Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 июня 2011 г. N Ф06-4719/11 по делу N А06-3855/2010 (ключевые темы: залог - договор займа - наследники - договор купли-продажи земельного участка - кадастровый номер)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 июня 2011 г. N Ф06-4719/11 по делу N А06-3855/2010

 

г. Казань

27 июня 2011 г.

Дело N А06-3855/2010

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2011 года.

 

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Аглиуллиной Ф.Г.,

судей Ивановой А.Г., Юсупова К.Т.,

при участии:

Татарицкого А.И. - лично, паспорт,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "ВИКС" - Королевой О.Г., доверенность от 16.08.2010 б/н,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "ВИКС", с. Жан-аул Камызякского района Астраханской области,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2011 (председательствующий судья Волкова Т.В., судьи Самохвалова А.Ю., Телегина Т.Н.)

по делу N А06-3855/2010

по исковому заявлению Сафина Альберта Биктимировича, г. Москва, к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме "ВИКС", с. Жан-аул Камызякского района Астраханской области (ОГРН 1023000831160, ИНН 3005004854), Хуснутдинову Альберту Рафаильевичу, г. Астрахань, о признании недействительными договора займа с залогом от 08.06.2009 и договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:05:170201:1 от 01.12.2009,

УСТАНОВИЛ:

Сафин А.Б. обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Викс" (далее - ООО ПКФ "Викс"), Хуснутдинову Альберту Рафаильевичу. о признании недействительными договора займа с залогом от 08.06.2009 и договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:05:170201:1 от 01.12.2009, как совершенных с нарушением установленных статьей 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" требований к совершению крупных сделок.

До принятия решения истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и просил признать договор займа с залогом от 08.06.2009 без номера по которому объектом залога стал земельный участок N 30:05:170201:1, заключенный между двумя ответчиками, недействительной сделкой и применить последствия ее недействительности. Признать договор купли-продажи земельного участка от 01.12.2009 без номера, по которому был отчужден земельный участок N 30:05:170201:1, заключенный между двумя ответчиками, недействительной сделкой и применить последствия ее недействительности.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 11.10.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что оспариваемые договоры не относятся к крупным сделкам.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 истец Сафин А.Б. заменен в порядке процессуального правопреемства доверительным управляющим Татарицким А.И. в связи со смертью Сафина А.Б.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2011 решение отменено.

Сделки, вытекающие из договора займа с залогом от 08.06.2009 и договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:05:170201:1 от 01.12.2009 признаны недействительными.

Применены последствия недействительности сделки в виде обязания заемщика ООО ПКФ "Викс" возвратить займодавцу Хуснутдинову А.Р. денежную сумму в размере 250 000 руб., а также обязания Хуснутдинова А.Р. возвратить ООО ПКФ "Викс" земельный участок с кадастровым номером: 30:05:170201:1, расположенный по адресу: Астраханская область, Камызякский район, МО "Жан-Аульский сельсовет", база отдыха "Тутинка", площадью 28 979 кв.м., а ООО ПКФ "Викс" возвратить Хуснутдинову А.Р. 70 000 руб., полученные по сделке купли-продажи от 01.12.2009.

С ООО ПКФ "Викс" и с Хуснутдинова А.Р. в пользу истца - доверительного управляющего Татарицкого А.И. взыскано по 5000 руб. с каждого в возмещение расходов, уплаченных за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанциях.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из ничтожности договора займа с залогом земельного участка от 08.06.2009 в силу статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в связи с отсутствием государственной регистрации.

Договор купли-продажи земельного участка от 01.12.2009 судом апелляционной инстанции признан ничтожным, поскольку не соответствует требованиям пункта 1 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В кассационной жалобе заявитель - ООО ПКФ "Викс" - просит отменить постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт.

При этом заявитель ссылается на то, что апелляционная жалоба подписана неуполномоченным лицом, поскольку доверенность подписавшего жалобу Татарицкого А.И. прекратила свое действие в силу смерти истца Сафина А.Б.

Также заявитель указывает на то, что суд апелляционной инстанции ошибочно признал доверительного управляющего Татарицкого А.И. правопреемником в отношении имущества умершего Сафина А.Б. и произвел процессуальное правопреемство в порядке статьи 48 АПК РФ. По мнению заявителя, непривлечение к участию в деле наследников Сафина А.Б. является безусловным основанием для отмены обжалуемого постановления.

Также заявитель полагает, что оспариваемые договоры займа с залогом и купли-продажи земельного участка являются незаключенными.

Проверив законность решения и постановления в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Представителем наследников Сафина А.Б.: Сафиной А.М., Сафина Э.А., Сафиной Е.А., Татарицким А.И. в суде кассационной инстанции было заявлено ходатайство о процессуальной замене доверительного управляющего Татарицкого А.И. на наследников Сафина А.Б. - Сафину А.М. (супругу наследодателя), Сафина Э.А. и Сафину Е.А. (сына и дочь наследодателя). Ходатайство мотивировано истечением срока действия договора доверительного управления наследственным имуществом от 22.11.2010.

Обсудив заявленное ходатайство, суд кассационной инстанции отклонил его, поскольку согласно справке нотариуса г. Москвы Шмелевой Н.К. от 13.04.2011 исходящий N 25/2-15-2010 по состоянию на 13.04.2011 кроме Сафиной А.М., Сафина Э.А., Сафиной Е.А. наследником, обратившемся к нотариусу, является Сафина З.Г., которая с заявлением о процессуальной замене не обращалась. Между тем, в соответствии со статьей 1164 ГК РФ наследственное имущество Сафина А.Б. со дня открытия наследства поступает в общую долевую собственность наследников. Процессуальная замена доверительного управляющего на трех из четырех наследников нарушит права Сафиной З.Г.

Как видно из материалов дела, по договору займа с залогом от 08.06.2009 Хуснутдинов А.Р. обязался передать ООО ПКФ "Викс" сумму займа в размере 250 000 руб. путем передачи наличных денежных средств в момент подписания договора.

Договор предусматривает возврат заемщиком суммы займа до 31.07.2009 включительно.

Пункт 3.2 договора предусматривает, что в качестве залога заемщик передает в собственность займодавцу земельный участок с кадастровым номером 30:05:170201:1, расположенный по адресу: Астраханская область, Камызякский район, МО "Жан-Аульский сельсовет" база отдыха "Тутинка", площадью 28 979 кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения базы отдыха, принадлежащий ООО ПКФ "Викс" на праве собственности.

В соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В договоре от 08.06.2009 отсутствуют данные об оценке земельного участка.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

В этой связи довод кассационной жалобы о незаключенности договора займа с залогом противоречит указанной норме. Суд апелляционной инстанции правомерно признал данный договор недействительным.

01.12.2009 между ООО ПКФ "Викс" (продавец) и Хуснутдиновым А.Р. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участки с кадастровым номером 30:05:170201:1, расположенный по адресу: Астраханская область, Камызякский район, МО "Жан-Аульский сельсовет" база отдыха "Тутинка", площадью 28 979 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора продажная цена земельного участка, определенная по согласию сторон, составляет 320 000 руб., которые считаются уплаченными покупателем продавцу 01.12.2009 при подписании настоящего договора полностью в силу пункта 3.4 договора займа денег с залогом от 08.06.2009, заключенного сторонами настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на отчуждаемом земельном участке имеются объекты, принадлежащие продавцу на праве собственности.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 14.12.2004 по делу N А06-2444/2-20/04 за ООО ПКФ "Викс" признано право собственности на объекты недвижимости, расположенных по адресу: Астраханская область Камызякский район, с. Жан-Аул (т. 1, л.д. 23-25), на земельном участке который впоследствии был продан по оспариваемому договору купли-продажи от 01.12.2009.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Руководствуясь данными разъяснениями и нормами пункта 1 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 01.12.2009.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Исходя из указанных норм суд апелляционной инстанции правомерно дал оценку оспариваемым договорам с точки зрения их соответствия закону и в силу статьи 168 ГК РФ правильно признал их недействительными (ничтожными), а также правомерно по своей инициативе применил последствия их недействительности.

Доводы о подписании апелляционной жалобы неуполномоченным лицом являются необоснованными.

Апелляционная жалоба была подписана представителем Сафина А.Б. по доверенности Татарицким А.И.

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

В соответствии с пунктом 2 статьи 189 ГК РФ права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц.

Татарицкий А.И. утверждает, что узнал о смерти доверителя 22.11.2010, когда нотариус г. Москвы Шмелева Н.К. заключила с ним договор доверительного управления имуществом умершего. Доказательств обратного в материалах дела не имеется. Правопреемники Сафина А.Б. права и обязанности, возникшие в результате подачи апелляционной жалобы Татарицким А.И. не оспаривают.

Доводы кассационной жалобы о неправомерности проведенной судом апелляционной инстанции в порядке процессуального правопреемства замене Сафина А.Б. на доверительного управляющего Татарицкого А.И. не могут быть приняты во внимание.

Указанное процессуальное правопреемство произведено определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011, которое в соответствии с пунктом 2 статьи 48 АПК РФ может быть обжаловано.

Данное определение не было обжаловано и вступило в законную силу.

Доводы о нарушении прав наследников Сафина А.Б., не привлеченных к участию в деле, несостоятельны.

Установленный статьей 1154 ГК РФ шестимесячный срок для принятия наследства истек лишь 12.04.2011.

До истечения указанного срока наследники не могли быть привлечены к участию в деле.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2011 по делу N А06-3855/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья

Ф.Г. Аглиуллина

 

Судьи

А.Г. Иванова
К.Т. Юсупов

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.