных названным договором, а заказчик обязуется передать участнику 4-х комнатную квартиру N 96 (далее - квартира) общей приведенной площадью 117,81 кв.м, расположенную на 4 этаже. Расположение и планировка квартиры определены в приложении N 1 к настоящему договору.

Срок окончания строительства объекта (т.е. сдачи объекта Государственной приемочной комиссии) 1 квартал 2007 г. При этом не позднее 31.12.2006 заказчик обязался передать участнику квартиру по акту приема-передачи под отделку в состоянии, указанном в приложении N 2 к договору от 09.06.2006. (п. 1.2., 2.1.2. договора от 09.06.2006)

Истец, ссылаясь на то, что в соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, и утверждая, что ответчик, несмотря на направленную в его адрес претензию от 17.03.2008, уклоняется от государственной регистрации договора от 09.06.2006, обратился в арбитражный суд настоящим иском.

Рассматривая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор долевого участия в строительстве жилого дома от 09.06.2006 совершен в надлежащей форме, соответствует требованиям п. 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", следовательно, является заключенным. Поскольку доказательств обращения ответчика с заявлением о государственной регистрации договора от 09.06.2006 в соответствующий орган в материалах дела не имеется и ответчиком не представлено и ответчик возражает против удовлетворения настоящего иска, суд расценил его бездействие как уклонение от государственной регистрации договора от 09.06.2006 и удовлетворил исковые требования общества "Компания Урал-Стройсервис".

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами, изложенными в решении от 20.11.2009 о заключенности договора от 09.06.2006, указав на несогласованность сторонами, по мнению суда, условий о сроке передачи обществом "Дорожное строительство Урала" объекта долевого строительства участнику долевого строительства - обществу "Компания Урал-Стройсервис" и о гарантийном сроке на объект. Поскольку незаключенный договор не является основанием для государственной регистрации прав, суд апелляционной инстанции отменил решение суда от 20.11.2009 и отказал в удовлетворении иска.

Помимо этого суд апелляционной инстанции отметил, что разрешение на строительство получено ответчиком лишь 13.06.2007, то есть на момент заключения договора от 09.06.2006 разрешение на строительство у общества "Дорожное строительство Урала" отсутствовало, следовательно, оно не вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и даже при условии заключенности договора от 09.06.2006 он являлся бы ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции не могут быть признаны достаточно обоснованными.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Существенными условиями договора долевого участия, подлежащими обязательному согласованию сторонами для того, чтобы такой договор считался заключенным в соответствии с требованиями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче застройщиком в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства (п. 4 ст. 4 названного Федерального закона).

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Из договора от 09.06.2006 усматривается и судом первой инстанции правильно установлено, что названный договор совершен в надлежащей форме, при его подписании сторонами спора согласованы все предусмотренные п. 4 ст. 4 данного Федерального закона существенные условия договора долевого участия, а именно: предмет договора конкретно определен в п. 1.1. и в приложении N 1 к договору (планировка квартиры) с указанием строительного адреса объекта и размещения конкретной квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства; размер финансирования (цена договора) строительства квартиры определен в сумме 4 123 350 руб., сроки и порядок ее оплаты предусмотрены в приложении N 4 к договору от 09.06.2006 (график платежей); срок окончания строительства объекта (его сдачи Государственной приемочной комиссии) определен - 1 квартал 2007 г. (п. 1.2 договора), срок передачи квартиры участнику долевого строительства "под отделку" - не позднее 31.12.2006 (п. 2.1.2 договора); гарантийный срок установлен п. 5.6 договора от 09.06.2006.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о несогласованности сторонами условия о сроке передачи квартиры участнику долевого строительства и о гарантийном сроке на объект и, следовательно, о незаключенности договора от 09.06.2006 в силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ошибочными.

Из материалов дела также усматривается, что обществом "Компания Урал-Стройсервис" в адрес общества "Дорожное строительство Урала" направлена претензия от 17.03.2008 с просьбой зарегистрировать в установленном законом порядке договор долевого участия в строительстве жилого дома от 09.06.2006. Поскольку доказательств направления ответчиком ответа на претензию истца или обращения общества "Дорожное строительство Урала" в органы государственной регистрации с заявлением о регистрации договора от 09.06.2006 суду не представлено, суд первой инстанции обоснованно указал на бездействие ответчика и правильно оценил его как уклонение от государственной регистрации договора.

При таких обстоятельствах и с учетом положений п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при совершении сделки, требующей государственной регистрации, в надлежащей форме, и при уклонении одной из сторон от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об обоснованности требований общества "Компания Урал-Стройсервис" о государственной регистрации договора от 09.06.2006 и наличии оснований для их удовлетворения и правомерно удовлетворил заявленные требования.

Вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности сделки от 09.06.2006 в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации даже при условии заключенности спорного договора также является ошибочным в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, ответчику выданы разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от 31.12.2004 N 263/2004 со сроком действия до 01.03.2005, разрешение на строительство от 13.06.2007 N RU66302000-329/07 со сроком действия до 01.05.2008, разрешение на строительство от 30.01.2009 NRU66302000-14/09 со сроком действия до 01.05.2009, разрешение на строительство от 07.09.2009 N RU66302000-521/07 со сроком действия до 01.09.2010.

Суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку разрешение на строительство выдано обществу "Дорожное строительство Урала" 13.06.2007, то есть после подписания договора от 09.06.2006, а в силу ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при отсутствии разрешения на строительство застройщик не вправе был привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, то договор от 09.06.2006 является ничтожной сделкой как противоречащий требованиям законодательства.

Однако в соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае привлечения денежных средств участника долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у участника возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с названным Федеральным законом, такой участник может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.

Таким образом, в случае привлечения денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилого дома лицом, не имеющим такого права (в том числе, как считает суд апелляционной инстанции, застройщиком до получения соответствующего разрешения на строительство), законом предусмотрены иные последствия (денежные штрафные санкции), нежели ничтожность такого договора.

Кроме того, по смыслу гражданского законодательства недействительной (ничтожной) может быть признана только заключенная сделка. Поскольку договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), то незарегистрированный договор долевого участия от 09.06.2006 не является заключенным и не может быть признан ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции от 10.02.2010 подлежит отмене на основании ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции от 20.11.2009 подлежит оставлению без изменения как законное и обоснованное.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта первой инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2010 по делу N А60-28669/2009-С1 отменить, решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2009 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дорожное строительство Урала" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания Урал-Стройсервис" 2000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

 

Председательствующий

П.А. Азанов

 

Судьи

Л.В. Дядченко
С.Н. Лиходумова

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

"Суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку разрешение на строительство выдано обществу "Дорожное строительство Урала" 13.06.2007, то есть после подписания договора от 09.06.2006, а в силу ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при отсутствии разрешения на строительство застройщик не вправе был привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, то договор от 09.06.2006 является ничтожной сделкой как противоречащий требованиям законодательства.

Однако в соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае привлечения денежных средств участника долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у участника возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с названным Федеральным законом, такой участник может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.

Таким образом, в случае привлечения денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилого дома лицом, не имеющим такого права (в том числе, как считает суд апелляционной инстанции, застройщиком до получения соответствующего разрешения на строительство), законом предусмотрены иные последствия (денежные штрафные санкции), нежели ничтожность такого договора.

Кроме того, по смыслу гражданского законодательства недействительной (ничтожной) может быть признана только заключенная сделка. Поскольку договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), то незарегистрированный договор долевого участия от 09.06.2006 не является заключенным и не может быть признан ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации."