Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 декабря 2019 г. N Ф09-7989/19 по делу N А76-34553/2018

Екатеринбург

12 декабря 2019 г.

Дело N А76-34553/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2019 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фабрика Миассфурнитура" (далее - общество "Фабрика Миассфурнитура", общество, заявитель) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019 по делу N А76-34553/2018 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель общества "Фабрика Миассфурнитура" - Мидакова Е.В. (доверенность от 18.01.2019).

Общество "Фабрика Миассфурнитура" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Миасского городского округа (далее - Администрация, заинтересованное лицо) в предоставлении в аренду земельного участка, выраженного в письме от 23.08.2018 N 4251/17, и обязании Администрации устранить допущенные нарушения прав общества путем направления в его адрес подписанного проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:39 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.04.2019 заявленные обществом "Фабрика Миассфурнитура" требования удовлетворены: оспариваемое решение Администрации признано незаконным, на заинтересованное лицо возложена обязанность предоставить обществу "Фабрика Миассфурнитура" земельный участок с кадастровым номером 74:34:0807009:39 в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта, расположенного на указанном земельном участке.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований общества "Фабрика Миассфурнитура" отказано.

В кассационной жалобе общество "Фабрика Миассфурнитура" просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам, а также неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Кассатор считает необоснованным вывод апелляционного суда о завершении строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке до окончания срока действия договора аренды от 08.12.2015 N 7581 и отсутствии доказательств получения в указанный период времени разрешений на строительство иных объектов, указывая на неверную оценку апелляционным судом представленных в материалы дела документов, свидетельствующих о возведении объекта недвижимости (выписки из Единого государственного реестра недвижимости, технического плана здания, заключения кадастрового инженера, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), настаивая на том, что обозначенные документы свидетельствуют о возведении лишь 1 очереди строительства производственной базы, тогда как утвержденной Администрацией проектной документацией предусмотрено 6 очередей строительства, а также отмечая, что отказ Администрации в выдаче соответствующего разрешения на строительство 2 очереди производственной базы обжалуется в настоящее время в судебном порядке.

Кассатор оспаривает также вывод апелляционного суда о предоставлении обществу "Фабрика Миассфурнитура" после 01.03.2015 спорного земельного участка в аренду для завершения строительства производственной базы, ссылаясь на то, что условия договора аренды от 08.12.2015 N 7581 не содержат указания на такую цель аренды - для завершения строительства, а также на то, что обозначенный договор был заключен с обществом на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Кассатор считает также, что апелляционным судом не были учтены обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у общества "Фабрика Миассфурнитура" реальной возможности реализовать свое право на завершение строительства всех очередей производственной базы в период действия договора аренды от 08.12.2015 N 7581 (подтверждено судебным решением по делу N А76-19795/2015), и уже принятые обществом меры в целях освоения земельного участка.

С учетом изложенного, по утверждению кассатора, все необходимые условия для получения спорного земельного участка в аренду для завершения строительства производственной базы обществом "Фабрика Миассфурнитура" соблюдены.

Суд округа, изучив материалы дела и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, а также проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

При рассмотрении дела судами установлено, что Администрацией (арендодатель) с обществом "Фабрика Миассфурнитура" (арендатор) заключен договор аренды от 03.05.2007 N 5355 в отношении земельного участка общей площадью 9800 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0807009:39 с местоположением: по Тургоякскому шоссе в Северной части г. Миасса, - с указанием цели аренды - для производственных целей под проектирование и строительство производственной базы и срока аренды - с 03.05.2007 по 03.04.2008.

Постановлением Администрации от 28.01.2009 N 68-83 срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:39 продлен на один год.

Постановлением Администрации от 02.03.2009 N 196-5 в указанное выше постановление от 28.01.2009 N 68-83 внесены изменения, в соответствии с которыми срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:39 продлен на три года.

К договору аренды от 03.05.2007 N 5355 Администрацией с обществом "Фабрика Миассфурнитура" заключено дополнительное соглашение от 02.03.2009, в соответствии с которым срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:39 установлен с 02.03.2009 по 02.03.2012.

Постановлением Администрации от 01.03.2013 N 1256 срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:39 продлен на 11 месяцев.

На основании названного постановления 28.05.2013 N 1256 Администрацией с обществом "Фабрика Миассфурнитура" заключен новый договор аренды от 28.05.2013 N 6870 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:39 с указанием цели аренды - для производственных целей под проектирование и строительство производственной базы и срока аренды - с 01.03.2013 до 01.02.2014.

Постановлением Администрации от 03.03.2014 N 1397 срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:39 продлен до 30.12.2014.

На основании названного постановления от 03.03.2014 N 1397 Администрацией с обществом "Фабрика Миассфурнитура" заключен договор аренды от 06.03.2014 N 7131 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:39 с указанием цели аренды - для производственных целей под проектирование и строительство производственной базы и срока аренды - с 01.03.2014 по 30.12.2014.

Обществу "Фабрика Миассфурнитура" 20.02.2014 выдано разрешение на строительство N RU 74308000-37.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.11.2014 внесена запись о регистрации права собственности общества "Фабрика Миассфурнитура" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:34:0807009:134 площадью застройки 38 кв. м и степенью готовности 50%.

К договору аренды от 06.03.2014 N 7131 Администрацией с обществом "Фабрика Миассфурнитура" заключено дополнительное соглашение от 24.12.2014, в соответствии с которым срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:39 установлен с 30.12.2014 до 30.11.2015.

На основании постановления Администрации от 26.11.2015 N 7141 о предоставлении заявителю земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства Администрацией с обществом "Фабрика Миассфурнитура" заключен договор аренды от 08.12.2015 N 7581 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:39 с указанием цели аренды - для производственных целей под проектирование и строительство производственной базы. Срок действия договора установлен с 01.12.2015 по 01.12.2018.

Общество "Фабрика Миассфурнитура" 01.08.2018 обратилось в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:39 для завершения строительства производственной базы сроком на 5 лет.

В ответ на указанное заявление Администрация письмом от 23.08.2018 N 4251/17 сообщила обществу "Фабрика Миассфурнитура" об отсутствии правовых оснований для предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:39 на новый срок со ссылкой на положения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество "Фабрика Миассфурнитура" 31.10.2018 обратилось в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 08.12.2015 N 7581 на новый срок.

В ответ на указанное заявление Администрация письмом от 10.12.2018 N 6208/17 сообщила обществу "Фабрика Миассфурнитура" об отсутствии правовых оснований для продления договора аренды со ссылкой на то, что действующим законодательством предусмотрено право собственника незавершенного строительства на заключение договора аренды без проведения процедуры торгов однократно для завершения строительства указанного объекта, тогда как земельный участок с кадастровым номером 74:34:0807009:39 непрерывно предоставлялся под проектирование и строительство производственной базы с 03.05.2008 по 01.12.2018.

Общество "Фабрика Миассфурнитура", полагая, что отказ, выраженный в письме Администрации от 23.08.2018 N 4251/17, не соответствуют закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество "Фабрика Миассфурнитура" как собственник незавершенного строительством объекта вправе претендовать на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок без торгов для завершения строительства этого объекта на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, учел обстоятельства, свидетельствующие о наличии препятствий в исполнении обществом своих прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 08.12.2015 N 7581 до момента их устранения, подтвержденные судебным решением по делу N А76-19795/2015.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

Обращаясь в уполномоченный орган с заявлением о заключении в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:39 договора аренды без торгов на новый срок, общество "Фабрика Миассфурнитура" указывало на необходимость завершения строительства объектов недвижимости - производственной базы.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из приведенных выше норм обязательным условием предоставления земельного участка в аренду в подобных случаях является наличие на таком земельном участке объектов незавершенного строительства и предоставление земельного участка для завершения строительства осуществляется однократно.

Между тем, как выявлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, обществу "Фабрика Миассфурнитура" спорный земельный участок предоставлен для целей проектирования и строительства недвижимого имущества - производственной базы в 2007 году, заключенный с обществом первоначально договор аренды неоднократно продлялся и перезаключался, в результате чего земельный участок находился в непрерывной аренде общества более 10 лет, в том числе и на основании договора аренды от 08.12.2015 N 7581 сроком действия с 01.12.2015 до 01.12.2018, заключенного в соответствии с нормами подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что прямо следует из постановления Администрации от 26.11.2015 N 7141, на основании которого заключен договор аренды от 08.12.2015 N 7581.

Апелляционным судом также выявлено и подтверждается материалами дела, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 30.11.2018 на спорном земельном участке располагается завершенный строительством объект с кадастровым номером 74:34:0807009:158 - нежилое здание (производственная база КПП) площадью 27.2 кв. м, объективных доказательств наличия на земельном участке помимо обозначенного здания незавершенных строительством объектов не имеется.

Таким образом, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку спорный земельный участок обществу "Фабрика Миассфурнитура" после 01.03.2015 уже предоставлялся для завершения строительства объекта, строительство данного объекта было завершено до момента окончания срока действия договора аренды, незавершенных строительством объектов в границах земельного участка по факту не имеется, соответственно положения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не подлежат применению к правоотношениям сторон.

Того обстоятельства, что данный вывод апелляционного суда противоречит материалам дела, на чем настаивает кассатор, ссылаясь на введение в эксплуатацию лишь 1-ой из 6-ти запроектированных очередей строительства производственной базы, на заключение договора аренды от 08.12.2015 N 7581 в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с указанием в договоре цели аренды "для производственных целей под проектирование и строительство производственной базы", а не "для завершения строительства производственной базы", суд округа не усматривает.

Следует отметить, что положения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" являются императивными и исключают в рассматриваемом случае возможность использования преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Принятие мер к освоению арендованного земельного участка, иные обстоятельства, на которые ссылается кассатор и которые были приняты судом первой инстанции во внимание при рассмотрении дела, исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не являются условиями для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Положения действующего земельного законодательства не содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора аренды земельного участка в порядке пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случаях, если отсутствует объект незавершенного строительства и не начато соответствующее строительство.

Совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае также не установлено.

Таким образом, вывод апелляционного суда о правомерности оспариваемого отказа Администрации, выраженного в письме Администрации от 23.08.2018 N 4251/17, является правомерным, в связи с чем не нарушает прав и законных интересов заявителя.

При необходимости заявитель не лишен возможности заключить договор аренды спорного участка на торгах согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда, вынесенного при правильном применении норм материального права, с установлением всех обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения дела.

Нарушений апелляционным судом норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта по существу спора, как и влекущих безусловную отмену судебного акта (части 3, 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019 по делу N А76-34553/2018 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фабрика Миассфурнитура" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Суспицина

Судьи

В.А. Купреенков А.А.Столяров