Купить систему ГАРАНТ Получить демо-доступ Узнать стоимость Информационный банк Подобрать комплект Семинары

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 августа 2012 г. N Ф08-3485/12 по делу N А32-4701/2011 (ключевые темы: неотделимые улучшения - муниципальная собственность - арендодатель - нежилые помещения - земельные отношения)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 августа 2012 г. N Ф08-3485/12 по делу N А32-4701/2011

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2012 г.

 

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Назаренко И.П. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Шоова Вадима Руслановича (ОГРНИП 309231534800024), в отсутствие представителей ответчика - муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" (ОГРН 1032309093893), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Авангард" (ОГРН 1022302391528), общества с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" (ОГРН 1022301976861), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шоова Вадима Руслановича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 по делу N А32-4701/2011 (судьи Ванин В.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Шоов В.Р. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному учреждению "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" (далее - управление) о взыскании за счет казны муниципального образования город Новороссийск 956 638 рублей 66 копеек стоимости расходов на ремонт помещения.

Определением суда от 28.09.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Авангард".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2011 (судья Колодкина В.Г.) с управления за счет казны муниципального образования в пользу предпринимателя взыскано 910 278 рублей стоимости неотделимых улучшений, в удовлетворении остальной части требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что произведенные арендатором (за счет арендатора) ремонтные работы и их стоимость согласованы с собственником имущества, право требования возмещения затрат на ремонт помещения (неотделимые улучшения) передано предпринимателю по договору цессии. Срок исковой давности предпринимателем не пропущен. Уменьшение размера взысканных средств до 910 278 рублей обосновано наличием актов выполненных работ на указанную сумму.

Определением апелляционного суда от 22.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб".

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 решение от 30.11.2011 отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что управление является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку право собственности на объект аренды в период действия договора аренды, а также права и обязанности арендодателя в полном объеме перешли к ООО "Металлглавснаб". На день расторжения договора аренды управление не являлось арендодателем имущества и субъектом обязанности по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений. Тот факт, что муниципальное образование воспользовалось имущественным результатом произведенных за счет арендатора работ, продав покупателю улучшенный объект, не свидетельствует о возникновении обязательств из неосновательного обогащения, поскольку в основе такого обогащения лежит сделка между арендодателем, давшим согласие на улучшение арендованного имущества, и арендатором, выполнившим такие улучшения.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление от 03.05.2012, решение от 30.11.2011 оставить без изменения. В жалобе приведены следующие доводы. Неотделимые улучшения являются имуществом, принадлежащим арендодателю в силу закона. При создании такого имущества арендодатель выступает заказчиком работ, а арендатор - исполнителем. Неоплата расходов по созданию неотделимых улучшений влечет возникновение на стороне арендодателя неосновательного обогащения. Поскольку обязательства вследствие неосновательного обогащения связаны с личностью должника, то при отчуждении неосновательно приобретенного имущества обязанным перед потерпевшим остается первоначальный приобретатель, а не третье лицо. Результатом неотделимых улучшений объекта распорядился прежний арендодатель, продав нежилое помещение с неотделимыми улучшениями новому собственнику. Таким образом, выгодоприобретателем произведенных неотделимых улучшений является прежний собственник.

ООО "Авангард", участвующее в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, представило письменный отзыв об обоснованности кассационной жалобы, и ходатайство о рассмотрении последней в отсутствие представителя общества. Ходатайство третьего лица о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

В судебном заседании предприниматель настаивал на удовлетворении кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 19.10.2001 комитет по управлению и эксплуатации муниципального имущества (арендодатель) и ООО "Авангард" (арендатор) заключили договор N 612 аренды нежилого помещения общей площадью 402,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Советов, 43 (далее - помещение), сроком действия с 01.11.2001 по 31.12.2011, предназначенного для использования под молодежный центр (т. 1, л. д. 10 - 15). По условиям договора капитальный неплановый ремонт помещения по собственной инициативе производится арендатором после получения письменного разрешения арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя. В случае освобождения арендатором помещения по истечении срока действия договора аренды или в связи с его окончанием арендатор передает арендодателю все произведенные в помещении перепланировки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения, и неотделимые без вреда для его конструкции и внешнего вида (пункты 3.7, 3.10, 3.12).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 01.11.2001, в котором указано на необходимость проведения ремонта (т. 1, л. д. 16).

01.03.2006 комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска утвердил дефектную ведомость по кинотеатру "Смена" с перечнем необходимых ремонтных работ (т. 1, л. д. 178 - 183).

01.03.2006 ООО "Авангард" и ООО "Интерфриз" заключили договор подряда на выполнение работ по внутренней отделке здания, расположенного в г. Новороссийске, по ул. Советов, 43, в объеме, определенном дефектной ведомостью, на общую сумму 956 638 рублей (т. 1, л. д. 129 - 130).

16.03.2006 арендодателем утверждены сметы и локальные сметные расчеты (т. 1, л. д. 184 - 186, 188 - 192, 195 - 199, 206, 208 - 211).

По актам сдачи-приемки выполненных работ от 25.04.2006 (форма Ф N 2) комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска принял у арендатора работы по спорному объекту на общую сумму 910 278 рублей 23 копейки (т. 1, л. д. 187, 193 - 194, 200 - 203, 204 - 205, 207, 212 - 215).

1 июня 2006 года комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска выдал генеральному директору ООО "Авангард" доверенность на представление интересов по реконструкции и капитальному ремонту нежилого помещения, находящегося в г. Новороссийске, по ул. Советов, 43, в государственных и муниципальных органах, на подписание и получение акта сдачи в эксплуатацию, градостроительного и технического паспортов на спорное помещение, сроком до 01.11.2006 (т. 1, л. д. 23).

Таким образом, вывод судов о том, что арендатором спорного помещения в период аренды с согласия арендодателя произведен капитальный ремонт и неотделимые улучшения объекта аренды, соответствует обстоятельствам дела.

Вместе с тем, объем согласованных арендодателем и принятых им работ подлежат дополнительной проверке. Как следует из имеющихся в деле документов, арендодатель согласовал арендатору работы на общую сумму 676 450 рублей 62 копейки (16434,13 + 54594,88 + 424854,43 + 84521,18 + 96046), против указанных в иске 956 638 рублей 66 копеек, а объем принятых арендодателем работ, зафиксированный в подписанных им и арендатором актах, составил 1 011 233 рубля 54 копейки (16434,13 + 54594,88 + 424854,43 + 84 521,18 + 96046 + 334782,92), против удовлетворенных судом 910 278 рублей.

13.09.2007 нежилое помещение, расположенное в г. Новороссийске, по ул. Советов, 43, общей площадью 527,3 кв. м, продано ООО "Металлглавснаб" (т.1, л. д. 122 - 126).

Запись о праве собственности покупателя на кинотеатр "Смена", общей площадью 496 кв. м, внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2007 (т. 1, л. д. 79, 127).

Идентичность арендованного ООО "Авангард" имущества (нежилое помещение площадью 402, 8 кв. м), отчужденного по договору купли-продажи от 13.09.2007 нежилого здания (площадью 527, 3 кв. м), и кинотеатра "Смена" (площадью 496 кв. м), запись о праве собственности ООО "Металлглавснаб" на который внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из материалов дела не следует, противоречивость доказательств, характеризующих спорные отношения, не устранена.

28.03.2008 ООО "Металлглавснаб" и ООО "Авангард" подписали соглашение о расторжении договора аренды от 19.10.2001 N 612 (т. 1, л. д. 17).

В то же время, документально подтвержденных сведений о дате государственной регистрации указанного соглашения, после которой оно может считаться заключенным, договор аренды - прекращенным, а право требования арендатором возмещения стоимости неотделимых улучшений - наступившим, в деле не имеется.

По договору от 01.04.2008 N 1 ООО "Авангард" уступило предпринимателю право требования и взыскания суммы затрат на ремонт помещения (неотделимые улучшения) к управлению по договору аренды от 19.10.2001 на сумму 956 638 рублей 66 копеек (т. 1, л. д. 76).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя с иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу положений пунктов 1 - 3 статьи 623 Гражданского кодекса, неотделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендодателя, который должен возместить арендатору их стоимость.

Из представленных в дело документов следует, что арендатор произвел неотделимые улучшения арендуемого имущества в то время, когда оно находилось в муниципальной собственности. Иск заявлен предпринимателем на основании обязательства, возникшего из договора аренды нежилого помещения, к его первому арендодателю. Предприниматель также ссылался в обоснование иска на положения Гражданского кодекса о неосновательном обогащении.

Суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что спорные отношения возникли из договора аренды нежилого помещения от 19.10.2001 N 612 и регламентируются нормами Гражданского кодекса об аренде.

Арендодателями по договору аренды нежилого помещения от 19.10.2001 N 612 в разное время являлись два лица (комитет по управлению и эксплуатации муниципального имущества г. Новороссийска и ООО "Металлглавснаб"). При этом суд первой инстанции счел надлежащим ответчиком первого арендодателя.

Суд апелляционной инстанции, придя к иному выводу о надлежащем ответчике по заявленным требованиям, отказал предпринимателю в иске, не обсудив с ним вопрос о замене ненадлежащего ответчика надлежащим либо о привлечении второго арендодателя к участию в деле в качестве второго ответчика в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, указал на неисполнение управлением обязанности по оплате (возмещению) арендатору стоимости неотделимых улучшений. Апелляционный суд согласился с тем, что имущественным результатом произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений воспользовалось муниципальное образование город Новороссийск в лице управления, продав ООО "Металлглавснаб" объект аренды в улучшенном состоянии (по увеличенной стоимости).

Однако суды не оценили возможность применения в спорной ситуации пункта 4.1 договора от 13.09.2007 N 54 купли-продажи нежилого муниципального объекта, расположенного на территории г. Новороссийска, заключенного управлением и ООО "Металлглавснаб", возлагающего на покупателя обязанность урегулировать отношения с арендатором по договору аренды здания в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенные нарушения и имеющиеся противоречия в доказательственной базе, исследовать и оценить имеющиеся в материалах дела и дополнительно представленные документы в их совокупности, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле в качестве ответчика второго арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 19.10.2001 N 612, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, распределить расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 и решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2011 по делу N А32-4701/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий

Н.С. Мазурова

 

Судьи

И.П. Назаренко
Л.Н. Плотникова

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.