Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 октября 2015 г. N Ф06-1794/15 по делу N А55-26619/2014

г. Казань

28 октября 2015 г.

Дело N А55-26619/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Александрова В.В., Гарифуллиной К.Р.,

при участии представителя:

третьего лица - ИП Галяшкина В.Н. - Журавлёвой А.Л. (доверенность от 24.10.2014),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полимаран"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.05.2015 (судья Дегтярев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2015 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балкирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-26619/2014

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Полимаран" к обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест-Регион", с участием третьих лиц - Управления ФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ОАО "Банк ВТБ", ИП Галяшкина В.Н., Журавлева А.Н., администрации г.о. Отрадный Самарской области, о государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Полимаран" (далее - истец, ООО "Полимаран") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест-Регион" (далее - ответчик, ООО "Стройинвест-Регион") о: 1.вынесении решения о государственной регистрации права собственности ООО "Полимаран" на объекты недвижимого имущества: 1.1 здание центральной котельной (Литер Пп1пп1), расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, д. 51; 1.2 здание арматурного цеха с пристроем (Литер ДД1дд1), кадастровый (условный) номер объекта: 1.3. здание главного корпуса железобетонных изделий (Литер Г), кадастровый (условный) номер объекта, расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, д. 51; 1.4. здание центрального склада и гаража (Литер У), кадастровый (условный) номер объекта, расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, д. 51; 1.5. здание цеха железобетонных изделий (Литер В), кадастровый (условный) номер объекта, расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, д. 51.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.02.2015 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: открытое акционерное общество Банк ВТБ в лице филиала, индивидуального предпринимателя Галяшкина Виталия Николаевича.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.04.2015 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Журавлева Александра Николаевича, администрацию городского округа Отрадный Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.05.2015, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2015, в иске отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель третьего лица - ИП Галяшкина В.Н. с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя третьего лица, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Стройинвест-Регион" на праве собственности принадлежит недвижимое имущество:

-здание центральной котельной (Литер Пп1пп1), кадастровый (условный) номер объекта: 63:06:00000:0000(0)//2:0000248:ПП1пп1//0064:00:0007:051:0:0, расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, д. 51;

-здание арматурного цеха с пристроем (Литер ДД1дд1), кадастровый (условный) номер объекта: 63:06:000000:0000(0)//2:0000248:ДД1дд1//0064:00:0007:051:0:0;

- здание главного корпуса железобетонных изделий (Литер Г), кадастровый (условный) номер объекта: 63:06:000000:0000(0)//2:0000248:Г//0064:00:0007:051:0:0; расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, д. 51;

- здание центрального склада и гаража (Литер У), кадастровый (условный) номер объекта: 63:06:000000:0000(0)//2:0000248:У//0064:00:0007:051:0:0; расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, д. 51;

- здание цеха железобетонных изделий (Литер В), кадастровый (условный) номер объекта: 63:06:000000:0000(0)//2:0000248:В//0064:00:0007:051:0:0, расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, д. 51.

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в августе 2001 года, что подтверждается выписками из ЕГРП, сторонами не оспаривается.

Право собственности ответчика обременено ипотекой в пользу Банка ВТБ, что также следует из выписок ЕГРП.

По результатам проведения открытых торгов по продаже недвижимого имущества общества, находящегося в залоге по договору ипотеки с ОАО "Банк ВТБ", организованных ликвидационной комиссией ООО "Стройинвест-Регион" путем публичного предложения по продаже недвижимого имущества, (протокол от 11.06.2010 N 3, протокол от 11.06.2010 N 4/1, протокол от 11.06.2010 N 4/2, протокол от 16.06.2010 N 7, протокол от 16.06.2010 N 8/7, протокол от 16.06.2010 N 8/8, протокол от 16.06.2010 N 8/9) между ООО "Стройинвест-Регион" (продавец) и ООО "Полимаран" (покупатель) были заключены:

- договор купли-продажи от 18.06.2010 N 13, в соответствии с которым ООО "Стройинвест-Регион" продало, а ООО "Полимаран" купило здание арматурного цеха с пристроем Литер ДД1дд1, площадью 2 089,20 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, 51;

- договор купли-продажи от 15.06.2010 N 4, в соответствии с которым ООО "Стройинвест-Регион" продало, а ООО "Полимаран" купило здание главного корпуса железобетонных изделий Литер Г, площадью 4 681,50 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, 51;

- договор купли-продажи от 18.06.2010 N 12, в соответствии с которым ООО "Стройинвест-Регион" продало, а ООО "Полимаран" купило здание центрального склада и гаража Литер У, площадью 1 045,10 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, 51;

- договор купли-продажи от 18.06.2010 N 14, в соответствии с которым ООО "Стройинвест-Регион" продало, а ООО "Полимаран" купило здание центральной котельной Литер ПП1пп1, площадью 1 210,80 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, гор. Отрадный, ул. Железнодорожная, 51;

- договор купли-продажи от 15.06.2010 N 15, в соответствии с которым ООО "Стройинвест-Регион" продало, а ООО "Полимаран" купило здание цеха железобетонных изделий, Литер В, площадью 2 107,80 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, гор. Оградный, ул. Железнодорожная, 51.

ООО "Полимаран" условия договоров купли-продажи по оплате стоимости приобретенных объектов недвижимости выполнило.

Обстоятельства исполнения договоров купли-продажи были установлены при рассмотрении дела N А55-28790/2012.

Законность вышеуказанных торгов установлена судебными актами по делу N А55-6783/2011.

Истец, считая, что продавец имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

Согласно пункту 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение договора в письменной форме и передача покупателю недвижимого имущества, а также оплата за приобретенное имущество являются необходимыми действиями сторон по договору для последующей регистрации перехода к приобретателю права собственности на имущество.

При таких условиях, как правильно указали суды, при рассмотрении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество судам следует установить заключенность и соответствие закону сделки, на основании которой заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности, а также наличие факта уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Судами установлено, решением Арбитражного суда Самарской области от 14.11.2011, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 и постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 10.05.2012, по делу N А55-6783/2011 отказано в удовлетворении исковых требований ОАО "Банк ВТБ 24" о признании недействительными открытых торгов посредством публичного предложения, организованных 11.06.2010 и 16.06.2010 председателем ликвидационной комиссии ООО "Стройинвест-Регион" и договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества от 15.06.2010 NN 4, 5, от 18.06.2010 NN 12, 13, 14.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.09.2010 по делу N А55-14174/2010 ООО "Стройинвест-Регион" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим ООО "Стройинвест-Регион" утверждена Ляпина Ольга Борисовна.

Из материалов настоящего дела следует, что ООО "Полимаран" обратилось за проведением государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Уведомлениями от 12.08.2014 регистрационный орган приостановил государственную регистрацию.

Сообщениями от 19.12.2014 N 06/600/2014-909, N 06/600/2014-910, N 06/600/2014-911, N 06/600/2014-912, N 06/600/2014-913 в государственной регистрации права собственности было отказано.

В подтверждение факта уклонения ответчика (продавца) от регистрации перехода права собственности истец представил в материалы дела: телеграмму конкурсному управляющему от 21.03.2013 с просьбой прибыть для проведения регистрации 27.03.2013 к 15 час. 00 мин., талон МФЦ от 27.03.2013, письмо ООО "Полимаран" от 22.09.2014 N 2/09, письмо конкурсного управляющего Ляпиной О.Б. от 07.05.2014.

В обоснование отказа в государственной регистрации права регистрационный орган указал на отсутствие заявления другой стороны договоров купли-продажи (ООО "Стройинвест-Регион" в лице Ляпиной О.Б.), а также на то, что 21.08.2014 в ЕГРП зарегистрировано ограничение (арест) на заявленные объекты недвижимости на основании определения арбитражного суда от 15.08.2014 по делу N А55- 14174/2010.

При таких условиях, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что переход права собственности от ответчика к истцу невозможен по объективным причинам (определение арбитражного суда от 15.08.2014 по делу N А55-14174/2010 о применении обеспечительных мер), а не вследствие уклонения продавца от совместного обращения за регистрацией.

При этом, довод истца о том, что данный факт никак не влияет на возможность перехода права собственности, поскольку меры заявлены самим истцом и в его интересах, обоснованно отклонены судами, поскольку основаны на неверном толковании норм права.

Кроме того, судебными актами по делу N А55-28790/2012 отказано в удовлетворении исковых требований ООО "Полимаран" о признании права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом рассмотрения в настоящем деле.

Также отказано в удовлетворении требований ООО "Полимаран" по делу N А55-23470/2010 к ОАО "Банк "ВТБ" в лице Татарстанского филиала о прекращении ипотеки в отношении спорных объектов недвижимого имущества. При этом, в данном решении суда указано, что задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству не погашена, залог недвижимости не прекращен также и по основаниям возбуждения дела о несостоятельности ООО "Стройинвест-Регион".

Кроме того, на основании торгов, победителем которых признан ИП Галяшкин В.Н., между ООО "Стройинвест-Регион" и ИП Галяшкин В.Н. заключены договор купли- продажи от 14.08.2014 N 8-ДТ и договор купли-продажи N 1-ДТ спорных объектов недвижимости, объекты купли-продажи переданы по актам приема-передачи. Государственная регистрация перехода права собственности ИП Галяшкина В.Н. приостановлена, что подтверждается уведомлениями от 21.08.2014.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.03.2014 N ВАС-1797/14 по делу N А09- 10705/2012 указано, что наличие двух обязательственных сделок по передаче объекта гражданских прав не влечет недействительности одной или обеих сделок.

Довод истца о том, что он фактически владеет спорным имуществом, обоснованно отклонен судами, поскольку доказательств в обоснование данного довода им не представлено.

Кроме того, как правильно указано судами, спорное имущество составляет конкурсную массу должника, а доказательств исключения данных объектов из конкурсной массы истцом также не представлено.

Более того, с согласия Комитетом по управлению имуществом города Отрадного, являющегося собственником земельного участка, на котором расположены спорные объекты недвижимости, между ответчиком и Журавлевым А.Н. заключен договор N 20-ДТ купли-продажи права аренды на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральным законом.

Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Из разъяснений, данных в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", следует, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как правильно указано судами, в договорах купли-продажи спорного недвижимого имущества между истцом и ответчиком отсутствуют указания на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Вместе с тем, судами установлено, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, ответчику на праве собственности не принадлежал и не являлся предметом купли-продажи, в связи с чем, правила пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы.

При таких условиях, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 20.05.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2015 по делу N А55-26619/2014 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

В.В. Александров К.Р. Гарифуллина