Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 февраля 2013 г. N Ф08-42/13 по делу N А53-23218/2012 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - государственная регистрация перехода права собственности - нежилые помещения - оспаривание ненормативных правовых актов - ответственность управляющей компании)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 февраля 2013 г. N Ф08-42/13 по делу N А53-23218/2012

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2013 г.

 

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Южная" (ОГРН 1056167009612), заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН 1046164044156), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2012 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А53-23218/2012, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Южная" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным бездействия управления Росреестра в части непроведения государственной регистрации изменения арендатора Кучика Ю. на общество в договоре аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Чехова, 71/187. Заявитель просил обязать управление Росреестра провести государственную регистрацию изменения арендатора Кучика Ю. на общество в договоре аренды в отношении указанного земельного участка.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) общество заявило отказ от требования о возложении на управление Росреестра обязанности провести государственную регистрацию изменения арендатора, который судом принят, производство по делу в соответствующей части прекращено (л. д. 64, 68).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012, признано незаконным бездействие управления Росреестра, выразившееся в непроведении государственной регистрации изменения арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040702:2, с Кучика Юрия на общество. Суд обязал управление Росреестра в течение 10 дней со дня вступления решения суда в силу принять соответствующее решение. Судебные акты мотивированы тем, что управление Росреестра не выполнило обязанность по регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на нежилые помещения в здании, расположенном на этом участке, установленную статьей 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), чем нарушило права и законные интересы общества как нового собственника объекта недвижимости. Поскольку законодатель связывает переход права на земельный участок с переходом права собственности на строение, расположенное на таком участке, документом - основанием для государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды в данном случае является договор купли-продажи нежилых помещений, что соответствует положениям статьи 17 Закона о регистрации. Апелляционный суд отметил, что из содержания статьи 25.5 Закона о регистрации не усматривается необходимость инициирования покупателем объекта недвижимости самостоятельной процедуры по регистрации перехода прав арендатора земельного участка.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит отменить решение от 28.09.2012 и постановление от 30.11.2012, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества. По мнению управления, обязание провести государственную регистрацию изменения арендатора в отношении земельного участка без соответствующего заявления и иных необходимых документов противоречит статье 16 Закона о регистрации, установившей заявительный порядок государственной регистрации прав. В статье 25.5 Закона о регистрации отсутствует указание на то, что государственная регистрация изменения арендатора по договору аренды земельного участка осуществляется без соответствующего заявления, данная статья не рассматривает регистрацию перехода права собственности на здание, строение, сооружение, другое недвижимое имущество, в качестве основания для регистрации изменения арендатора по договору аренды земельного участка. Положения статьи 25.5 Закона о регистрации не применяются в том случае, если земельный участок, на котором расположены отчуждаемые объекты недвижимого имущества, не принадлежит (полностью) отчуждателю на праве собственности или аренды. В соответствии со статьями 13, 17 Закона о регистрации у заявителя в случае необходимости дополнительно могут быть истребованы иные документы. Регистрационные действия осуществляются при обязательном предоставлении заявления, документа об уплате государственной пошлины, документа, выражающего волю сторон, направленную на переход права аренды на основании уступки права (требования) на земельный участок. Непредставление указанных заявления и документов свидетельствует о том, что сам заявитель препятствует проведению государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка.

Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения жалобы и заявлено ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие его заявителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 07.03.2012 Кучик Юрий (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения - комнат N 1, 1а, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 3а, 3б, 4, 5, 6, 23, 23а, 23б, 24, 24а, общей площадью 318,7 кв. м, расположенных на третьем этаже семиэтажного дома литера А, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Чехова, д. 71/187 (л. д. 8).

10.03.2012 Кучик Ю. обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеназванное помещение к обществу, и общество - с заявлением о государственной регистрации своего права собственности на помещение (л. д. 41).

Согласно имеющимся в деле выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр, ЕГРП), продавцу нежилого помещения Кучику Ю. на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.07.2005 N 27898 принадлежит земельный участок площадью 1546 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0040702:2, находящийся по адресу: город Ростов-на-Дону, пр. Чехова, д. 71/187, предназначенный для эксплуатации административных помещений, магазина, мастерской, на котором расположено здание с приобретенным обществом помещением (л. д. 10 - 12, 49 - 55).

04.04.2012 право собственности общества на объект купли-продажи по договору от 07.03.2012 зарегистрировано в ЕГРП (л. д. 9).

Поскольку одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на нежилое помещение государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040702:2, занятого приобретенным обществом объектом недвижимости, и принадлежавшего предшествующему собственнику указанного объекта недвижимости на праве аренды, произведена не была, общество обратилось за защитой своих прав в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 200 Кодекса предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка (лицом, уполномоченным распоряжаться земельным участком) с прежним собственником недвижимости.

Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) являются договоры и другие сделки, а также иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Как правомерно указал суд первой инстанции, по смыслу приведенных норм основанием для государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи нежилого помещения.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ, вступившим в силу с 07.03.2012, Закон о регистрации дополнен статьей 25.5, согласно которой при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Согласно требованиям статья 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, судебные инстанции пришли к правильному выводу о несоответствии оспариваемого бездействия Закону о регистрации. Доказательств, обосновывающих невыполнение регистрирующим органом требований статьи 25.5 Закона о регистрации, в деле не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Судом кассационной инстанции отклоняются доводы управления Росреестра о возложении на него обязанности провести государственную регистрацию изменения арендатора земельного участка, о его обязанности провести правовую экспертизу документов и возможности истребовать (при необходимости) у заявителя дополнительные документы. Судебным актом регистрирующий орган обязан принять соответствующее решение (по вопросу о государственной регистрации изменения арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040702:2), суд не ограничивал его в реализации прав и обязанностей, предусмотренных Законом о регистрации.

Суд кассационной инстанции находит несостоятельным утверждение подателя жалобы о противоречии решения и апелляционного постановления нормам статьи 16 Закона о регистрации, установившей заявительный порядок государственной регистрации прав. Статьей 25.5 Закона о регистрации введено правило не о самостоятельной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, а об одновременной регистрации такого изменения с государственной регистрацией перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество. Предоставление заявления и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество, статья 25.5 Закона о регистрации не отменяет. Указанные документы, а не сама государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, являются по смыслу Закона основанием для одновременной регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, занимаемого находящимся на нем недвижимым имуществом.

Не может быть принят и довод управления Росреестра о применении статьи 25.5 Закона о регистрации только к случаям принадлежности земельного участка под отчуждаемым объектом недвижимости одному арендатору (собственнику), ввиду его противоречия части 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основания для отмены или изменения решения от 28.09.2012 и постановления от 30.11.2012 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов.

Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального и процессуального права.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (государственный орган) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 по делу N А53-23218/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий

Н.С. Мазурова

 

Судьи

В.А. Анциферов
И.В. Сидорова

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.