Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 сентября 2014 г. N Ф08-6543/14 по делу N А32-25509/2013

г. Краснодар

24 сентября 2014 г.

Дело N А32-25509/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Курганинскагро" (ИНН 2339018075, ОГРН 1082339001018) - Столяровой В.А. (доверенность от 10.01.2014), Лысько Л.Н. (доверенность от 14.11.2013), от ответчика - администрации муниципального образования Курганинский район (ИНН 2339010710, ОГРН 1022304133356) - Воробьева С.А. (доверенность от 02.07.2014), в отсутствие ответчика - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Елтавского А.В., третьего лица - Курганинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курганинскагро" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2014 по делу N А32-25509/2013 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.), установил следующее.

ООО "Курганинскагро" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Курганинский район (далее - администрация) и главе крестьянского (фермерского) хозяйства Елтавскому А.В. (далее - глава КФХ) о переводе прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:16:0702001:0737, 23:16:0702005:0236; возложении на Курганинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) обязанности осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды главы КФХ по договорам аренды земельных участков от 31.05.2013 N 1620130268, от 18.06.2013 N 1620130321 и осуществить государственную регистрацию права аренды общества по названным договорам.

Заявленные требования мотивированы наличием преимущественного права общества на получение в аренду спорных земельных участков.

Решением от 24.03.2014 заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции перевел на общество права и обязанности арендатора (главы КФХ) по договорам аренды земельных участков от 31.05.2013 N 1620130268, от 18.06.2013 N 1620130321; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал. Судебный акт мотивирован тем, что общество по истечении срока аренды продолжило использовать арендуемые земельные участки при отсутствии возражений арендодателя, который осуществлял прием арендных платежей. Оценив несвоевременность внесения арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатор все равно исполнял обязательства по внесению арендных платежей, ввиду чего его нельзя признать недобросовестным. Действиями администрации нарушены права общества как добросовестного арендатора в части продления и перезаключения договора аренды.

Постановлением апелляционного суда от 20.06.2014 решение от 24.03.2014 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Обеспечительные меры, принятые на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2013 в виде запрета управлению осуществлять государственную регистрацию каких-либо прав, ограничений либо их прекращение на земельные участки с кадастровыми номерами 23:16:0702001:0737, 23:16:0702005:0236 отменены.

Апелляционный суд исходил из того, что арендатор исполнял обязательства по оплате аренды ненадлежащим образом, ввиду чего он не может быть признан добросовестным, поэтому преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок у него отсутствует. Внесение арендных платежей после прекращения договора не означает заключение нового договора, поскольку общество обязано вносить арендную плату за весь период просрочки в возвращении имущества. Нарушение порядка предоставления земельного участка может служить поводом для предъявления иска о признании договора аренды недействительным при наличии соответствующих оснований, но не для удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей по новому договору аренды в отношении лица, у которого отсутствует преимущественное право.

В кассационной жалобе общество просит апелляционное постановление от 20.06.2014 отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 24.03.2014. Податель жалобы считает, что ответчик не доказал наличие непогашенной задолженности по договору аренды, сведения о направлении администрацией в адрес общества в период арендных отношений претензий о ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды либо о его расторжении отсутствуют. Согласно пункту 5.5 договора аренды в случае наличия спорных вопросов в части исполнения обязательств администрация должна предпринять меры по их урегулированию путем переговоров, которые не предприняты. Наличие условий для перевода прав и обязанностей по договору аренды подтверждены материалами дела.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель администрации - доводы, приведенные в отзыве. Иные лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 23:16:0702001:0737 площадью 420 758 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, юго-восточная окраина поселка Степного и земельный участок с кадастровым номером 23:16:0702005:0236 площадью 398 665 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, юго-восточная окраина поселка Андрее-Дмитриевского, предоставлены в аренду сельскохозяйственному производственному кооперативу колхозу "Степное" (далее - колхоз), правопреемником которого является общество. Арендные отношения на земельные участки оформлены администрацией и колхозом договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 14.08.2007 N 1607001077, условиями которого срок его действия установлен равный 5 годам - до 03.07.2012 (т. 1, л. д. 13 - 19).

В соответствии с пунктом 4.3.6 договора аренды в срок, не позднее 90 календарных дней до дня окончания аренды, письмом от 16.02.2012 N 24 общество направило в администрацию письменное заявление о намерении продлить арендные отношения и заключить договор на новый срок (т. 1, л. д. 36).

В ответ на обращение общества администрация письмом от 14.03.2012 N 948/12-01-25 указала на невозможность продления арендных отношений по причине включения спорных земельных участков в целевую краевую программу "Пастбища для выпаса коров, содержащихся в личных подсобных хозяйствах на территории муниципальных образований Краснодарского края" (т. 1, л. д. 35).

Письмом от 22.06.2012 N 201 общество повторно направило уведомление о намерениях продлить арендные отношения (т. 1, л. д. 37), на которое получен ответ от 04.07.2012 N 2535/12-01-25 о возможности общества подать заявление о предоставлении участков только после опубликования администрацией соответствующего сообщения в средствах массовой информации (т. 1, л. д. 38).

Постановлением от 12.04.2013 N 838 Елтавскому А.В. (единственному заявителю) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:16:0702005:236 площадью 398 665 кв. м для сельскохозяйственного использования (т. 1, л. д. 54, 55).

Постановлением от 12.04.2013 N 840 Елтавскому А.В. (единственному заявителю) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:16:0702001:737 площадью 420 758 кв. м для сельскохозяйственного использования.

31 мая 2013 года администрация (арендодатель) и Елтавский А.В. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 1620130268, по условиям которого участок с кадастровым номером 23:16:0702005:236 передан арендатору в аренду на срок по 01.10.2038 (т. 1, л. д. 48 - 53).

18 июня 2013 года администрация (арендодатель) и Елтавский А.В. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 1620130321, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 23:16:0702001:737 передан арендатору в аренду на срок по 01.10.2038 (т. 1, л. д. 56 - 61).

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Ссылаясь на нарушение своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, общество обратилось в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей арендатора по названным договорам аренды спорных земельных участков.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив несвоевременность внесения арендной платы, счел, что указанные нарушения договорных обязательств нельзя расценивать как значительные, учитывая, что арендная плата все равно внесена в полном объеме.

Отменяя решение суда, отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд указал на то, что арендатор исполнял обязательства по оплате аренды ненадлежащим образом, ввиду чего он не может быть признан добросовестным и у него отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абзац первый пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса).

Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса предусматривает возможность установления в законе особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Как видно из материалов дела, до истечения срока действия договора аренды от 14.08.2007 N 1607001077 общество проинформировало арендодателя о намерении продолжить использование земельного участка на основании договора аренды, заключенного на новый срок.

Договоры от 31.05.2013 N 1620130268 и 18.06.2013 N 1620130321 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:16:0702001:0737, 23:16:0702005:0236 заключены администрацией с Елтавским А.В. (как с единственным заявителем) в течение года после истечения срока действия договора аренды от 14.08.2007 N 1607001077.

В тоже время, как правильно отметил суд апелляционной инстанции, указанных обстоятельств недостаточно для удовлетворения иска о переводе на общество прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельного участка.

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

При разрешении спора апелляционный суд установил, что общество допускало неоднократные просрочки во внесении арендной платы, что следует из ответа Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (т. 2, л. д. 50, 51), и не опровергнуто истцом.

С учетом установленных обстоятельств общество не признано апелляционным судом добросовестным арендатором по ранее заключенному с администрацией договору.

Поскольку общество не подтвердило надлежащее исполнение своих обязательств по договору аренды от 14.08.2007 N 1607001077, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии необходимых условий для реализации обществом как прежним арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса.

Следует также отметить, что содержание пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса возлагает на лицо, требующее перевода прав и обязанностей арендатора, необходимость доказать фактические обстоятельства и размер понесенных убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды.

В нарушении статьи 65 Кодекса общество не представило в материалы дела доказательств, подтверждающих, в чем конкретно выразилось нарушение его преимущественных прав отказом от заключения договора на новый срок, а также доказательств размера причиненных убытков.

Довод кассационной жалобы заявителя о том, что он не может быть признан недобросовестным арендатором, поскольку не имеет задолженности по арендным платежам, оценивался апелляционным судом и получил надлежащую оценку.

Иные доводы жалобы касаются доказательственной стороны спора, сводятся к оспариванию выводов судов об обстоятельствах дела, установленных в ходе его рассмотрения по существу, и направлены на изменение оценки доказательств, данной судами, что в соответствии с положениями главы 35 Кодекса не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Основания для изменения или отмены постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Кодекса, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2014 по делу N А32-25509/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин