Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 февраля 2021 г. N Ф06-70010/20 по делу N А65-4112/2019

г. Казань

11 февраля 2021 г.

Дело N А65-4112/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

третьего лица (АКБ "Энергобанк" (ПАО)) - Зайцевой Н.В. (доверенность от 20.05.2020),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы акционерного коммерческого банка "Энергобанк" (АО), муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2020

по делу N А65-4112/2019

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Градъ", г. Казань, об изъятии объекта для продажи с публичных торгов, об обязании передать техническую документацию, об обращении взыскания на заложенное имущество,

с участием третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора - акционерного коммерческого банка "Энергобанк" (ПАО), г. Казань, об обращении взыскания на заложенное имущество в результате реализации объекта незавершенного строительства на публичных торгах в форме аукциона, с установлением начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства в размере 23 000 000 руб. и обязании муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" перечислить причитающееся возмещение за объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани" (далее - Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Градъ" (далее - ООО "Сити-Градъ", общество, ответчик) об изъятии у общества объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Рашида Вагапова, кадастровый номер 16:50:150304:3777, путем продажи с публичных торгов; об обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечено: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.12.2019 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении спора в порядке статьи 50 АПК РФ в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, вступил акционерный коммерческий банк "Энергобанк" (ПАО) (далее - АКБ "Энергобанк", Банк) с требованием, в котором просил обратить взыскание на заложенное имущество - возмещение, причитающееся ООО "Сити-Градъ" за изымаемый объект незавершенного строительства, площадь застройки 10 288,2 кв. м, кадастровый номер 16:50:150304:3777, адрес объекта: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Рашида Вагапова, в результате реализации указанного объекта незавершенного строительства на публичных торгах в форме аукциона, с установлением начальной продажной стоимости указанного объекта незавершенного строительства в размере 23 000 000 руб. и обязать Комитет перечислить причитающееся возмещение за объект незавершенного строительства, площадь застройки 10 288,2 кв. м, кадастровый номер 16:50:150304:3777, адрес объекта: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Рашида Вагапова, в пользу залогодержателя АКБ "Энергобанк" (АО).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2020, иск Комитета удовлетворен частично. Суд обязал изъять у ООО "Сити-Градъ" объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Рашида Вагапова, кадастровый номер 16:50:150304:3777 путем продажи с публичных торгов, в остальной части иска отказано. В удовлетворении требований АКБ "Энергобанк" отказано.

Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты в части отказа в удовлетворении иска Комитета отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Комитета в полном объеме, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Не согласившись с принятыми судебными актами, АКБ "Энергобанк" также обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований Банка отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований Банка в полном объеме, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель третьего лица поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя третьего лица, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, во исполнение постановления Исполнительного комитета г. Казани (далее - Исполком) от 17.09.2008 N 5661 между Комитетом и ООО "Атлантида" заключен договор N 13182 от 14.10.2008, по условиям которого арендатору со сроком до 16.09.2011 предоставлен в аренду земельный участок площадью 3961 кв. м, кадастровый номер: 16:50:150304:89, расположенный по адресу: г. Казань, Советский район, ул. Рашида Вагапова, разрешенное использование земельного участка: для строительства административно-бытового помещения.

На указанном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:150304:3777, право собственности на который зарегистрировано за ООО "Атлантида" 30.12.2008.

В дальнейшем на основании договора купли-продажи недвижимого имущества право собственности на объект незавершенного строительства 19.02.2010 зарегистрировано за ООО "Центр кадровой поддержки".

Во исполнение постановления Исполкома от 25.05.2012 N 3341 по договору аренды от 29.12.2012 N 16821 земельный участок с кадастровым номером 16:50:150304:89, занимаемый незавершенным строительством объектом, был предоставлен ООО "Центр кадровой поддержки" в аренду сроком до 24.05.2015, разрешенное использование земельного участка: занимаемый незавершенным строительством объектом.

Впоследствии на основании определения Арбитражного суда Республики Татарстан право собственности на объект незавершенного строительства 03.09.2013 зарегистрировано за ООО "Атлантида".

Постановлением Исполкома от 25.11.2013 N 10235 постановление Исполкома от 25.05.2012 N 3341 признано утратившим силу, в результате чего на основании договора аренды от 25.12.2013 N 17494 ООО "Атлантида" предоставлен в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 16:50:150304:89, разрешенное использование участка - занимаемый незавершенным строительством объектом.

По результатам проведенных в деле о банкротстве ООО "Атлантида" торгов 07.10.2014 с ООО "БилдингГрупп" заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.10.2014 N 01/10 и права аренды земельного участка, 12.12.2014 право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО "БилдингГрупп".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.05.2015 по делу N А65-3589/2015 ООО "БилдингГрупп" признано арендатором земельного участка.

16.03.2015 между ООО "БилдингГрупп" и ООО "Сити-Градъ" заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка, 15.04.2015 право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО "Сити-Градъ".

Арбитражным судом Республики Татарстан по делу N А65-14208/2015 вынесено решение от 26.08.2015 об обязании зарегистрировать переход права аренды от ООО "БилдингГрупп" к ООО "Сити-Градъ".

