Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2012 г. N Ф08-7304/12 по делу N А32-2166/2012 (ключевые темы: долевое строительство - многоквартирный дом - договор цессии - привлечение денежных средств - застройщик)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2012 г. N Ф08-7304/12 по делу N А32-2166/2012

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2012 г.

 

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Черных Л.А., судей Драбо Т.Н. и Прокофьевой Т.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление "Краснодар"" (ОГРН 1052305752014, ИНН 2310107188) - Ситниковой Т.Н. (доверенность от 03.12.2012), от заинтересованного лица - Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края - Горбуновой Е.А. (доверенность от 27.06.2012), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление "Краснодар"" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2012 по делу N А32-2166/2012 (судьи Филимонова С.С., Смотрова Н.Н., Соловьёва М.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление "Краснодар"" (далее - общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление, административный орган) о признании незаконным и отмене постановления от 06.12.2011 N 96п/417 о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - Кодекс) за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Решением суда от 09.06.2012 (судья Погорелов И.А.) заявленные требования удовлетворены на том основании, что в действиях общества отсутствует состав вменяемого ему правонарушения, поскольку, действуя в рамках договора уступки права требования, общество не привлекало денежные средства гражданина Петрикова Н.Н. для целей строительства многоквартирного дома.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.09.2012 решение суда отменено, в удовлетворении требований обществу отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что в действиях заявителя имеется состав административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 Кодекса. Заключая с гражданином договор уступки права требования по исполненному в части договору участия в долевом строительстве, общество нарушило требования законодательства об участии в долевом строительстве, закрепленные в части 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).

В кассационной жалобе и дополнении к ней общество просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда от 09.06.2012 оставить в силе. Заявитель жалобы считает, что он не является субъектом вменяемого ему правонарушения, ответственность за совершение которого установлена в статье 14.28 Кодекса, поскольку не является застройщиком многоквартирного дома.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как законное и обоснованное, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность судебных актов, считает, что жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, управление провело в отношении общества выездную проверку по вопросам исполнения требований законодательства об участии в долевом строительстве за период с 01.01.2011 по 30.09.2011 по объектам строительства, расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Рождественская Набережная, 7/1.

При проведении проверки установлено, что между ООО "Центр-Югжилпромстрой" (застройщиком) и обществом (участником долевого строительства) заключен договор от 21.03.2011 N 75 участия в долевом строительстве, предметом которого является строительство 51 квартиры (общей площадью 1 029,79 кв. м, общей стоимостью 153 132 020 рублей) в 22-этажном 152-квартирном доме со встроенно-пристроенными помещениями, расположенном в Западном внутригородском округе г. Краснодара (литеры 1, 1А). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 10.06.2011.

Из акта зачета взаимных требований от 01.08.2011 следует, что ООО "Центр-Югжилпромстрой" и общество считают выполненными взаимные обязательства в сумме 17 581 460 рублей по договору подряда от 10.01.2011 N 070-11 и по договору от 21.03.2011 N 75 (т. 1, л. д. 44). В акте имеется ссылка на квартиры N 95 и 96, переданные обществом Петрикову Н.Н. по договору уступки от 25.07.2011.

25 июля 2011 года между обществом и гражданином Российской Федерации Петриковым Н.Н. заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве от 21.03.2011 N 75, по которому общество уступило Петрикову Н.Н. право требования в отношении 1-комнатной квартиры N 95 общей площадью 50,57 кв. м, расположенной на 14 этаже (литеры 1, 1А), и 2-комнатной квартиры N 96 общей площадью 82,59 кв. м, расположенной на 14 этаже (литеры 1, 1А).

Согласно пункту 1.4 указанного договора общество передает, а Петриков Н.Н. полностью принимает на себя обязательства общества по договору участия в долевом строительстве от 21.03.2011 N 75.

В соответствии с пунктом 2.2 договора уступки прав требования Петриков Н.Н. обязуется оплатить обществу за передачу права 5 725 880 рублей.

В договоре уступки требований долга от 25.07.2011 указано, что наряду с уступкой прав требований общество передает, Петриков Н.Н. полностью принимает на себя обязательства общества по договору участия в долевом строительстве (пункт 1.4 договора). При этом в пункте 5 договора содержится указание на то, что на момент заключения настоящего договора обязанность общества по уплате застройщику денежных средств в размере 5 060 080 рублей за жилые помещения N 95 и 96 выполнена в полном объеме.

16 августа 2011 года Петриков Н.Н. внес в кассу общества денежные средства в размере 1 145 180 рублей, 14.11.2011 - 916 140 рублей.

11 октября 2011 года управление, усмотрев в действиях общества состав правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена частью 1 статьи 14.28 Кодекса, составило протокол об административном правонарушении N 96/417.

По результатам рассмотрения дела об административном правонарушении в области долевого строительства управление приняло постановление от 06.12.2011 N 96п/417 о привлечении общества к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса в виде наложения административного штрафа в размере 500 тыс. рублей.

Не согласившись с данным постановлением административного органа, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд в порядке статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 14.28 Кодекса установлена ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

Согласно части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с указанным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка (в редакции Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Частью 2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), в совокупности с требованиями части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Именно выполнение этих требований в их совокупности и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.

При этом в силу положений части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Иные способы привлечения денежных средств граждан, связанные с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, закон не устанавливает.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) (часть 1 статьи 11 Закона о долевом строительстве).

В силу пункта 1 статьи 388 Гражданского кодекса уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Исходя из положений главы 24 Гражданского кодекса, перевод долга означает перемену должника в обязательстве. Правовым следствием перевода долга является замена одного из субъектов обязательства (должника) при сохранении неизменности самого содержания обязательства. Существенным условием данного договора является условие о переходе обязательства на нового должника, которое должно включать основание возникновения данного обязательства, его содержание и объем.

Рассматривая дело, суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 14.28 Кодекса, в силу того, что общество, не являясь застройщиком, не может быть субъектом данного административного правонарушения.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, посчитал необоснованным довод общества о том, что оно не является субъектом ответственности за совершение вмененного ему правонарушения, поскольку не привлекало денежные средства гражданина для строительства жилого дома.

При этом суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что общество нарушило правила статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, запрещающие участнику долевого строительства уступать право требования по договору до уплаты им цены договора или одновременного с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Основанием для постановки такого вывода послужил факт оплаты обществом в рамках договора о долевом участии общество только 12 178 620 рублей из подлежащих уплате, исходя из условий соглашения, 153 132 020 рублей. Требование о переводе долга на нового участника строительства на момент уступки права требования также не соблюдено.

Проанализировав содержание договора уступки права требования, заключенного между обществом и Петриковым Н.Н., апелляционная инстанция сделала вывод о привлечении обществом денежных средств гражданина для возникновения у него в будущем права собственности на квартиры в строящемся доме.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принял во внимание заключение обществом после совершения договора уступки права требования долга дополнительного соглашения с застройщиком, в силу которого в договор о долевом участии в строительстве внесены изменения, пункт 9.1 изложен в следующей редакции: "Уступка участником долевого строительства прав требований по договору иному лицу допускается после полной уплаты им застройщику цены передаваемых прав на конкретный объект долевого строительства (квартиру), в отношении которого осуществляется уступка прав требований".

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 23.08.2011. Следовательно, на момент приема обществом денежных средств от Петрикова Н.Н. право требования по квартирам N 95 и 96 в установленном порядке за обществом по договору с ООО "Центр-Югжилпромстрой" (застройщиком) об участии в долевом строительстве не зарегистрировано, уплата обществом цены договора или одновременный перевод долга на нового участника долевого строительства также не производились.

Как обоснованно указано судом апелляционной инстанции, из смысла договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве от 21.03.2011 N 75, заключенного между обществом и гражданином Петриковым Н.Н. 25.07.2012, следует, что он предусматривает привлечение денежных средств Петрикова Н.Н. для возникновения в будущем у него права собственности на квартиры N 95 и 96 в строящемся жилом доме, расположенном в Западном внутригородском округе г. Краснодара (литеры 1, 1А).

В материалах дела не содержатся доказательства того, что общество является застройщиком, отвечающим требованиям, установленным в статьях 2, 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Привлечение денежных средств произведено обществом не на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке, а в соответствии с договором уступки прав требований.

Между тем, по правилам части 2 статьи 1 и статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов подобные способы привлечения денежных средств не допускаются.

Довод заявителя о том, что обществом, являющимся участником долевого строительства, а не застройщиком, денежные средства граждан для целей строительства многоквартирных домов, не привлекались, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Факт принятия в кассу общества денежных средств гражданина Петрикова Н.Н. в размере 1 145 180 рублей (16.08.2011) и 916 140 рублей (14.11.2011) для целей строительства объекта недвижимости подтверждается материалами дела, в том числе приходно-кассовыми ордерами N 113 и N 190, отчетом кассира от 16.08.2011.

Оценивая правовую природу договора уступки прав требований от 25.07.2012, а также представленные в материалах дела документы, судебная коллегия правомерно посчитала установленным факт привлечения обществом непосредственно в кассу денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома.

Исходя из анализа положений статей 1.5 и 2.1 Кодекса и материалов дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о доказанности вины общества в совершении вменяемого ему административного правонарушения.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 Кодекса, правомерен и обоснован.

Апелляционная инстанция проверила соблюдение административным органом процедуры привлечения к ответственности и сделала вывод о соблюдении срока привлечения к административной ответственности, размер назначенного обществу штрафа соответствует минимальной санкции за совершенное правонарушение.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод кассационной жалобы общества о том, что оно не является застройщиком возводимого объекта и это обстоятельство исключает его из числа субъектов вменяемого правонарушения.

Из диспозиции части 1 статьи 14.28 Кодекса следует, что субъектом данного правонарушения может выступать не только застройщик, но и любое другое лицо, осуществляющее привлечение денежных средств граждан для целей строительства при отсутствии на это права или с нарушением законодательства, действующего в сфере долевого строительства объектов недвижимости.

Совокупность этих обстоятельств с учетом отсутствия у общества статуса застройщика, привлечения денежных средств в нарушение установленного порядка и не по договору участия в долевом строительстве судебная коллегия обоснованно расценила как влекущие отказ в удовлетворении требования общества о признании незаконным постановления административного органа о привлечении к ответственности по статье 14.28 Кодекса.

Довод жалобы о необходимости привлечения к участию в рассмотрении дела Петрикова Н.Н. и застройщика ООО "Центр-Югжилпромстрой" в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, и принятии тем самым судебных актов о правах и обязанностях лиц, не участвовавших в деле, подлежит отклонению. Судебные акты по настоящему делу не влияют и не могут повлиять на их права или обязанности по отношению к одному из лиц, участвующих в деле. Предметом проверки в деле является законность и обоснованность привлечения общества к административной ответственности, наличие в его действиях состава правонарушения, события правонарушения и вины в его совершении.

Выводы суда апелляционной инстанции основаны на правильном применении норм права к установленным им фактическим обстоятельствам по делу, соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение постановления суда апелляционной инстанции, не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2012 по делу N А32-2166/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ООО "Строительно-монтажное управление "Краснодар"" из федерального бюджета 2 тыс. рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 22.10.2012 N 1175.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий

Л.А. Черных

 

Судьи

Т.Н. Драбо
Т.В. Прокофьева

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.