Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 декабря 2015 г. N Ф06-3524/15 по делу N А55-26791/2014

г. Казань

15 декабря 2015 г.

Дело N А55-26791/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрова А.Л.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии представителя:

заявителя - Калюжного В.Н., доверенность от 01.06.2014,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.06.2015 (судья Пантелеева Н.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2015 (председательствующий судья Семушкин В.С., судьи Филиппова Е.Г., Попова Е.Г.)

по делу N А55-26791/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью УК "Золотой берег" (ИНН 6345024645, ОГРН 1136382001140), г. Жигулевск Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытого акционерного общества "АвтоВАЗстрой" (ИНН 6321004311, ОГРН 1036301049531), г. Жигулевск Самарской области, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью УК "Золотой берег" (далее - ООО УК "Золотой берег", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, Управление) от 20.09.2014 за N 09/750/2014-294 об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности (доля 1676/374657) за ООО УК "Золотой берег" на земельный участок с кадастровым номером 63:0960305025:66, расположенный в Самарской области, г. Тольятти, Центральный район; об обязании осуществить государственную регистрацию общей долевой собственности заявителя на данный земельный участок и выдать ООО УК "Золотой берег" свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности.

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет спора, суд первой инстанции привлек закрытое акционерное общество "АвтоВАЗстрой" (далее - ЗАО "АвтоВАЗстрой") и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.06.2015 по делу N А55-26791/2014 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным сообщение Управления Росреестра по Самарской области от 20.09.2014 за N 09/750/2014-294 "Об отказе в государственной регистрации" и обязал Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО УК "Золотой берег" путем осуществления в установленном законом порядке государственной регистрации общей долевой собственности (доля 1676/374657) за ООО УК "Золотой берег" на земельный участок с кадастровым номером 63:0960305025:66, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, в зоне отдыха.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления Росреестра по Самарской области - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит отменить состоявшиеся судебные акты с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных ООО УК "Золотой берег" требований. Считает, что суд неправильно применил пункт 1 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которому доли участников долевой собственности считаются равными, если иное не установлено соглашением между ними. Представленные в целях регистрации документы, в том числе протокол N 1 внеочередного собрания акционеров ЗАО "АвтоВАЗстрой" от 17.01.2014, не позволяют прийти к выводу о наличии соглашения собственников помещений здания об установлении долей в праве на земельный участок, документов, подтверждающих наличие у ООО УК "Золотой берег" полномочий действовать от имени участников долевого строительства, в целях государственной регистрации права не было представлено.

По мнению Управления, учитывая, что к отношениям собственников помещений, находящихся в нежилом здании подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, подлежал применению пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предусматривающий отчуждение здания вместе с земельным участком, поскольку, по мнению кассатора, земельный участок в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ не является общим имуществом собственников помещений здания. При этом в рассматриваемом случае отсутствует невозможность раздела земельного участка, поскольку на нем расположено несколько зданий, и границы земельных участков, необходимых для эксплуатации каждого здания, должны быть определены в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В судебном заседании представитель ООО УК "Золотой берег" просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, считает выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными. Заявил, что обжалованные судебные акты Управлением Росреестра по Самарской области исполнены и право долевой собственности общества на земельный участок зарегистрировано.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебном заседании участия не приняли.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителя ООО УК "Золотой берег", судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Суд первой и апелляционной инстанций установили, что ЗАО "АвтоВАЗстрой" является застройщиком в строительстве объекта капитального строительства - базы отдыха "Золотой берег", на земельном участке общей площадью 55400 кв. м с кадастровым номером 63:0960305025:66 в Центральном районе г. Тольятти. Земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности. Строительство велось на основании полученной в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешительной документации, законченный строительством объект введен в эксплуатацию 13.12.2013. Застройщик для финансирования строительства привлекал денежные средства иных лиц по заключенным им договорам участия в долевом строительстве, в том числе с ООО УК "Золотой берег" был заключен договор от 02.09.2013 , во исполнение которого по окончании строительства обществу были переданы нежилые помещения площадью 74,5 кв. м и 93,1 кв. м. Право собственности ООО УК "Золотой берег" на нежилые помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.02.2014. Суды установили, что ООО УК "Золотой берег" собственниками помещений наделено правами управляющей компании, а также правом участия в проводимых застройщиком собраниях от имени собственников помещений по вопросам передачи и дальнейшего использования земельного участка, на котором расположена база отдыха.

17.01.2014 состоялось общее собрание акционеров ЗАО "АвтоВАЗстрой", на котором приняты решения о безвозмездной передаче собственниками нежилых помещений базы отдыха в общую долевую собственность всего земельного участка площадью 55 400 кв. м с кадастровым номером 63:0960305025:66, утвержден перечень собственников нежилых помещений и размер их долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, утвержден акт приема-передачи земельного участка участникам долевого строительства. Согласно принятым собранием акционеров решениям доля ООО УК "Золотой берег" в праве собственности на земельный участок определена пропорционально площади его помещений к общей площади зданий базы отдыха и составляет 1676/374657.

ООО УК "Золотой берег" 08.08.2014 обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации его права долевой собственности на земельный участок с определением размера доли в 1676/374657.

Сообщением от 20.09.2014 N 09/750/2014-294 обществу отказано в государственной регистрации права в связи с непредставлением документов, подтверждающих заявленную долю в праве долевой собственности на земельный участок и полномочий, подтверждающих право общества представлять интересы всех собственников помещений базы отдыха, а также на отсутствие прекращения права собственности ЗАО "АвтоВАЗстрой" на земельный участок.

Данный отказ и послужил поводом для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В связи с отсутствием прямого законодательного регулирования прав собственников нежилых помещений в зданиях нежилого назначения на общее имущество, суды правомерно применили при рассмотрении спора по аналогии закона (статья 6 ГК РФ) нормы общегражданского и жилищного законодательства на основании пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Суды пришли к законному и обоснованному выводу о том, что собственники помещений в нежилом здании приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, занятый таким зданием с применением по аналогии пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". То же установлено и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Право общей долевой собственности на такой земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией права собственности хотя бы на одно помещение в здании.

Суды пришли к выводу о том, что принятые общим собранием акционеров ЗАО "АвтоВАЗстрой" 17.01.2014 решения о предоставлении собственникам помещений в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером 63:0960305025:66 являются достаточным правовым основанием для государственной регистрации как права долевой собственности на земельный участок за ООО УК Золотой берег", так и для определения размера доли общества в праве собственности на земельный участок.

Статья 8 ГК РФ с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ", с 01.03.2013 относит решения собраний к основаниям возникновения гражданских прав и обязанностей в случаях, предусмотренных законом. С 01.09.2013, в соответствии со статьей 181.1 ГК РФ, решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. В общем собрании акционеров в соответствии с главой VII Федерального закона от 26.12.1995 N208-ФЗ "Об акционерных обществах", участвуют акционеры, владеющие голосующими акциями общества, решения общего собрания акционеров по вопросам, отнесенным к его компетенции, обязательны для акционеров и органов управления акционерного общества, но не для третьих лиц.

Особенностью данного спора является нахождение земельного участка, на котором расположены строения базы отдыха, в частной собственности акционерного общества. Учитывая, что к собственникам помещений в здании, как указано выше, переходит и право общей долевой собственности на земельный участок, занятый зданием, акционерное общество не может воспрепятствовать переходу права собственности на земельный участок к собственникам помещений, но вправе на основании заявления собственников помещений определить границы такого права путем определения границ земельного участка, необходимого для эксплуатации здания с формированием соответствующего земельного участка (с применением по аналогии пунктов 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", учитывая, что решение о формировании земельного участка в данном случае принимает собственник земельного участка, имеющий право распоряжения им, а не уполномоченный государственный или муниципальный орган управления).

В данном случае решение собрания акционеров ЗАО "АвтоВАЗстрой" от 17.01.2014 о предоставлении собственниками помещений всего земельного участка является решением высшего органа управления акционерного общества - собственника земельного участка, о предоставлении собственникам помещений строений базы отдыха в собственность всего земельного участка с кадастровым номером 63:0960305025:66 и утверждением соответствующей сделки. Такое решение является оспоримым (статья 181.4 ГК РФ) и может послужить основанием для отказа в государственной регистрации перехода права только при признании его недействительным компетентным судом, органы Росреестра правом признания недействительными оспоримых сделок и решений не наделены.

В связи с изложенным доводы Управления Росреестра по Самарской области о необходимости формирования отдельных земельных участков, в том числе и под отдельными зданиями базы отдыха, сделаны без учета нахождения земельного участка в собственности акционерного общества, а не в государственной и не в муниципальной собственности, и не могут быть положены в основание постановления об отмене обжалованных судебных актов. Впоследствии собственники помещений базы отдыха, как долевые собственники на землю, могут самостоятельно, при необходимости, принять решение о разделе земельного участка с соответствующим перераспределением долей.

Однако, как правомерно указывает Управление Росреестра по Самарской области, собрание акционеров ЗАО "АвтоВАЗстрой" не вправе определять доли собственников помещений в праве собственности на земельный участок, это решение принято за пределами компетенции собрания акционеров (статья 181.5 ГК РФ). Но и доводы Управления Росреестра по Самарской области о том, что в данном случае размер долей подлежит определению собственниками помещений в силу статьи 245 ГК РФ, и в ином случае считаются равными, не основан на законе. Данные положения статьи 245 ГК РФ применяются в случае, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона.

Размер долей собственников помещений в праве на общее имущество, в том числе и на земельный участок, занятый зданием, определяется пропорционально размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ), изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (пункты 4 и 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

В данном случае, как следует из решения собрания акционеров ЗАО "АвтоВАЗстрой" от 17.01.2014, размер долей в праве на земельный участок определялся пропорционально размеру общей площади указанного помещения. Регистратор, располагая сведениями о площади принадлежащих ООО УК "Золотой берег" и общей площади строений базы отдыха на основании кадастровой документации, мог самостоятельно проверить соответствие указанной в заявлении доли 1676/374657 требованиям закона, доводов о наличии такого несоответствия кассатор не привел. При этом и в отсутствие установленного размера доли собственника помещения в праве собственности на земельный участок не является основанием для отказа в государственной регистрации права долевой собственности на земельный участок (пункт 136 приказа Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме". В силу того же пункта приказа запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в связи с чем не могут быть приняты во внимание доводы о сохранении за застройщиком права собственности на земельный участок, как препятствие в государственной регистрации права ООО УК "Золотой берег".

Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных актов судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 15.06.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2015 по делу N А55-26791/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

А.Л. Петров

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова