Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17 декабря 2015 г. N Ф09-9602/15 по делу N А07-954/2015

Екатеринбург

17 декабря 2015 г.

Дело N А07-954/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З. Г.,

судей Рябовой С. Э., Сулейменовой Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Медицинский центр "Валеро" (ИНН 0274039433, ОГРН 1020202554294; далее - общество "Медицинский центр "Валеро") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.06.2015 по делу N А07-954/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Потребительское общество "Дружба" Мишкинского района (ИНН 0237003277, ОГРН 1040201245347; далее - общество "Дружба") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Медицинский центр "Валеро" о взыскании 292 720 руб. задолженности по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2013 N 1514-МЦ за период с 01.08.2013 по 31.07.2014, 111 645 руб. неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование нежилым помещением за период с 01.08.2014 по 30.10.2014, возложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение общей площадью 82,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Мишкинский район, с. Мишкино, ул. Спортивная, 14 (с учетом принятого арбитражным судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.06.2015 (с учетом определения об исправлении технической ошибки от 27.08.2015; судья Шагабутдинова З.Ф.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2015 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Медицинский центр "Валеро" просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает необоснованным взыскание с ответчика долга по арендной плате за период с 01.08.2013 по 30.10.2014 на основании договора аренды от 01.08.2013 N 1514-МЦ, действие которого прекращено 30.06.2014. Общество "Медицинский центр "Валеро" указывает на наличие в материалах дела доказательств, свидетельствующих об осуществлении им работ по реконструкции объекта аренды в счет арендной платы за период с 01.05.2007 по 30.11.2013.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Дружба" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.03.2013 внесена регистрационная запись N 02-04-65/001/2013-131 о праве собственности общества "Дружба" на магазин - одноэтажное нежилое здание общей площадью 225 кв. м, инвентарный номер 4622, литера А, по адресу: Республика Башкортостан, Мишкинский район, с. Мишкино, ул. Спортивная, 14.

Между обществом "Дружба" (арендодатель) и обществом "Медицинский центр "Валеро" (арендатор) подписан договор от 01.08.2013 N 1514-МЦ о передаче объектов недвижимости системы Башпотребсоюза в аренду без права выкупа, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на срок с 01.08.2013 по 31.07.2014 нежилое помещение общей площадью 82,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Мишкинский район, с. Мишкино, ул. Спортивная, 14. Назначение помещения - для осуществления розничной реализации лекарственных средств, изделий медицинского назначения и других аптечных товаров.

В силу п. 3.1, 3.2 договора ответчик принял на себя обязательство ежемесячно в срок до 5-ого числа расчетного месяца вносить (перечислять на расчетный счет арендодателя) арендную плату в размере 37 215 руб. в месяц.

Нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.08.2013. Недвижимое имущество принято арендатором без замечаний и возражений.

Во исполнение обязательств по внесению арендной платы платежными поручениями от 15.05.2014 N 912 на сумму 37 215 руб., от 14.07.2014 N 1306 на сумму 74 430 руб., от 27.08.2014 N 1603 на сумму 5 000 руб., от 26.09.2014 N 1871 на сумму 37 215 руб. общество "Медицинский центр "Валеро" перечислило на расчетный счет общества "Дружба" 153 860 руб.

В июне 2014 года общество "Дружба" направило обществу "Медицинский центр "Валеро" письменную претензию о погашении задолженности по арендной плате в срок до 10.07.2014.

Письмом от 19.09.2014 N 48/э общество "Медицинский центр "Валеро" уведомило общество "Дружба" о том, что гарантирует поэтапную оплату образовавшейся задолженности по договору аренды. Арендатор указал следующий порядок погашения долга: 50 000 руб. - в срок до 26.09.2014, далее - ежемесячно не менее двухмесячной арендной платы до полного погашения задолженности.

Письмом от 29.10.2014 общество "Дружба" уведомило общество "Медицинский центр "Валеро" о том, что в связи с наличием задолженности по арендной плате деятельность аптеки, расположенной по улице Спортивная, 14, будет приостановлена 30.10.2014 с 09 час. 00 мин. до погашения долга.

