Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 марта 2014 г. N Ф06-3437/13 по делу N А55-23231/2012

г. Казань

06 марта 2014 г.

Дело N А55-23231/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Коноплевой М.В., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

истца - Таразанова И.А. (доверенность от 10.09.2013),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Тандер"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013 (судья Карпов В.В., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-23231/2012

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Тандер" (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475) к товариществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 11 "Дом одежды" (ОГРН 1116312003114, ИНН 6312015370) об установлении права общей долевой собственности, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, общество с ограниченной ответственностью "СВИТ" (ОГРН 1036300886544, ИНН 6319059578), общество с ограниченной ответственностью "Символ" (ОГРН 1036301515910, ИНН 6318108705), Садовников Виталий Вячеславович, общество с ограниченной ответственностью "Вендо", Хавратова Клавдия Ивановна, Евгомукова Лидия Николаевна, Филиппова Лилия Васильевна, Тюхтеева Зухра Нуриевна, Лапина Елена Григорьевна, Степаненко Галия Нурхаметовна, Мовсесян Людмила Владимировна, Петрова Алевтина Семеновна, Храмова Татьяна Викторовна, Кузьмина Ирина Викторовна, Шалдыбина Екатерина Алексеевна, Тихонова Людмила Николаевна, Платонова Наталья Федоровна, Сальникова Ольга Владимировна, Тарасова Ольга Валерьевна, Скрипова Светлана Валерьевна,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к товариществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 11 "Дом одежды" (далее - ТОО "Магазин N 11 "Дом одежды", ответчик), с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об установлении права общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер 63:01:0238001:526 площадью 575,7 кв.м по адресу: г. Самара, пр. Металлургов, 88, на котором расположено здание, часть помещений в котором принадлежат истцу на праве собственности и часть помещений - на праве общей долевой собственности, и определении за истцом доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок в размере 398/1365.

Истец считает, что к нему в силу закона вместе с правом собственности на помещение перешло право собственности на пропорциональную долю в праве на земельный участок. Истец также исходит из того, что постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2012 по делу N А55-9170/2011 по иску ЗАО "Тандер" к ТОО "Магазин N 11 "Дом одежды", установлено, что он обладает зарегистрированным правом собственности на часть здания и, следовательно, обладает правом на долю в земельном участке, пропорционально доле в праве собственности на часть здания. Истец полагает, что в данном случае подлежит применению часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда первой инстанции от 09.10.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области), общество с ограниченной ответственностью "СВИТ" (далее - ООО "СВИТ").

Определением суда от 13.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Символ" (далее - ООО "Символ").

Определением от 13.03.2013 арбитражный апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Садовникова Виталия Вячеславовича, общество с ограниченной ответственностью "Вендо" (далее - ООО "Вендо"), Хавратову Клавдию Ивановну, Евгомукову Лидию Николаевну, Филиппову Лилию Васильевну, Тюхтееву Зухру Нуриевну, Лапину Елену Григорьевну, Степаненко Галию Нурхаметовну, Мовсесян Людмилу Владимировну, Петрову Алевтину Семеновну.

Определением от 10.04.2013 арбитражный апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Храмову Татьяну Викторовну, Кузьмину Ирину Викторовну, Шалдыбину Екатерину Алексеевну, Тихонову Людмилу Николаевну, Платонову Наталью Федоровну, Сальникову Ольгу Владимировну, Тарасову Ольгу Валерьевну, Скрипову Светлану Валерьевну.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013, решение Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2012 отменено. Принят по делу новый судебный акт. Исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе ЗАО "Тандер" просит отменить вышеуказанные судебные акты, удовлетворить заявленные требования.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании Федерального арбитражного суда Поволжского округа 27.02.2014 объявлен перерыв до 13 часов 35 минут 06.03.2014.

Информация размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

После перерыва судебное заседание продолжено 06.03.2014 в 13 часов 35 минут в том же составе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2009 N СмрФ-1/372/09 заключен истцом и ООО "СВИТ". Согласно договору ООО "СВИТ" передало в собственность истцу указанное нежилое помещение и доли в праве собственности на нежилые помещения. В соответствии с пунктом 1.2 договора указанный объект недвижимости и доли в праве общей долевой собственности принадлежали ООО "СВИТ" на основании договора купли-продажи от 24.07.1998, акта приема-передачи от 28.07.1998, дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 24.07.1998, регистрационного удостоверения БТИ N45 от 28.07.1998, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 63 N 0053040, N 0053041, N 0053043, N 0053044, выданными Самарской областной регистрационной палатой 22.03.1999 (т.1 л.д.14-19).

Договор купли-продажи нежилого помещения от 24.07.1998 заключен ООО "СВИТ" с ответчиком. Согласно разделу 1 договора (в редакции дополнительного соглашения к договору от 28.07.1998) предметом договора являются нежилые помещения общей площадью 375,5 кв.м, доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в подвале и на первом этаже здания по адресу: г. Самара, пр. Металлургов, 88 (т.1 л.д.26-36).

Истцу принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 375,5 кв.м, расположенные в подвале и на первом этаже здания по адресу: г.Самара, пр.Металлургов, 88. Право собственности на указанные помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.07.2009 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2009 N СмрФ-1/372/09 (т.1 л.д.20, т.2 л.д.84).

Истцу принадлежат на праве общей долевой собственности нежилые помещения общей площадью 52,1 кв.м, нежилое помещение теплоузла площадью 18,9 кв.м, нежилое помещение площадью 4,7 кв.м, расположенные на первом и подвальном этажах здания по адресу: г. Самара, пр. Металлургов, 88.

Земельный участок кадастровый номер 63:01:0238001:526 площадью 575,7 кв.м. по адресу: г.Самара, пр.Металлургов, 88, на котором расположено указанное здание, принадлежит на праве собственности ответчику. Право собственности ТОО "Магазин N 11 "Дом одежды" на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.11.1998 (т.1 л.д.115, т.2 л.д.49).

В материалы дела представлено техническое заключение федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация-федеральное БТИ" от 07.11.20013 по нежилому зданию, по адресу: г. Самара, пр. Металлургов, 88. Согласно распределению долей в праве общей собственности на нежилое здание, размер доли по фактически занимаемой площади согласно правоустанавливающих документов у ЗАО "Тандер" составляет в размере 398/1365 (л.д.39-40,т.5)

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска суды исходили из наличия невозможного выделения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка ( пункт 1 части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации ).

Отменяя обжалованные судебные акты коллегия кассационной инстанции исходит из следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, действующим законодательством не урегулированы.

Согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов.

На основании статей 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Принимая во внимание положение пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании могут быть применены по аналогии нормы статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормы Жилищного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Государственная регистрация прав на общее имущество в многоквартирных домах регулируется статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно указанной правовой норме государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество и носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 35 того же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 3 статьи 552 Кодекса продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 2 статьи 555 Кодекса предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Поскольку иное не предусмотрено договором продажи недвижимости от 07.07.2009, установленная в нем цена объектов недвижимого имущества включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права на земельный участок. Аналогично и по договору с ООО "СВИТ".

В пункте 11 постановления Пленума N 11 разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Отказ в удовлетворении заявленных требований повлек нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта.

Из вышеизложенного следует, что в силу закона у заявителя возникло право общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 63:01:0238001:526, на котором расположено здание, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащее заявителю на праве собственности. Данный земельный участок имеет определённое функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания торгового центра, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащее заявителю.

С учётом изложенного, коллегия считает, что доля в праве на указанный земельный участок, принадлежащая заявителю, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений, указанных в договоре купли-продажи от 07.07.2009 N СмрФ-1/372/09.

Вывод суда апелляционной инстанции о применении к спорным правоотношениям подпункта 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку проданные нежилые помещения не могут быть выделены вместе с частью земельного участка, коллегия находит ошибочной, так как данная статья касается порядка приобретения права собственности на долю неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на который как самостоятельный объект невозможно. Кроме того выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу и представленным в материалы дела доказательствам.

Предметом договора купли-продажи от 07.07.2009 N СмрФ-1/372/09 являются не только доли в праве общей собственности на здание, которые по функциональному назначению являются местами общего пользования (теплоузел, вентиляционная и гардероб), но и нежилые помещения подвала и 1-го этажа как самостоятельные объекты недвижимого имущества имеющие самостоятельные номера, указанные в пункте 1.1 Договора, право собственности на которые зарегистрированы как на самостоятельные объекты (свидетельство о государственной регистрации права от 26.08.2009 N 63-АД 190427 -л.д.20, т.1)

С учетом вышеизложенного обжалованные судебные акты подлежат отмене, заявленные требования удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013 по делу N А55-23231/2012 отменить. Принять новый судебный акт. Признать право общей долевой собственности закрытого акционерного общества "Тандер" на земельный участок кадастровый номер 63:01:0238001:526 площадью 575,7 кв.м по адресу: г. Самара, пр. Металлургов, 88, определив долю в праве закрытого акционерного общества "Тандер" в размере 398/1365.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

М.В. Коноплева Ф.В. Хайруллина