Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 марта 2018 г. N Ф09-783/18 по делу N А47-4118/2017

Екатеринбург

28 марта 2018 г.

Дело N А47-4118/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2018 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Семеновой З.Г., Столярова А.А.

при ведении протокола помощником судьи Крюковым Ю.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройЛит" (далее - общество, истец) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.10.2017 по делу N А47-4118/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, приняли участие: директор общества - Нагаев А.А. (приказ от 30.08.2014 N 28); представитель общества - Щербатов С.С. (доверенность от 09.01.2018).

Общество обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Администрации города Оренбурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:10665 площадью 600+/-9 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Гагарина, в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0239001, (исковое заявление в первоначальной редакции - л.д. 5-7).

До принятия решения по существу спора суд первой инстанции по ходатайству истца заменил ненадлежащего ответчика - администрацию города Оренбурга надлежащим - Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - департамент, ответчик) в порядке ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также принял изменение предмета исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 названного Кодекса.

В уточненном исковом заявлении общество просило исключить из договора аренды абзацы 4, 5, 6 пункта 2.1; принять расчет арендной платы с 06.11.2016 по 31.12.2016 и расчет размера годовой арендной платы в следующей редакции: "Расчет арендной платы производится в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 5 приложения к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов", пунктом 13 приложения к постановлению Администрации города Оренбурга от 04.07.2016 N 2004-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "город Оренбург", пунктом 2.4 приложения к решению Оренбургского городского совета от 10.10.2008 N 677 "О земельном налоге". Кадастровый номер участка: 56:44:0239001:10665. Кадастровая стоимость земельного участка: 2 242 020 рублей. Площадь участка: 600 кв.м. Расчет арендной платы в годовом исчислении: 2 242 020 х 1,5% = 33 630,3 (тридцать три тысячи шестьсот тридцать) руб. 30 коп. в год; 33 630,3 руб. : 12 (месяцев) = 2 802,52 (две тысячи восемьсот два) рубля 52 копейки в месяц. Итого к оплате с 06.11.2016 по 31.12.2016 - 61 304,49 (годовая арендная плата при кадастровой стоимости земельного участка 4 086 966 х 1,5% = 61 304,49): 365 х 56 = 9 405,76 (девять тысяч четыреста пять) руб. 76 коп.".

Решением суда от 24.10.2017 (судья Лебедянцева А.А.) с учетом определения от 23.10.2017 об исправлении опечатки урегулированы разногласия при заключении договора аренды земельного участка N 16/л-567юр между департаментом и обществом. Абзац 4 пункта 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендная плата по новому договору аренды определяется в размере, равном размеру арендной платы, установленному по ранее заключенному с арендатором договору аренды от 11.11.2013 N 06-03-09/194 по состоянию на дату истечения срока аренды". Абзац 5 пункта 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Заключение нового договора аренды не прерывает течение срока проведения очередной индексации арендной платы с учетом размера уровня инфляции". Абзац 6 пункта 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции проводится в сроки, установленные ранее заключенным договором аренды от 11.11.2013 N 06-03-09/194". Указано на заключение договора аренды в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" без проведения торгов; размер арендной платы при этом устанавливается в соответствии с п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 9-1 Порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2018 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Заявитель указывает на то, что он вправе заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:10665 без проведения торгов для завершения строительства в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом общество считает вывод судов о пролонгации ранее заключенного договора аренды от 11.11.2013 N 06-03-09-194 противоречащим положениям Земельного кодекса Российской Федерации, так как ранее заключенный договор расторгнут. По мнению заявителя, суд, отказывая в применении положений постановления администрации г.Оренбурга N 200-п, устанавливающего размер арендной платы исходя из ставок арендной платы за использование земельных участков, предоставленных без торгов, не принял во внимание, что земельный участок предоставляется истцу без торгов. Заявитель также ссылается на то, что суд апелляционной инстанции ошибочно указал на вывод суда первой инстанции о заключении спорного договора на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 21 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ, тогда как суд пришел к выводу о возможности применения положений подп. 32 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении указанного договора.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок из земель населенных пунктов площадью 600+/-9 кв. м с кадастровым номером 56:44:0239001:10665 поставлен на государственный кадастровый учет 16.05.2013 с разрешенным использованием - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для строительства автосервиса, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 05.04.2017, кадастровым паспортом земельного участка от 16.05.2013.

В 2013 году право на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:10665 для целей строительства объекта недвижимости было выставлено на торги, победителем которых стало общество "СтройЛит" (протокол заседания Комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков от 06.11.2013 N 349).