02.10.2015 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Сити-Градъ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 18836, по условиям которого арендатору сроком до 01.10.2018 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:150304:89 с разрешенным использованием: под административные офисы.

Согласно пункту 1.4.1 указанного договора аренды на земельном участке расположен незавершенный строительством объект.

Письмом N 12689/кзио-исх от 29.09.2018 Комитет уведомил ответчика о прекращении договора аренды земельного участка N 18836 от 02.10.2015.

02.08.2018 отделом муниципального земельного контроля МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89, расположенного по адресу: Советский район, ул. Рашида Вагапова.

По результатам обследования составлен акт обследования земельного участка от 02.08.2018 N 2010, из которого следует, что на спорном земельном участке площадью 3961 кв. м расположен фундамент здания, а также ленточный фундамент, земельный участок захламлен мусором, строительство объекта в течение срока аренды ответчиком не завершено.

Комитет, ссылаясь на истечение срока действия договора аренды, тогда как строительство объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, ответчиком не завершено, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на спорном земельном участке полностью завершены работы по сооружению фундамента, расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 10 %, при этом срок действия договора аренды истек, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, руководствуясь статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктом 21 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об изъятии у общества объекта незавершенного строительства.

Суды обоснованно приняли во внимание, что в рамках арбитражного дела N А65-530/2019 в удовлетворении заявления ООО "Сити-Градъ" к Комитету о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89, категория земли населенных пунктов, для завершения строительства административно-бытового помещения, общей площадью 3961 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, Советский район, ул. Р. Вагапова, было отказано. Суды исходили из того, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком было уже реализовано путём заключения договора аренды N 18836 от 02.10.2015, строительство объекта недвижимости не закончено, договор аренды земельного участка заключен 02.10.2015.

Предоставление земельного участка на новый срок нарушает принцип однократности предоставления земельного участка для завершения строительства, установленный пунктом 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и не соответствует действующему законодательству.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела.

В данной части судебные акты заявители не оспаривают.

Обосновывая исковые требования в части понуждения ответчика к передаче технической документации, относящейся к объекту незавершенного строительства, истец указал, что распоряжение объектами недвижимости без технической документации на объект незавершенного строительства невозможно.

Отказывая в удовлетворении иска в указанной части, суды двух инстанций отклонили данный вывод как не основанный на нормах права и не подтвержденный материалами дела. Перечень документов, включаемых в состав технической документации, истцом не указан.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с соответствующими выводами суда не свидетельствует о судебной ошибке и не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов в данной части.

Заявитель жалобы (Банк) настаивает на необходимости без соответствующих требований Комитета, заявленных в ходе рассмотрения настоящего спора, определить начальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 23 000 000 руб. для продажи с публичных торгов с последующим перечислением вырученной от продажи суммы в счет погашения задолженности по кредитному договору N 14379 от 30.10.2014, обеспеченному залогом имущества по договора залогу имущества N 14379/2 от 18.09.2017, заключенному между ООО "Сити-Градъ" и Банком.

Разрешая спор в указанной части, суды верно указали, что изъятие объекта путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ не является изъятием имущества для государственных или муниципальных нужд, целью реализации имущества в порядке статьи 239.1 ГК РФ является смена собственника объекта незавершенного строительства на лицо, способное завершить такое строительство, при этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику.

Доводы заявителя о предпочтительном удовлетворении требований Банка со ссылкой на положения Закона об ипотеке и статью 334 ГК РФ были предметом исследования суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Согласно пункту 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем (часть 3 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"), при отсутствии иного, помимо заложенного, имущества, на которое можно обратить взыскание. Обращение взыскания в данном случае осуществляется с учетом правил продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (пункт 1 статьи 353, статья 460 ГК РФ, статья 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе с извещением покупателя о том, что реализуемое имущество находится в залоге, и, соответственно, с сохранением залога при переходе прав на имущество от залогодателя - должника к покупателю.

Кроме того, из положений пункта 1 статьи 353 ГК РФ следует, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299), публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 Правил N 1299).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Истец требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлял, стороны в судебном заседании также не ходатайствовали о проведении по делу судебной экспертизы.

Как верно отметил суд апелляционной инстанции, в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, поскольку порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства законодательно определен, неустановление судом способа реализации имущества и начальной продажной цены не является основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Кроме того, суд кассационной инстанции полагает, что, учитывая изменения, происходящие на рынке недвижимости, а также иные объективные экономические процессы, длительность судебного разбирательства и процедуры публичной реализации имущества, отражение в судебных актах стоимости спорного имущества по состоянию на дату заключения договора залога имущества N 14379/2 от 18.09.2017 не будет соответствовать реальной рыночной стоимости объекта реализации.

С учетом изложенного говорить о возможных нарушениях прав и законных интересов Банка в рамках настоящего дела преждевременно. Объективные препятствия для определения актуальной рыночной стоимости спорного имущества на стадии подготовки торгов, а также об извещении покупателя о том, что реализуемое имущество находится в залоге, отсутствуют, в связи с чем оспоренные судебные акты в обжалуемой части не нарушают прав и законных интересов заявителя.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов.

Обжалованные судебные акты приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом округа не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на заявителя жалобы - Банк.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2020 по делу N А65-4112/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина