Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 октября 2019 г. N Ф09-5587/19 по делу N А60-71592/2018

Екатеринбург

07 октября 2019 г.

Дело N А60-71592/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2019 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябова С. Э.,

судей Сулейменова Т. В., Торопова М. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра по Свердловской области) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.03.2019 по делу N А60-71592/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления Росреестра по Свердловской области - Кузнецова С.И. (доверенность от 29.11.2018 N 08-17/958);

Администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) - Шаматонова А.В. (доверенность от 26.12.2018 N 920/05/01-12/0111).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Росреестра по Свердловской области об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.04.2018 N 1 к договору аренды земельного участка от 23.09.2016 N 5-2494, оформленного уведомлением от 07.09.2018 N 66/001/300/2018-1482.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья" (далее - предприятие "СУЭРЖ").

Решением суда от 13.03.2019 заявленные требования удовлетворены: решение Управления Росреестра по Свердловской области об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.04.2018 N 1 к договору аренды земельного участка от 23.09.2016 N 5-2494, оформленное уведомлением от 07.09.2018 N 66/001/300/2018-1482 признано недействительным; на регистрирующий орган возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления в силу решения по настоящему делу произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 24.04.2018 N 1 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0515028:5 от 23.09.2016 N 5-2494.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Свердловской области просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новое решение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

Заявитель считает, что заключение дополнительного соглашения к договору аренды направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона и прямо противоречит статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Заявитель не согласен с выводом суда о том, что Росреестр не является органом, который осуществляет квалификацию целей и мотивов сделок. По мнению заявителя, орган регистрации должен обеспечивать проведение правовой экспертизы документов, предоставленных для государственной регистрации прав, сделок. При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательствам Российской Федерации требованиям, отражать необходимую информацию для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости и содержать описание недвижимого имущества.

Управление Росреестра по Свердловской области отмечает, что предоставление спорного земельного участка предприятию "СУЭРЖ" на 49 лет без проведения аукциона, было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, для которых он предоставлялся - для размещения зданий детских яслей и склада-прачечной. В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается, в том числе, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Кроме того, заявитель полагает, что вопреки позиции суда, наличие сведений в реестре объектов об измененном разрешенном использовании земельного участка, не является препятствием для проведения провой экспертизы представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды и принятия решения об отказе в его государственной регистрации, поскольку сведения о государственной регистрации обременений прав вносятся в реестр прав.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными. Администрация указывает, что вид разрешенного использования земельного участка "среднеэтажная жилая застройка" не предусматривает исключительно такой вид использования, как строительство на нем зданий и сооружений. Регистрирующим органом не представлено доказательств того, что спорный земельный участок согласно договору аренды предоставлялся предприятию "СУЭРЖ" именно для строительства на нем объектов недвижимости. Изменение администрацией вида разрешенного использования было направлено на приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Классификатором и Правилами землепользования и застройки.

Как следует из материалов дела, предприятию "СУЭРЖ" принадлежат на праве хозяйственного ведения объекты недвижимости с кадастровыми номерами 66:41:0000000:68788 и 66:41:0000000:68766, находящиеся на земельном участке по адресу: п. Шабровский, ул. Ленина, 7 (выписки из ЕГРН от 24.08.2016).

Между администрацией и предприятием "СУЭРЖ" заключен без проведения аукциона договор от 23.09.2016 N 5-2494 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 2 819 кв. м, имеющего кадастровый номер 66:41:0515028:5, расположенного в городе Екатеринбурге, п. Шабровский, ул. Ленина, 7, разрешенное использование - под здания детских яслей и склада-прачечной.

Договор заключен на срок с 01.09.2016 по 31.08.2065, зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись N 66:41:0515028:5-66/001/2017-1 от 29.03.2017).

На основании постановления Администрации города Екатеринбурга от 16.03.2018 N 497 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, имеющего местоположение: п. Шабровский, ул. Ленина, 7" разрешенное использование земельного участка было изменено на "среднеэтажная жилая застройка", в связи с чем, истцом и предприятием "СУЭРЖ" оформлено дополнительное соглашение от 24.04.2018 N 1 к договору аренды земельного участка.

В связи с тем, что разрешенное использование земельного участка было изменено, заявитель обратился к регистрирующему органу с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.04.2018 N 1.

Управлением Росреестра по Свердловской области государственная регистрация была приостановлена (уведомление от 09.06.2018 N 66/001/300/2018-1482).

В письме от 21.08.2018 N 23.5-01/002/2098 администрация указала, что запрет для внесения изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования в настоящем случае отсутствует, в связи с чем дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.

Уведомлением регистрирующего органа от 07.09.2018 N 66/001/300/2018-1482 в регистрации отказано.

Отказ регистрирующим органом мотивирован тем, что земельным законодательство Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов недвижимости, а предоставление земельного участка иначе, чем на торгах, не предусмотрено (статьи 39.6, 39.11 ЗК РФ), следовательно, получение в аренду земельного участка с последующим изменением вида разрешенного использования, предусматривающего возможность строительства и внесение соответствующих изменений в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения, не соответствует действующему законодательству. Кроме того, регистрирующим органом отмечено, что заключение дополнительного соглашения к договору аренды, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей, предполагающих строительство объектов недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу о том, что решение об отказе в государственной регистрации от 07.09.2018 N 66/001/300/2018-1482 является незаконным и нарушает права истца и третьего лица. При этом суд, руководствуясь положениями статьей 1, 39.6, 39.20 ЗК РФ, исходил из того, что законодательно гарантировано исключительное право лица, обладающего зданиями и сооружениями, на приобретение в аренду в льготном порядке (без проведения торгов) расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости земельного участка.

Кроме того, суд первой инстанции учел, что регистрирующим органом не оспаривалось то обстоятельство, что вид разрешенного использования земельного участка уже изменен на заявленный администрацией, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Отклоняя довод ответчика о том, что в случае регистрации дополнительного соглашения третье лицо начнет строительство среднеэтажных жилых домов в обход конкурсных процедур, суд первой инстанции отметил, что понятия "строительство" и "размещение" не тождественны. Из материалов дела следует, что на занимаемом третьим лицом земельном размещены здания яслей и прачечной.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, выводы суда первой инстанции поддержал. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии не является органом, который осуществляет квалификацию целей и мотивов сделок, в полномочия государственного регистратора не входит установление несоответствия фактического и разрешенного вида использования земельного участка.

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ), пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество определена как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона, в том числе не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

С учетом изложенных правовых норм, вопреки выводу суда апелляционной инстанции, государственный регистратор обладает полномочиями по проведению правовой экспертизы дополнительного соглашения к договору аренды, не смотря на наличие сведений в реестре объектов о разрешенном использовании "среднеэтажная жилая застройка", а также по принятию решения об отказе в его государственной регистрации.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрен главой V.1 ЗК РФ.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ указан перечень оснований заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Между тем, оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления земельного участка в аренду для осуществления жилищного строительства без проведения торгов не имеется.

Из материалов дела усматривается, что предприятию "СУЭРЖ" земельный участок предоставлен по договору аренды без проведения аукциона от 23.09.2016 N 5-2494 как субъекту, обладающему правом хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, расположенные на нем.

То есть, вопреки выводам суда первой инстанции, предприятие "СУЭРЖ" реализовало свое право на приобретение земельного участка без торгов под объектами недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, предприятие "СУЭРЖ", приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения к договору аренды от 24.04.2018 N 1 предусматривающего размещение (строительство) среднеэтажной жилой застройки по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства и прямо противоречит статьей 39.6 ЗК РФ.

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах предприятия "СУЭРЖ" может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, учитывая вышеизложенные нормы земельного законодательства, установив, что получение в аренду земельного участка с последующим изменением вида разрешенного использования, предусматривающего возможность строительства и внесение соответствующих изменений в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения, не соответствует действующему законодательству, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии у регистрирующего органа законных оснований для отказа во внесении в реестр объектов сведений об изменении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0515028:5.

На основании изложенного и в связи с тем, что судами неверно применены нормы материального права (статьи 39.6 ЗК РФ), что повлияло на правильность выводов судов, обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Довод администрации о том, что заключение дополнительного соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка направлено на приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Классификатором и Правилами землепользования и застройки судом кассационной инстанцией отклоняется, поскольку фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. В данном случае на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества - здания детских яслей и склада-прачечной, в связи с наличием права хозяйственного ведения на них предприятию "СУЭРЖ" предоставлен земельный участок в аренду, установление вида разрешенного использования "среднеэтажная жилая застройка" является изменением вида разрешенного использования, который с фактическим использованием не совпадает, что недопустимо.

При этом суд кассационной инстанции, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт по данному спору, отказав в удовлетворении заявления администрации о признании недействительным решения Управления Росреестра по Свердловской области об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.04.2018 N 1 к договору аренды земельного участка от 23.09.2016 N 5-2494, оформленного уведомлением от 07.09.2018 N 66/001/300/2018-1482.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.03.2019 по делу N А60-71592/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019 по тому же делу отменить.

В удовлетворении заявления администрации города Екатеринбурга отказать.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

Т.В. Сулейменова М.В. Торопова