По итогам указанных торгов Министерством природных ресурсов, экологии и имущественный отношений Оренбургской области (арендодатель) и обществом (арендатор) 11.11.2013 заключен договор аренды N 06-03-09/194 в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:10665 для целей строительства станции технического обслуживания и автомойки сроком действия с 06.11.2013 по 05.11.2016.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.12.2013.

В период действия указанного договора общество на основании разрешения на строительство от 27.05.2014 N RU56301000-17214Г возвело в границах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:10665 объект незавершенного строительства площадью застройки 440,5 кв. м, степенью готовности 18%; право собственности общества на этот объект зарегистрировано в установленном законом порядке 22.09.2016 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.09.2016).

С целью заключения договора аренды на новый срок в связи с необходимостью завершения строительства общество 03.11.2016 обратилось в многофункциональный центр с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:10665 без торгов.

По результатам рассмотрения указанного заявления департамент направил обществу проект договора аренды от 25.11.2016 N 16/л-567юр в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:10665, предоставляемого однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном участке.

В редакции проекта договора аренды, предложенной департаментом, оговорены, в числе прочего, следующие условия: абзацы 4, 5, 6 пункта 2.1 - "Арендная плата по новому договору аренды определяется в размере, равном размеру арендной платы, установленному по ранее заключенному с арендатором договору аренды от 11.11.2013 по состоянию на дату истечения срока аренды. Заключение нового договора аренды не прерывает течение срока проведения очередной индексации арендной платы с учетом размера уровня инфляции. Индексация арендной платы с учетом размера инфляции проводится в сроки, установленные ранее заключенным договором аренды от 11.11.2013".

К проекту договора аренды составлен расчет арендной платы за период с 06.11.2016 по 31.12.2016.

При установлении указанных условий департамент руководствовался п. 9-1 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов".

Не согласившись с условиями абз. 4, 5, 6 п. 2.1 проекта договора аренды и расчетом арендной платы с 06.11.2016 по 31.12.2016 к данному договору, предложенных департаментом, общество направило протокол разногласий, потребовав исключить из проекта договора аренды названные условия и изменить расчет арендной платы с 06.11.2016 по 31.12.2016.

Предложение общества заключить договор аренды с учетом протокола разногласий было отклонено департаментом, что явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора аренды.

Принимая обжалуемые судебные акты, которыми спорные условия договора приняты в редакции, предложенной ответчиком, суды исходили из следующего.

Действующим земельным законодательством установлены процедуры предоставления земельных участков из публичной собственности на торгах и без проведения торгов, направленные на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и лиц, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

По общему правилу в силу положений п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

В силу положений подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Судами установлено, что право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0239001:10665, предназначенного для строительства недвижимости, приобретено обществом в 2013 году на торгах. Договор аренды заключен сроком до 05.11.2016. Однако, в период действия договора аренды от 11.11.2013 N 06-03-09/194 общество освоение земельного участка не завершило, заявленный к строительству объект не сдан в эксплуатацию.

Таким образом, судами установлено и сторонами не оспаривается, что общество претендует на предоставление в аренду указанного земельного участка с целью завершения строительства на основании положений подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

При этом суды обоснованно исходили из того, что названный порядок приобретения прав на земельные участки (не на торгах) для лиц, являющихся собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов по существу является льготным.

На основании изложенного, суды правомерно указали на то, что при заключении с обществом договора аренды в отношении земельного участка для целей достройки объекта недвижимого имущества по смыслу вышеприведенных положений закона в льготном порядке (не на торгах) основания для изменения стоимости аренды по сравнению с условиями, определенными в договоре аренды от 11.11.2013 N 06-03-09/194 согласно требованиям аукциона, отсутствуют.

Таким образом, судами обоснованно отклонены доводы общества о необходимости расчета арендной платы в спорном договоре на основании положений п. 5 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п, в силу которых размер годовой арендной платы определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы, п. 13 Значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "город Оренбург", предоставленных в аренду без торгов, утвержденных постановлением Администрации города Оренбурга от 04.07.2016 N 2004-п, в силу которых для земельных участков, которые трудно отнести к одному из видов разрешенного использования, ставка арендной платы определяется в размере земельного налога.

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы заключение с департаментом нового договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства объекта в более поздний, чем это предусмотрено первоначальным договором аренды срок, не свидетельствует о том, что арендная плата, размер которой ранее определялся по результатам торгов, стала регулируемой.

Таким образом, правовая позиция общества, изложенная в кассационной жалобе, основана на ошибочном толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения.

На основании изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, подлежат оставлению без изменения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

В связи с предоставлением обществу "СтройЛит" отсрочки по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы, она подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.10.2017 по делу N А47-4118/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройЛит" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтройЛит" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

З.Г. Семенова А.А. Столяров