Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 июня 2018 г. N Ф10-1809/18 по делу N А14-3684/2017

г.Калуга

9 июня 2018 г.

Дело N А14-3684/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 7 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 9 июня 2018 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смирнова В.И.
судей	Бессоновой Е.В. Шелудяева В.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Шабалиным И.А.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Выбор" (г.Воронеж, ул.Вл.Невского, д.19): Гордеев Д.Г. - представитель по доверенности от 01.11.2015;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (г.Воронеж, пл.Ленина, д.12.): не явились, о месте и времени слушания дела извещён надлежащим образом;

от Управления главного архитектора городского округа администрации городского округа город Воронеж (г.Воронеж, ул.Кольцовская, д.4): не явились, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области, кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д.) по делу N А14-3684/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Выбор" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО Воронежской области), с учетом принятых к рассмотрению уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в котором просит:

1) признать незаконным отказ от 19.12.2016, в предоставлении ООО "Выбор" в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 36:34:0545002:9, площадью 779 474 м?, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Воронежская область, город Воронеж, улица Острогожская (далее - земельный участок N 9, спорный участок);

2) обязать предоставить ООО "Выбор" в собственность за плату по кадастровой стоимости, установленной на момент обращения ООО "Выбор" (19.11.2016), без проведения торгов земельный участок N 9.

В порядке статьи 51 АПК РФ, дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления главного архитектора городского округа администрации городского округа город Воронеж (далее - УГАГО АГО город Воронеж).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2017 в удовлетворении требований общества отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018 решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2017 отменено. Заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Признан незаконным отказ Департамента, выраженный в письме от 19.12.2016. Суд обязал Департамент предоставить обществу в собственность за плату без проведения торгов земельный участок. Взысканы с ответчика в пользу заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 500 рублей.

Не согласившись с постановлением, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился с кассационной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, мотивируя тем, что заявитель не имеет права на приобретение земельного участка в связи с ничтожностью договора аренды, земельный участок согласно Генеральному плану и ПЗЗ расположен в жилой зоне, производство сельскохозяйственной продукции не соответствовало основным видам деятельности заявителя. Выкуп земельных участков, отнесенных к жилой зоне, под видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования, направлен на обход процедур для предоставления земельных участков для строительства на аукционе, что приведет к нарушению публичных интересов.

В отзыве ООО "Выбор" просит отказать в удовлетворении жалобы.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Иные стороны в судебное заседание представителей не направляли, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Суд округа, с учётом заявленных доводов, проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и дополнениях к ней, пришел к выводу о наличии правовых оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, 27.04.2007 границы и площадь спорного земельного участка (кадастровый номер как обособленного земельного участка 36:34:0545002:0006) были сформированы и внесены в государственный кадастр недвижимости в составе единого землепользования с кадастровым номером 36:34:0000000:228 (т.2, л.д.78, землеустроительное дело N 5197).

Кадастровым паспортом от 08.02.2010 N 34-321/10-291 подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0000000:228 площадью 7 700 000 +/- 971,21 м? относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.

25.01.2011 спорный земельный участок был выведен из состава единого землепользования без изменения границ и площади с присвоением нового кадастрового номера 36:34:0545002:9 (т.2, л.д.78, межевой план (т.2, л.д.94-184).

Кадастровым паспортом от 16.11.2016 N 36-00/5001/16-713267 подтверждается, что земельный участок N 9 относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования (т.2, л.д.43).

ООО "Выбор" приобрело земельный участок кадастровый номер 36:34:0545009:9 на основании договора аренды земельного участка от 27.03.2012 и договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.03.2013.

Согласно пунктам 1.1, 2.1 договора земельный участок передан для сельскохозяйственного использования на срок до 08.05.2056.

14.11.2013 между ООО "СтройРесурс" (цедент) и ООО "Выбор" (цессионарий) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 9 от 27.03.2012 (т.1, л.д.24). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Воронежской области 23.11.2013 (т.1, л.д.28).

20.11.2013 между ООО "Выбор" и ООО "Новый век" заключен договор о совместной деятельности, согласно которому ООО "Новый век" обязалось производить обработку земельного участка N 9, вносить необходимые удобрения, осуществлять посев культурных растений сельскохозяйственного производства, обработку посевов химическими средствами, уборку урожая собственными силами, средствами и сельскохозяйственной техникой (т.1, л.д.29, 32)

Как указывает заявитель, спорный земельный участок, с момента его предоставления использовался исключительно в целях сельскохозяйственного производства.

29.11.2016 ООО "Выбор" обратилось в ДИЗО Воронежской области с просьбой о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

К заявлению были приложены учредительные документы ООО "Выбор", выписка от 16.11.2016 N 14503В/2016 из ЕГРЮЛ в отношении ООО "Выбор", справка ООО "Инженерпроект" от 16.11.2016 об отсутствии строений на земельном участке N 9, справка АО "Воронежоблтехинвентаризация" от 21.11.2016 об отсутствии строений на земельном участке N 9, выписка от 18.11.2016 N 36/001/424/2016-638 из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка N 9, кадастровый паспорт от 16.11.2016 N 36-00/5001/16-713267 в отношении земельного участка N 9, договор от 27.03.2012 аренды земельного участка N 9, договор от 14.11.2013 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 9 от 27.03.2012, дополнительное соглашение от 14.11.2013 к договору от 14.11.2013 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 9 от 27.03.2012.

19.12.2016 ДИЗО Воронежской области N 52-17-07296з отказал ООО "Выбор" в предоставлении указанного земельного участка в собственность, со ссылкой на то, что ООО "Выбор" в адрес Департамента не предоставлены документы, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, согласно перечню, установленному федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

Заявитель полагая, что отказ ДИЗО Воронежской области в предоставлении в собственность за плату земельного участка является незаконным, нарушает его право на выкуп участка в собственность, обратился в суд с настоящим заявлением.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2017 в удовлетворении требований общества отказано.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу, что спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов, расположен в жилой зоне, которая не предназначена для ведения сельскохозяйственного производства, в связи с чем он не может быть предоставлен в собственность для сельскохозяйственного производства без проведения торгов.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018 решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2017 отменено полностью, поскольку суд пришел к выводу, что обязанность доказывания ненадлежащего использования заявителем земельного участка лежит на административном органе, на момент заключения договора аренды и уступки прав требования земельный участок был отнесен к территориальной зоне сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, вид разрешенного использования земельного участка, зафиксированный в кадастре недвижимости не изменялся, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, несоответствие вида разрешенного использования территориальным зонам, к которым участок был отнесен после передачи его в аренду, носит формальный характер и не может ограничивать экономические права заявителя по передаче ему в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка в целях сельскохозяйственного производства.

Не согласившись с постановлением, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился с кассационной жалобой.

Суд округа считает жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Оборот земельных участков в силу статьи 27 ЗК РФ осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с частью 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 336-ФЗ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в частности, к территориальной зоне сельскохозяйственного использования.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, буквальное толкование положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ свидетельствует о наличии законных оснований для ее применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию - земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, в данном случае - земли населенных пунктов, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

Приведенные департаментом в кассационной жалобе доводы о недоказанности обществом надлежащего использовании испрошенного земельного участка были рассмотрены судом апелляционной инстанции и мотивированно отклонены, а судебная коллегия кассационной инстанции не обладает в соответствии с положениями статьями 286, 288 АПК РФ полномочиями по переоценке доказательств и фактических обстоятельств дела.

Вместе с тем, удовлетворяя требования общества, суд апелляционной инстанции не учел следующее.

Письмом ОГБУ ВО "Природные ресурсы" от 07.12.2017 и схемой взаимного расположения земельного участка N 9 и территориальных зон, проходящих по нему, подтверждается, что в настоящее время спорный земельный участок расположен в двух зонах - Ж10 (зона развития среднеэтажной и многоэтажной застройки) и Р6(земельные насаждения специального назначения).

Ранее, согласно карте использования территории, утвержденной в составе "Генерального плана городского округа город Воронеж", утвержденного решением Воронежской городской Думы от 19.12.2008 N 422-II в редакции от 19.12.2008, рассматриваемая территория была определена как"сельскохозяйственная территория".

Впоследствии согласно Генеральному плану в редакции от 24.12.2014 спорный земельный участок был отнесен к функциональной зоне жилой застройки, подлежащей трансформации.

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 27.03.2012 и на момент передачи прав и обязанностей арендатора к ООО "Выбор" земельный участок N 9 был отнесен к территориальной зоне сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, однако в 2014 году, то есть до обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, в соответствии с последними редакциями Генерального плана, и Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденных решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II, спорный земельный участок отнесен к зоне Ж10 и зоне Р6, а значит больше не относится к составу земель сельскохозяйственного использования.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

В соответствии со статьями 18, 23 ГрК РФ генеральные планы включают в себя карты планируемого размещения объектов с указанием или описанием зон размещения названных объектов.

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности.

В пункте 1 статьи 85 ЗК РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 85 ЗК РФ устанавливается Правилами землепользования и застройки.

При этом частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 ГрК РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

На основании пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Однако, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 ЗК РФ).

Таким образом, в изъятие из общего правила, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования на основании пункта 11 статьи 85 ЗК РФ используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11).

Судами установлено, что изменение вида использования по территориальной зоне, к которой относится спорный земельный участок, произошло в период действия договора аренды, но до обращения общества с заявлением о предоставлении участка в собственность.

Согласно подпункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе: разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассматривая в порядке главы 24 АПК РФ дела о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) соответствующих исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления незаконными, суды оценивают доводы данных органов о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

С учетом того, что испрашиваемый обществом земельный участок относится к землям населенных пунктов и расположен в территориальных зонах "Ж10" и "Р6", которые не предназначены для ведения сельскохозяйственного производства, в соответствии с ранее утвержденным Генеральным планом города Воронежа, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности отказа заявителю в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0545002:9 в собственность по основаниям, предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Отсутствие сведений о разрешенном использовании земельного участка в государственном кадастре недвижимости не является основанием для неприменения к земельному участку правового режима земель, установленного градостроительным регламентом территориальных зон, который определяет основу правового режима земельных участков и обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями земельных участков, то есть является правоустанавливающим документом по отношению к государственному кадастру недвижимости, который ведется с целью учета сведений об объектах недвижимости.

Довод, общества о том, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт передачи ему в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, не имеет правового значения в связи с установленными судами обстоятельствами.

Разрешенное использование указанного земельного участка предусматривает размещение жилых домов и не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (для ведения сельскохозяйственного производства), что в силу пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ является основанием принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

В пункте 2 статьи 30.2 ЗК РФ закреплено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса. Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка не может быть использована для обхода установленных ЗК РФ публичных процедур (торгов) предоставления земли для жилищного строительства.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявления общества о признании незаконным отказа департамента в предоставлении земельного участка в собственность, как не нарушающего его прав. В этой связи постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018 по делу N А14-3684/2017 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2017 по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.И. Смирнов

Судьи

Е.В. Бессонова В.Н. Шелудяев