Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 октября 2012 г. N Ф10-3802/12 по делу N А64-12183/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09.10.2012.

Постановление изготовлено в полном объёме 11.10.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей: при участии в заседании:	Сорокиной И.В. Леоновой Л.В. Нарусова М.М.
от истца Общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская сахарная компания" от ответчика Общество с ограниченной ответственностью "Радуга"	Федорченко Д.С., представителя (дов. б/н от 01.07.2010, срок действия - 3 года) Климушкина В.А, адвоката (дов. б/н от 31.01.2012 до 01.01.2013, удостов. N 91 от 18.10.2002)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радуга", с. Черняевка Мордовского района Тамбовской области, на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.03.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по делу N А64-12183/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская сахарная компания", г. Тамбов (ОГРН 1086821000342), обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Радуга", г. Тамбов (ОГРН 1026800952199), о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения Мордовского района N 34 от 11.12.2003.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 05.03.2012 (судья Захаров А.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 (судьи Поротиков А.И., Мокроусова Л.М., Сухова И.Б.) исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ООО "Радуга" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании, представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.

В судебном заседании, представитель ответчика, поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 11.12.2003 между администрацией Мордовского района Тамбовской области (арендодатель) и ООО "Радуга" (арендатор) был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения Мордовского района N 34, по условиям которого арендодатель сдал в аренду земельный участок в границах ОГУП "Мордовское" Черняевское отделение N 1, Романовское отделение N 3, общей площадью 4603,4 га, с кадастровым N 680800000000016, для сельскохозяйственного использования, а арендатор, в свою очередь, принял на себя обязательство по уплате арендной платы за пользование указанным участком (п. 2.3, 3.4.4 договора).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.01.2004 в установленном законом порядке, регистрационный номер 68-01/06-1/2004-5.

В соответствии с п. 2.1, 2.2 договора арендная плата взималась за всю площадь земельного участка, ее размер устанавливался по базовым ставкам арендной платы, установленным органом местного самоуправления.

Согласно п. 2.4, 2.5 договора арендатор обязался вносить арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала, путем перечисления на расчетный счет: 40101810000000010005, код 2010201. В случае неполного действия срока договора в квартале - соответственно количеству дней в данном квартале.

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что в случае несоблюдения арендатором предусмотренного порядка внесения арендных платежей на сумму задолженности начисляется пени в размере 0,3% за каждый день просрочки.

В пункте 1.2 договора в редакции соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 50 от 16.01.2007, стороны установили срок действия договора по 11.12.2052.

Постановлением Администрации Тамбовской области N 247 от 27.02.2008 "О формировании перечня земельных участков и регистрации права собственности области на земельные участки фонда перераспределения земель Тамбовской области, расположенные в границах Мордовского района" был сформирован перечень земельных участков в границах Мордовского района, отнесенных к фонду перераспределения земель Тамбовской области, с включением в него земельного участка с кадастровым N 68:08:0000000:0016.

По результатам аукциона, 23.04.2008 между администрацией Тамбовской области, в лице Комитета по управлению имуществом Тамбовской области, и ОАО "Тамбовская сахарная компания" (правопредшественник истца) был заключен договор купли-продажи земельных участков N 2/2008, по условиям которого земельный участок с кадастровым N 68:08:0000000:0016 перешел в собственность ООО "Тамбовская сахарная компания".

Согласно письму N 96-Т от 03.04.2009, полученному ответчиком 14.04.2009, истец уведомил ООО "Радуга" о переходе права собственности к ООО "Тамбовская сахарная компания" на вышеназванный земельный участок, указав при этом, что арендную плату по договору N 34 от 11.12.2003 необходимо вносить на расчетный счет ООО "Тамбовская сахарная компания".

Письмом N 71 от 17.08.2009, истец повторно уведомил ООО "Радуга" о необходимости внесения арендной платы за земельный участок с кадастровым N 68:08:0000000:0016 на расчетный счет ООО "Тамбовская сахарная компания" в срок до 23.08.2009.

В связи с тем, что ответчик в течение 2009-2011 года не производил арендные платежи, истец письмом от 19.12.2011 N ЮД-25/19122011, полученным ответчиком 19.12.2011, предложил расторгнуть договор N 34 от 11.12.2003, при этом ООО "Радуга" было предложено в 5-дневный срок с даты получения данного письма подписать дополнительное соглашение от 19.12.2011, предусматривающее досрочное прекращение договора N 34 от 11.12.2003, и передать его в адрес ООО "Тамбовская сахарная компания".

Ссылаясь на то, что ответчик не представил ответа на предложение о досрочном расторжении договора и не исполнил обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения Мордовского района N 34 от 11.12.2003.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды

Пунктами 2.3, 3.4.4 договора N 34 от 11.12.2003 предусмотрена обязанность ответчика оплачивать арендные платежи.

На основании договора купли-продажи земельных участков N 2/2008 и свидетельства о государственной регистрации права от 25.09.2008 N 68-АА 861444 ООО "Тамбовская сахарная компания" имеет право требовать внесения ответчиком арендных платежей истцу, как новому собственнику, к которому перешли права и обязанности арендодателя по договору N 34 от 11.12.2003.

В соответствии с частью 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Ответчиком обязанность по внесению арендных платежей в период 2009-2011 года исполнялась ненадлежащим образом. Арендные платежи произведены частично в размере 84753 руб., что подтверждается платежным поручением N 17 от 30.01.2012.

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Так как ответчик допустил существенное нарушение условий договора в части внесения арендной платы, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора в соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ.

Ссылка заявителя жалобы на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих принадлежность истцу именно того земельного участка, который арендуется ответчиком, правомерно отклонена судами обеих инстанций, в силу следующего.

На основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения Мордовского района N 34 от 11.12.2003 ООО "Радуга" был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 4603,4 га, с кадастровым N 680800000000016.

Данный земельный участок был включен в перечень земельных участков в границах Мордовского района, отнесенных к фонду перераспределения земель Тамбовской области, в соответствии с Постановлением Администрации Тамбовской области N 247 от 27.02.2008 "О формировании перечня земельных участков и регистрации права собственности области на земельные участки фонда перераспределения земель Тамбовской области, расположенные в границах Мордовского района".

В дальнейшем указанный земельный участок был предметом договора купли-продажи земельных участков N 2/2008, заключенного между администрацией Тамбовской области, в лице Комитета по управлению имуществом Тамбовской области, и ОАО "Тамбовская сахарная компания" по результатам аукциона 23.04.2008.

Земельный участок с кадастровым N 68:08:0000000:0016 указан в свидетельстве о государственной регистрации права ООО "Тамбовская сахарная компания" от 25.09.2008 N 68-АА 861444.

С учетом изложенного, ссылка ООО "Радуга" на недоказанность того факта, что истцу принадлежит именно тот земельный участок, который арендуется ответчиком, обоснована отклонена судебными инстанциями.

Довод ответчика об отсутствии доказательств, подтверждающих переход к истцу прав арендодателя по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения Мордовского района N 34 от 11.12.2003, также правомерно отклонен судами первой и апелляционной инстанций.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник в силу закона утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Переход к ООО "Тамбовская сахарная компания" прав арендодателя подтвержден договором купли-продажи земельных участков N 2/2008 и свидетельством о государственной регистрации права от 25.09.2008 N 68-АА 861444.

Ссылка заявителя жалобы на оплату долга в полном объеме, исходя из размера годовой арендной платы 21 188 руб. 25 коп., указанного в приложении N 2 к договору N 34 от 11.12.2003, обосновано не принята во внимание судебными инстанциями, в связи со следующим.

Пунктом 2.3 договора предусмотрен расчет арендной платы, исходя из базовых ставок арендной платы. Согласно приложению N 2 к договору, базовая ставка арендной платы устанавливалась в размере 80 руб./га.

Из пункта 3 статьи 654 ГК РФ, следует, что, если плата за аренду объекта недвижимости установлена в договоре на единицу площади или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору имущества.

Таким образом, при площади земельного участка, равной 4603,4 га, годовая арендная плата составила 368 272 руб., что превышает 21188 руб. 25 коп.

В материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязанности по уплате арендных платежей в установленном договором размере.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.03.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по делу N А64-12183/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

Л.В. Леонова М.М. Нарусов