Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 ноября 2014 г. N Ф01-4872/14 по делу N А79-904/2014

Нижний Новгород

25 ноября 2014 г.

Дело N А79-904/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19.11.2014.

Полный текст постановления изготовлен 25.11.2014.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Баландина Б.А.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,

при участии представителей

от истца: Фроловой О.Н. (директора), Ильина В.В. (доверенность от 10.01.2014),

от ответчика - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары: Карымова П.А. (доверенность от 08.09.2014)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - открытого акционерного общества "Аптека N 81" на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014, принятое судьями Бухтояровой Л.В., Кузнецовым В.И., Наумовой Е.Н., по делу N А79-904/2014

по иску открытого акционерного общества "Аптека N 81" (ОГРН: 1092130005550, ИНН: 2130057770),

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН: 1022101131293, ИНН: 2126002000), обществу с ограниченной ответственностью "Хамар-ял", (ОГРН: 1122130009682, ИНН: 2130107051),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "УК Текстильщик" (ОГРН: 1062128108932),

о переводе прав и обязанностей по договору аренды

и у с т а н о в и л :

открытое акционерное общество "Аптека N 81" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет), обществу с ограниченной ответственностью "Хамар-ял" о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения N 1 площадью 165,7 квадратного метра, расположенного по адресу: город Чебоксары, улица Декабристов, дом 33.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "УК Текстильщик".

Исковые требования основаны на статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Общество, надлежащим образом исполнив обязательства по договору аренды, имело преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Решением от 02.06.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии удовлетворил заявленные требования Общества.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 02.06.2014 по делу N А79-904/2014 отменено, Обществу в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с постановлением, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить его в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, Общество надлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендных платежей, возникшая ранее задолженность связана с недобросовестным поведением арендодателя; необоснованным является вывод апелляционного суда о том, что, отказавшись от заключения договора по результатам проведения аукциона, Общество злоупотребило своим правом.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы, представитель Комитета возразил против жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, общество с ограниченной ответственностью "Хамар-ял" представило отзыв на жалобу.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, по договору аренды от 16.06.2008 N 1246 Комитет (арендодатель) передал Обществу (арендатору) нежилое помещение N 1 площадью 165,7 квадратного метра, расположенное в подвале и на первом этаже многоквартирного дома N 33 по улице Декабристов в городе Чебоксары.

Срок аренды установлен сторонами по 15.06.2013 (приложение N 2 к договору).

Государственная регистрация договора осуществлена в установленном порядке 07.07.2009.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 16.06.2008.

Письмами от 16.04.2013 N 3, от 19.06.2013 N 32, от 20.06.2013 арендатор обращался к арендодателю с предложениями о продлении срока аренды.

В письме от 22.04.2013 N 039-2486 Комитет сообщил Обществу о выставлении права на заключение договора аренды на продажу на аукционе в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Положением о порядке аренды нежилых помещений муниципальной собственности города Чебоксары, утвержденным Чебоксарским городским собранием депутатов от 25.11.2010 N 42, и предложил истцу принять участие в аукционе на право заключения договора аренды.

На основании распоряжения Комитета от 24.05.2013 аукционной комиссией на официальном сайте торгов опубликовано извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды спорного имущества. Начальная (минимальная) цена торга составила 33 000 рублей.

Комитет 20.06.2013 провел аукцион на право заключения договора аренды, победителем которого было признано Общество, предложившее цену в размере 71 280 рублей.

Письмом от 21.06.2013 N 039-3781 Комитет предложил Обществу заключить договор аренды в течение десяти дней со дня размещения информации на официальном сайте торгов о результатах аукциона.

Договор по итогам аукциона не был заключен.

Общество 18.07.2013 направило Комитету письмо, в котором просило расторгнуть ранее заключенный договор аренды нежилого помещения от 16.06.2008 N 1246 из-за изменения размера арендной платы, согласно результатам аукциона (71 280 рублей).

В связи с отказом Общества от заключения договора аренды 27.08.2013 аукционной комиссией опубликовано извещение о повторном проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного имущества. Начальная цена торга составила 33 000 рублей. Общество также являлось участником аукциона.

Победителем аукциона, проведенного 20.09.2013, признано общество с ограниченной ответственностью "Хамар-ял", предложившее цену 34 650 рублей.

По результатам проведения аукциона от 20.09.2013 Комитет и общество с ограниченной ответственностью "Хамар-ял" подписали договор аренды сроком действия до 2018 года (протокол от 20.09.2013). Регистрация договора не осуществлена.

Письмом от 30.09.2013 N 039-6284 арендодатель уведомил истца о прекращении договора аренды нежилого помещения от 16.06.2008 N 1246 и просил освободить арендуемое помещение в срок до 14.10.2014.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском посчитав, что оно имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного помещения на новый срок.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования поскольку отказ истца от заключения договора аренды по итогам аукциона, состоявшегося 20.06.2013, не свидетельствует о злоупотреблении правом с его стороны в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку отказ был обусловлен значительным превышением стоимости аренды, определенной по итогам торгов, по сравнению как с действующим договором аренды, так и с условиями договора, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Хамар-ял" и пришел к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате на момент обращения с предложением о продлении договора аренды на новый срок.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку у Общества отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды в силу ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей и Общество злоупотребило своим правом, отказавшись от заключения договора по результатам проведения первого аукциона и заявив требование о переводе прав и обязанностей по договору, заключенному по результатам второго аукциона, в котором истец также участвовал, но не предпринимал никаких действий для победы в нем.

Суд округа счел выводы суда второй инстанции обоснованными в силу следующего.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено: согласно первому абзацу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Из материалов дела, в том числе справок и лицевой карточки о задолженности по договору аренды от 16.06.2008 N 1246 и актов сверки расчетов, видно, что Общество допускало просрочку во внесении арендной платы.

Определением суда от 25.10.2011 прекращено производство по делу N А79-8444/2011 по иску Комитета к Обществу о взыскании арендных платежей в связи с отказом Комитета от иска ввиду оплаты ответчиком задолженности.

Оплата задолженности по арендным платежам в процессе рассмотрения в суде спора, предметом которого является их взыскание, также свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязанностей.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции сделал верный вывод об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Ссылка истца на то, что задолженность связана с недобросовестным поведением арендодателя, подлежит отклонению, как не подтвержденная документально.

Указание заявителя на то, что возникшая задолженность обусловлена необоснованным отказом арендодателя от зачета задатков в сумме 66 000 рублей за участие в двух аукционах в счет оплаты арендных платежей по ранее заключенному договору, не может быть принято во внимание, поскольку отношения сторон по поводу возврата суммы задатков за участие в аукционах являются самостоятельными правоотношениями, непосредственно не связанными с исполнением обязательств Общества как арендатора.

Аргумент заявителя об ошибочности вывода апелляционного суда о злоупотреблении Обществом своим правом вследствие отказа от заключения договора по результатам проведения первого аукциона судом округа признан несостоятельным в силу следующего.

Из материалов дела видно, что право на заключение договора аренды имущества дважды выставлялось на аукцион.

Общество участвовало в обоих аукционах.

Начальная цена торга как в первом, так и во втором случае составила 33 000 рублей.

Первый аукцион проведен 20.06.2013. Победителем аукциона признано Общество, предложившее наибольшую цену - 71 280 рублей.

Общество отказалось от заключения договора по итогам аукциона и направило Комитету письмо, в котором просило расторгнуть ранее заключенный договор аренды.

Второй аукцион проведен 30.09.2013. Победителем признано общество с ограниченной ответственностью "Хамар-ял", предложившее цену 34 650 рублей (Общество предложило цену 33 000 рублей).

Из аукционной документации видно, что величина повышения начальной цены (шаг аукциона) установлена в размере 1650 рублей, то есть общество с ограниченной ответственностью "Хамар-ял" предложило цену, равную минимальной цене, увеличенной на один шаг аукциона.

Предложив минимальную цену, Общество участвовало во втором аукционе лишь номинально.

После подписания договора с новым арендатором с ценой аренды 34 650 рублей Общество обратилось с требованием о переводе на него прав и обязанностей арендатора.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Таким образом, после отказа Общества от заключения договора по результатам первого аукциона Комитет был вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор на условиях аукциона, но он не обратился в суд с указанным требованием, а объявил второй конкурс на аналогичных условиях.

Приведенные фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что Комитет, как арендодатель, всячески способствовал реализации права Общества на заключение договора аренды, тогда как действия Общества направлены на максимальное снижение размера арендной платы посредством злоупотребления преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, что является нарушением принципа добросовестности участников гражданских правоотношений.

В абзаце 3 пункта 3 постановления Пленума N 73 изложена правовая позиция, согласно которой если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор отказался от заключения договора на условиях, определенных аукционом от 20.06.2013, поэтому выводы суда апелляционной инстанции полностью соответствуют указанной правовой позиции.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем они сводятся к переоценке исследованных по делу доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 по делу N А79-904/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Аптека N 81" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Б.А. Баландин

Судьи

В.Ю. Павлов Д.В. Чернышов