Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31 марта 2015 г. N Ф09-985/15 по делу N А71-3644/2014

Екатеринбург

31 марта 2015 г.

Дело N А71-3644/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Купреенкова В.А., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кентавр" (далее - общество "Кентавр") на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.08.2014 по делу N А71-3644/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество "Кентавр" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс" (далее - общество "Бэст Прайс") о взыскании арендной платы в размере 1 189 665 руб. (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, увеличения размера исковых требований).

Общество "Бэст Прайс" обратилось в суд со встречным иском к обществу "Кентавр" о признании недействительной ничтожной сделки - договора аренды от 19.03.2012 N 1 в части положений п. 2.1 "заключен сроком на 11 месяцев вступает в силу с даты подписания Сторонами передаточного акта в соответствии с пунктом 3.1" и признании данного договора прекратившимся с 01.03.2014.

Решением суда от 29.08.2014 (судья Яцинюк Н.Г.) первоначальный иск удовлетворен частично, с общества "Бэст Прайс" в пользу общества "Кентавр" взыскан долг в размере 12 000 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Васева Е.Е) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Кентавр" просит указанные судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска в полном объеме. Полагает, что заявленные им требования, подлежат удовлетворению, поскольку по истечении срока действия договора - 09.03.2013 и не поступления от арендатора заявления о своем отказе от продления договора, а также не возвращения арендодателю помещения по передаточному акут в день окончания срока действия договора, он возобновил действие на тех же условиях на такой же срок 334 дня, в связи с чем вывод суда апелляционной инстанции, что договор аренды после 09.03.2013 продлен на неопределенный срок, является неправомерным. Кроме того, общество "Кентавр" несогласно с выводом суда апелляционной инстанции о том, что п. 2.2 договора аренды предусматривает право арендатора на односторонний отказ от договора, так как в случае признания договора продленным на неопределенный срок с 09.03.2013, названные условия договора не подлежат применению. По мнению истца, в такой ситуации необходимо руководствоваться положениями п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок с предупреждением контрагента за три месяца. Таким образом, договор может быть признан прекращенным не ранее 22.04.2014 в соответствии с уведомлением от 21.01.2014 N БП-7, следовательно, сумма задолженности арендатора по оплате арендных платежей на 22.04.2014 составит 412 406 руб. 10 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено указанным Кодексом.

Поскольку заявителем кассационной жалобы решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций обжалуется только в части отказа в удовлетворении первоначального иска, законность судебных актов в остальной части судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что обществом "Кентавр" (арендодатель) и обществом "Бэст Прайс" (арендатор) 19.03.2012 заключен договор аренды N 1, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 290 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Ижевск, ул. Союзная, д. 75, литера А. В аренду сдаются следующие помещения: часть N 122, 123, 116, расположенные в подвале указанного здания, согласно экспликации к поэтажному плану; часть N 75 расположенная на цокольном этаже здания, согласно экспликации к поэтажному плану.

В соответствии с п. 3.1 данного договора имущество передано арендатору 10.04.2012 по акту приема-передачи.

Названный договор заключен сроком на 11 месяцев, вступает в силу с даты подписания сторонами передаточного акта (п. 3.1 договора) и действует до 09.03.2013 включительно (п. 2.1 договора).

По окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если за 30 дней до окончания срока аренды арендатор не заявит о своем отказе от продления договора. Не менее чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды, указанного в п. 2.1 договора, арендатор письменно извещает арендодателя об освобождении помещений, при этом арендодатель в течение 10 дней обязан дать свой ответ на данное извещение (п. 2.2 договора).

Согласно п. 6.1, 6.1.1 договора аренды за пользование помещением стороны установили основную и дополнительную арендную плату. С 10.04.2012 по 09.06.2012 сумма ежемесячной основной арендной платы за аренду помещения в целом составляет 111 766 руб. 50 коп. в месяц. С 10.06.2012 сумма ежемесячной основной арендной платы за аренду помещения в целом составляет 223 533 руб. в месяц.

Основная арендная плата исчисляется и подлежит оплате, начиная с начала срока аренды по договору. Основная арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца аренды помещения. Арендная плата за любой неполный месяц в начале или в конце действия договора вносится в размере, пропорционально количеству дней, в течение которых арендатор фактически занимал арендуемое помещение (п. 6.1.2 договора).

Величина дополнительной арендной платы покрывает фактически понесенные арендодателем затраты по обеспечению помещения электроэнергией в результате эксплуатации арендатором помещения и находящегося в нем торгового, холодильного и иного оборудования, определяется пропорционально площади помещения к общей площади здания, в котором расположено помещение, согласно действующим тарифам снабжающих электроэнергией организации (п. 6.1.3 договора).

В течение пяти банковских дней с даты подписания договора арендатор обязался перечислить на расчетный счет арендодателя авансовый платеж в размере 223 533 руб. Авансовый платеж подлежит зачету в счет основной арендной платы за последний месяц срока аренды по настоящему договору (п. 6.6 договора).

Сторонами 01.07.2012 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 19.03.2012 N 1, согласно которому стороны изменили содержание п. 6.1.3 и 6.1.4 договора. Согласно п. 6.1.3 в новой редакции величина дополнительной арендной платы включает в себя стоимость услуг по обеспечению помещения электроэнергией. Сумма ежемесячной дополнительной арендной платы определена в сумме 12 000 руб. Согласно п. 6.1.4 в новой редакции дополнительная арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца аренды помещения.

Общество "Бэст Прайс" письмом от 21.01.2014 N БП-7 уведомило общество "Кентавр" о том, что им на основании п. 2.2 договора, принято решение не продлевать договор аренды на новый срок.

Арендодатель в письме от 21.01.2014 N 13 известил арендатора о том, что его заявление, выраженное в письме от 21.01.2014 N БП-7, не принимается, так как оно направлено по истечении установленного п. 2.2 договора аренды срока, следовательно, договор продлен на новый срок (11 месяцев) с 09.02.2014 до 09.01.2015.

В письме от 17.02.2014 N БП-27/21 общество "Бэст Прайс" указало, что считает последним днем действия договора 22.02.2013, и попросило общество "Кентавр" принять арендуемое помещение 22.02.2014 по акту возврата.

Общество "Кентавр" письмом 20.02.2014 N 61 вновь сообщил арендатору о том, что, по его мнению, договор аренды действует до 09.01.2015.

Полагая, что договор аренды от 19.03.2012 N 1 продолжил свое действие до 01.08.2014 года, то есть до даты направления обществом "Кентавр" уведомления о его расторжении в адрес арендатора, и, ссылаясь на наличие у общества "Бэст Прайс" задолженности по арендной плате за период с февраля по июль 2014 года в сумме 1 189 665 руб., общество "Кентавр" обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя первоначальный иск, пришел к выводу о том, что поскольку арендатор уведомил арендодателя об отсутствии намерения продлевать договор аренды на новый срок и освободил спорное нежилое помещение 28.02.2014, хотя арендодатель и уклонялся от его приемки, постольку последним дней действия договора аренды следует считать 28.02.2014. С учетом оплаты обществом "Бэст Прайм" по платежному поручению от 30.03.2012 N 789 авансового платежа за последний месяц аренды, суд пришел к выводу о том, что оснований для взыскания основной арендной платы за февраль-июль 2014 не имеется. Установив наличие задолженности по оплате дополнительной арендной платы за февраль 2014 года, суд удовлетворил первоначальные исковые требования частично, взыскав в пользу общества "Кентавр" 12 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводом суда первой инстанции о прекращении договора аренды с 28.02.2014, указал, что по истечении 09.03.2013 договор аренды был продлен на неопределенный срок. Вместе с тем, поскольку арендатор своевременно на основании п.2.2 договора аренды уведомил арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и освободил спорное нежилое помещение, то договор считается прекращенным с 28.02.2014.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Участники гражданских правоотношений согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободны в заключении договора на условиях, не противоречащих закону.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В п. 2.1. договора аренды от 19.03.2012 стороны предусмотрели, что договор заключен сроком на 11 месяцев, вступает в силу с даты подписания сторонами передаточного акта и действует до 09.03.2013.

По окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если за 30 дней до окончания срока аренды арендатор не заявит о своем отказе от продления договора. Не менее чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды, указанного в п. 2.1 договора, арендатор письменно извещает арендодателя об освобождении помещений, при этом арендодатель в течение 10 дней обязан дать свой ответ на данное извещение (п. 2.2 договора).

Таким образом, из буквального прочтения указанных пунктов следует, что стороны предусмотрели порядок пролонгации договора на 11 месяцев, то есть до 09.02.2014, при этом применение указанного порядка на неопределенное количество периодов договором не предусмотрено. Следовательно, поскольку общество "Бэст Прайс" письмом от 21.01.2014 N БП-7 уведомило общество "Кентавр" о том, что оно не намерено продлевать договор аренды на новый срок, то договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением его срока, то есть 09.02.2014.

В связи с чем, вывод судов о прекращении действия договора аренды с 28.02.2014 является не верным, но он не привел к принятию неправильного решения.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе письма общества "Кентавр" от 16.01.2014 N 5, от 21.01.2014 N 13, от 20.02.2014 N 61, в которых общество настаивало на продлении договора аренды на 2014 год и отсутствии оснований для возврата и принятия спорного нежилого помещения, письмо общества "Бэст Прайс" от 17.02.2014, в котором общество просило принять арендуемое имущество и акт возврата от 22.02.2014, подписанный арендатором в одностороннем порядке в связи с неявкой арендодателя, суды пришли к правомерному выводу, что поскольку арендодатель уклонялся от приемки спорного имущества, не подписывая акт приема-передачи, арендатор фактически освободил помещение 28.02.2014, следовательно, общество "Кентавр" не вправе требовать от арендатора взыскания арендной платы после 28.02.2014. С учетом оплаты обществом "Бэст Прайм" по платежному поручению от 30.03.2012 N 789 авансового платежа за последний месяц аренды, то есть основной арендной платы за февраль 2014, и отсутствии доказательств оплаты дополнительной арендной платы за февраль 2014, суды правомерно удовлетворили первоначальные исковые требования частично, взыскав в пользу общества "Кентавр" 12 000 руб.

Суд кассационной инстанции соглашается с доводами заявителя кассационной жалобы об отсутствии оснований считать договор аренды от 19.03.2012 N 1 продленным с 09.03.2013 на неопределенный срок на основании вышеизложенного. Вместе с тем данные выводы суда апелляционной инстанции не привели к принятию незаконного решения.

Ссылка общества "Кентавр" на наличие в п. 2.3 названного договора условия, предусматривающего, по его мнению, возможность неоднократного продления данного договора до 01.04.2016, не принимается судом кассационной инстанции, так как в указанном пункте договора установлен порядок продления договора субаренды (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Остальные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судами на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.08.2014 по делу N А71-3644/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кентавр" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

В.А. Купреенков Н.Г. Беляева