Ссылаясь на неисполнение обществом "Медицинский центр "Валеро" обязательств по внесению арендной платы, общество "Дружба" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что при подписании договора от 01.08.2013 N 1514-МЦ стороны согласовали существенные условия договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения как части здания) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор от 01.08.2013 N 1514-МЦ заключен на срок с 01.08.2013 по 31.07.2014, следовательно, подлежал государственной регистрации, однако зарегистрирован не был (п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что истец выполнил обязательство по передаче нежилого помещения ответчику, который принял объект аренды без замечаний и возражений, что подтверждается актом от 01.08.2013.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В рамках настоящего дела истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 292 720 руб. задолженности по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2013 N 1514-МЦ за период с 01.08.2013 по 31.07.2014, 111 645 руб. неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование нежилым помещением за период с 01.08.2014 по 30.10.2014.

Несмотря на то, что договор не был зарегистрирован сторонами, в силу разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Учитывая, что в случае неисполнения арендатором обязанности по возврату объекта аренды по истечении срока действия договора арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, нормы о неосновательном обогащении применению в рассматриваемом случае не подлежат.

Установив факт неисполнения ответчиком надлежащим образом обязательств по внесению арендной платы, а также учитывая частичное внесение ответчиком арендной платы в спорный период в размере 153 860 руб., суды пришли к выводу об обоснованности требований о взыскании с ответчика 404 365 руб. задолженности по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2013 N 1514-МЦ.

В обоснование возражений по настоящему иску общество "Медицинский центр "Валеро" ссылается на факт несения им расходов на улучшение арендуемого недвижимого имущества.

В силу ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из п. 1.4 договора аренды, неотделимые улучшения производятся арендатором только после получения письменного согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, не возмещается.

Между тем ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих наличие согласия общества "Дружба" на осуществление неотделимых улучшений недвижимого имущества и компенсацию арендодателем соответствующих расходов арендатора (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Локальные сметные расчеты на "реконструкцию крыльца, устройство цоколя", "устройство асфальтового покрытия по ул. Спортивная, д. 14 в пос. Мишкино Республики Башкортостан", акты унифицированной формы КС-2 за апрель 2015 года, справки о стоимости выполненных работ (на сумму 331 768 руб. 76 коп.) собственником (истцом) не подписаны.

Иных доказательств в подтверждение доводов об улучшении арендуемого имущества и необходимости уменьшения размера задолженности по арендной плате ответчик не представил.

Общество "Дружба" факт наличия согласия на осуществление арендатором каких-либо улучшений недвижимого имущества не признало.

Ответчик не подтвердил ни факт одобрения истцом неотделимых улучшений, ни согласование сторонами размера возмещения соответствующих расходов.

Принимая во внимание изложенное, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для уменьшения размера задолженности по арендной плате в порядке, предусмотренном ст. 410, п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право на предъявление встречного иска в соответствии со ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество "Медицинский центр "Валеро" не реализовало (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требования о взыскании с общества "Медицинский центр "Валеро" 404 365 руб. задолженности по арендной плате.

Судами установлено, что срок действия договора аренды истек 31.07.2014.

Принимая во внимание письма арендодателя от 30.06.2014 и 29.10.2014, обращение общества "Дружба" в арбитражный суд с иском об освобождении нежилого помещения, оснований для вывода о возобновлении действия договора на неопределенный срок не имеется.

Поскольку срок действия договора аренды истек, доказательств наличия у ответчика иных предусмотренных законом оснований для использования спорного нежилого помещения не представлено (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды обоснованно удовлетворили требования истца об освобождении названного нежилого помещения.

С учетом изложенного отклоняются доводы заявителя кассационной жалобы о необоснованности взыскания с ответчика долга по арендной плате за период с 01.08.2013 по 30.10.2014 на основании договора аренды от 01.08.2013 N 1514-МЦ, действие которого прекращено 30.06.2014, а также об осуществлении им работ по реконструкции объекта аренды в счет арендной платы за период с 01.05.2007 по 30.11.2013. Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании судами выводов, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.06.2015 по делу N А07-954/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Медицинский центр "Валеро" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г.Семенова

Судьи

С.Э.Рябова Т.В.Сулейменова