Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 июля 2013 г. N Ф08-2867/13 по делу N А01-1053/2012

г. Краснодар

01 июля 2013 г.

Дело N А01-1053/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчиков: закрытого акционерного общества "Тандер" (ОГРН 1022301598549) - Кириченко В.В. (доверенность от 20.12.2012), индивидуального предпринимателя Солопова Олега Анатольевича (ОГРНИП 307230319000020) - Дудакова В.И. (доверенность от 05.08.2010), Путивского А.И. (доверенность от 23.10.2012), в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Гиагинский Дом Быта" (ОГРН 1070101000177), ответчика - администрации муниципального образования "Гиагинский район" (ОГРН 1030100507370), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гиагинский Дом Быта" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 по делу N А01-1053/2012 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Пономарева И.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Гиагинский Дом Быта" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к индивидуальному предпринимателю Солопову О.А. (далее - предприниматель) о признании недействительными договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.03.2012 N 12 и дополнительного соглашения к указанному договору от 11.09.2012 (уточненные требования - т. 1, л. д. 121, 133).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования "Гиагинский район" (далее - администрация), закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер").

Определениями суда от 03.10.2012 и от 06.12.2012 администрация и ЗАО "Тандер" привлечены к участию в деле в качестве ответчиков.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.01.2013 (судья Шебзухов З.М.) исковые требования удовлетворены, договор аренды земельного участка от 02.03.2012 N 12 и дополнительное соглашение к нему от 11.09.2012 признаны недействительными. Суд первой инстанции указал, что взаимоотношения сторон как собственников одного здания, расположенного на неделимом земельном участке, регулируются частью 1 пункта 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в соответствии с которыми право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание, возможно лишь в случае совместного обращения в соответствующий исполнительный орган. Доказательства совместного обращения всех собственников находящихся на спорном участке нежилых помещений в администрацию, с заявлением о приобретении прав на этот участок, отсутствуют.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 решение от 11.01.2013 отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что права общества на приобретение в аренду спорного земельного участка не нарушены, поскольку истец имеет возможность присоединиться к договору аренды от 02.03.2012 N 12. При достижении соглашения с остальными обладателями прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, общество имеет возможность приобрести спорный земельный участок в общую долевую собственность.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление от 01.04.2013, оставить в силе решение от 11.01.2013. Истец указывает, что, несмотря на положения пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса о совместном обращении с заявлением о приобретении прав на земельный участок, в ходе рассмотрения дела ответчиками не представлены достоверные доказательства уведомления общества о встрече по поводу разрешения судьбы земельного участка. Заключив спорный договор аренды без учета намерения истца о приобретении участка исключительно в собственность, ответчики, в нарушение статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), поставили общество в зависимое положение, лишив его возможности заключить иной договор, кроме договора аренды. Ни один из собственников помещений в здании не имеет приоритета при определении судьбы земельного участка.

В отзывах на кассационную жалобу предприниматель и ЗАО "Тандер" просят оставить без изменения обжалованный судебный акт, считая его законным и обоснованным.

Администрация письменно заявила ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие ее представителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей предпринимателя и ЗАО "Тандер", Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество, предприниматель и ЗАО "Тандер" являются собственниками помещений в здании N 26 по ул. Советской ст. Гиагинской Республики Адыгея (т. 1, л. д. 82, 83, 126 - 130).

02.03.2012 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор N 12 аренды с множественностью лиц земельного участка площадью 2099 кв. м (доля предпринимателя - 83/2099 кв. м), с кадастровым номером 01:01:0500070:19, находящегося под зданием дома быта по адресу: Республика Адыгея, Гиагинский район, ст. Гиагинская, ул. Советская, 26 (далее - земельный участок N 19), сроком на 49 лет, с правом вступления в договор других сособственников названного здания (т. 1, л. д. 78 - 80). 10.04.2012 договор аренды зарегистрирован управлением Росреестра по Республике Адыгея.

11.09.2012 администрация, предприниматель и ЗАО "Тандер" заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с множественностью лиц от 02.03.2012 N 12, по условиям которого ЗАО "Тандер" приняло в аренду земельный участок N 19 (доля площадью 17,16% от 2 099 кв. м, т. 1, л. д. 84).

Ссылаясь на то, что договор аренды и дополнительное соглашение к нему заключены ответчиками вопреки волеизъявлению истца, общество обратилось с иском в арбитражный суд.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Вывод судов первой и апелляционной инстанции о неделимости земельного участка N 19 участвующими в деле лицами не оспаривается.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, суд апелляционной инстанции пришел к правильным выводам о том, что права общества на приобретение в аренду спорного земельного участка не нарушены, поскольку истец имеет возможность присоединиться к договору аренды от 02.03.2012 N 12. При достижении соглашения с остальными обладателями прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, общество имеет возможность приобрести спорный земельный участок в общую долевую собственность (статьи 244, 246 Гражданского кодекса, пункт 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод общества о том, что спорный договор аренды и дополнительное соглашение к нему ничтожны по причине несоблюдения порядка совместного обращения за приобретением земельного участка, установленного пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса, подлежит отклонению. Из положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса с учетом разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления от 24.03.2005 N 11, следует, что один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца, хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании, может быть арендатором такого земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 4225/12).

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.03.2004 N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации", положение пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса о совместном обращении в соответствующие органы для приобретения прав на земельный участок устанавливает организационно-правовой порядок обращения указанных в данной статье граждан и юридических лиц по поводу приобретения прав на находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения. Сама же возможность приобретения названными лицами прав на данные земельные участки закреплена в пунктах 3 и 4 статьи 36 Земельного кодекса.

Предусмотренный пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями (строениями, сооружениями), как учитывающий волеизъявление всех сособственников, которым эти здания принадлежат на праве общей долевой собственности, имеет особенности по сравнению с общим порядком решения соответствующих вопросов, закрепленным для индивидуальных собственников таких зданий, строений, сооружений. В силу этого названная норма, устанавливая неодинаковый порядок приобретения прав на неделимые земельные участки для собственников расположенных на них зданий, строений, сооружений и сособственников, не нарушает конституционный принцип равенства, поскольку данный порядок обусловлен различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества, а право общей собственности (долевой или совместной) двух или более лиц отличается по правовому режиму от права собственности, принадлежащего одному лицу.

По смыслу вышеприведенных законодательных установлений, отсутствие согласия одного из сособственников здания, расположенного на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на приобретение участка в аренду, не является препятствием для заключения такого договора другими сособственниками здания, при наличии потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса. В свою очередь, наличие возражений хотя бы одного из сособственников здания, исключает передачу участка в собственность другим сособственникам.

При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления от 01.04.2013 по доводам кассационной жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности выводов апелляционного суда и по существу, сводятся к несогласию с ними. Суд апелляционной инстанции верно применил нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую правовую оценку. На наличие в деле не исследованных судом доказательств заявитель не указал.

Нарушения процессуальных норм, являющиеся основанием к отмене или изменению судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена заявителем в доход федерального бюджета при ее подаче (платежное поручение от 24.04.2013 N 28). Оснований для перераспределения между сторонами расходов, понесенных обществом в связи с рассмотрением дела судом кассационной инстанции (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса), не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 по делу N А01-1053/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова