Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 октября 2016 г. N Ф08-6915/16 по делу N А63-4232/2015

Требование: о внесении изменений в договор аренды

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда апелляционной истанции отменено, решение суда первой инстанции отменено

г. Краснодар

27 октября 2016 г.

Дело N А63-4232/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Чесняк Н.В., судей Алексеева Р.А. и Леоновой О.В. при участии в судебном заседании от истца - частного образовательного учреждения высшего образования "Институт экономики и управления" (ИНН 2632012597, ОГРН 1022601621019) - Спиридоновой Н.Н. (доверенность от 15.06.2016) и Дьяченко Ю.Г. (доверенность от 04.10.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ИНН 2626028486, ОГРН 1022601227505) - Дорохова И.Ю. (доверенность от 09.02.2015), в отсутствие общества с ограниченной ответственностью "Дека Вэй" (ИНН 7727788556, ОГРН 1127746771481), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.02.2016 (судья Керимова М.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-4232/2015, установил следующее.

ООО "Дека Вэй" (правопредшественник истца, далее - общество, покупатель) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Каскад" (далее - ответчик, арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого здания от 30.06.2004 б/н (далее - договор аренды) и просил:

- пункт 3.1 договора аренды изложить в редакции: "арендная плата за здание, указанное в пункте 1.1 договора аренды, составляет 700 тыс. рублей в месяц (налогом на добавленную стоимость не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения). Арендная плата не включает в себя стоимость всех коммунальных услуг, в том числе услуг связи, электро -, водо -, газо -, теплоснабжения, которые уплачиваются арендатором самостоятельно по счетам поставщиков соответствующих услуг в сроки, установленные договорами на соответствующие услуги, включая авансовые платежи";

- пункт 3.2 договора аренды изложить в редакции: "размер арендной платы, установленный в пункте 3.1 договора аренды, изменяется по требованию одной из сторон, но не чаще одного раза в год, в случае изменения реально складывающейся рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество";

- пункт 3.3 договора аренды изложить в редакции: "оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно в срок не позднее 05 числа расчетного месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя".

Определением от 21.04.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено частное образовательное учреждение высшего образования "Институт экономики и управления" (далее - институт). В процессе рассмотрения спора суд апелляционной инстанции рассмотрел вопрос о процессуальном правопреемстве истца (после расторжения договора купли-продажи спорного здания) и истцом по делу признал институт.

Решением от 15.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.08.2016, иск удовлетворен частично: пункт 3.1 договора аренды изложен в редакции: "Арендная плата за здание, указанное в пункте 1.1 договора, составляет 700 тыс. рублей в месяц (налогом на добавленную стоимость не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения). Арендная плата не включает в себя стоимость всех коммунальных услуг, в том числе услуг связи, электро -, водо -, газо -, теплоснабжения, которые уплачиваются арендатором самостоятельно по счетам поставщиков соответствующих услуг, в сроки установленные договорами на соответствующие услуги, включая авансовые платежи"; в остальной части в иске отказано; с ответчика в пользу истца взыскано 2 тыс. рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а также 23 333 рубля расходов по оплате экспертизы.

Удовлетворяя иск в части изменения размера арендной платы, суды исходили из доказанности существенного изменения обстоятельств, на которые стороны рассчитывали при заключении договора аренды в 2004 году. Отказывая в иске в части внесения изменений в пункты 3.2. и 3.3. договора аренды, суды сослались на то, что истец не представил доказательств того, каким образом нарушаются его права данными пунктами.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней ответчик просит отменить судебные акты в части удовлетворения требований и в этой части в иске отказать. Заявитель ссылается на следующие обстоятельства:

- вывод судов о наличии в совокупности всех четырех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не соответствует фактическим обстоятельствам по делу;

- судебные акты не содержат мотивов, по которым суды не применили положения пункта 4 статьи 451 ГК РФ, в соответствии с которыми изменение договора допускается по решению суда в исключительных случаях;

- судебные акты противоречат правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10, согласно которой не допускается изменение цены договора аренды в судебном порядке при отсутствии соглашения между сторонами о передаче не урегулированного во внесудебном порядке спора по вопросу об изменении цены договора аренды на рассмотрение суда;

- суды не учли, что обязательства ответчика по проведению капитального ремонта здания гостиницы сроками не ограничены, а срок действия договора аренды не истек, в соответствии с условиями измененного судами договора аренды ответчик (арендатор) остается обязанным производить реконструкцию (пункт 2.2.6 договора аренды) и капитальный ремонт здания (пункт 2.2. 4 договора аренды);

- суды не оценили довод ответчика о недостоверности размера рыночной стоимости арендной платы, положенного в основу судебных актов, поскольку установленный экспертизой размер арендной платы определен без учета фактически эксплуатируемой площади здания (45%);

- инфляционные процессы, на которые ссылается истец, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Условия договора содержат возможность изменения размера арендной платы исходя из уровня инфляции, однако ни предыдущий арендодатель (институт), ни общество механизмом изменения арендной платы заложенным в договоре за все время его действия (с 2004 года не воспользовались).

Учитывая, что ответчиком судебные акты в части отказа в удовлетворении требований не обжалуются, законность и обоснованность судебных актов в данной части судом кассационной инстанции не проверяется в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу институт просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. ООО "Дека Вэй" направило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 10 мин. 20.10.2016, о чем размещена информация на официальном сайте суда в системе Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон, поддержавших свои позиции по спору.

Законность судебных актов проверяется кассационным судом в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, выслушав названных представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты в части удовлетворения требований надлежит отменить.

Как видно из материалов дела, негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Институт экономики и управления" (арендодатель, в настоящее время - частное образовательное учреждение высшего образования "Институт экономики и управления"; институт) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды (с учетом дополнительного соглашения от 30.10.2006), в соответствии с которым арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору отдельно стоящее здание (гостиницу), общей площадью 3645,0 кв. м, расположенное в г. Ессентуки, ул. Чкалова, 2 / К. Маркса, 26, сроком на 15 лет.

Гостиница передана арендатору по акту приема-передачи от 30.06.2004.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата по договору устанавливается в размере 15 тыс. рублей ежемесячно, с учетом налога на добавленную стоимость. Арендная плата не включает в себя стоимость коммунальных услуг, услуг связи и электроэнергии, которые оплачиваются арендатором самостоятельно по счетам поставщиков. Арендная плата может быть пересмотрена, но не чаще одного раза в год, по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен в связи с индексацией, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого в аренду здания. При этом изменение арендной платы в течение одного года не может превышать 20% от размера арендной платы, установленного на дату пересмотра. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону не позднее, чем за один месяц (пункт 3.2 договора аренды).

Оплата за аренду производится ежемесячно, путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя, не позднее 25 числа следующего за текущим месяцем, начиная с первого месяца аренды (пункт 3.3 договора аренды).

ООО "Дека Вэй" (покупатель) приобрел у института гостиницу по договору купли-продажи строения от 22.11.2013, в Единый государственный реестр недвижимого имущества и сделок с ним внесена запись о регистрации перехода к нему права собственности на гостиницу.

Покупатель, приобретший права арендодателя по договору, сославшись на нарушение арендатором обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта здания, изменение рыночной стоимости арендной платы, не менявшейся с момента заключения договора, предложил ответчику заключить дополнительное соглашение к договору аренды: установить арендную плату в размере 700 тыс. в месяц, а также изменить порядок внесения и пересмотра арендной платы.

Ответчик проект дополнительного соглашения к договору аренды не подписал, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

В обоснование иска общество сослалось на статьи 450 и 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в том числе рыночная стоимость арендной платы. Указало, что договор аренды является для него убыточным. С начала действия договора аренды арендная плата не изменялась. Поскольку договор аренды относится к категории возмездных договоров, его исполнение в условиях рыночной экономики по цене значительно ниже средней рыночной цены нарушает принцип возмездности и эквивалентности, а также соотношения имущественных интересов сторон.

Суды установили, что договор аренды заключен сторонами в 2004 году. В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата установлена в размере 15 тыс. рублей в месяц. Ответчик, оплачивая 15 тыс. рублей в месяц за аренду нежилого здания действующей гостиницы площадью 3655,1 кв. м, расположенной в г. Ессентуки, используя его в своей деятельности, направленной на извлечение прибыли, в нарушение пунктов 2.2.2 и 2.2.3 договора аренды не осуществляет обязанности по проведению капитального и текущего ремонта и по поддержанию помещений в надлежащем состоянии. Заключением судебной экспертизы НП "Независимая Экспертно-Консультационная служба" N 913/09/15Э от 01.10.2015 (далее - экспертиза) установлено, что общая стоимость строительно-монтажных работ по капитальному ремонту помещений составляет 19 524 520 рублей 86 копеек. Это обстоятельство, по мнению арендодателя, явно свидетельствует о нарушении соотношения имущественных интересов сторон при исполнении договора аренды без изменения условия о размере арендной платы, ставит арендатора в преимущественное положение по отношению к арендодателю, существенно ухудшает экономическое положение арендодателя (истца), который, получая арендную плату 15 тыс. рублей в месяц, будет вынужден после окончания действия договора аренды самостоятельно производить строительно-монтажные работы по капитальному ремонту помещений.

При этом арендодатель несет расходы по содержанию имущества в виде налога на имущество, который в 2013 году составил 26 284 рубля, а также внесению арендой платы за земельный участок - 102 021 рубль 20 копеек в год. Следовательно, чистая прибыль арендодателя в год составляет 50 тыс. рублей или 4100 рублей в месяц. Между тем, общество как коммерческая организация в силу пункта 1 статьи 50 ГК РФ является юридическим лицом, преследующим извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. Заключением экспертизы установлено, что рыночная стоимость размера арендной платы (в месяц) за пользование зданием гостиницы по состоянию на февраль 2015 года составляет 754 794 рубля 52 копейки, а по состоянию на дату производства экспертизы - 771 255 рублей 28 копеек.

Суды посчитали, что арендная плата по договору является несправедливой и исполнение договора на данных условиях крайне обременительно для истца. Очевидно, что в настоящее время размер арендной платы в 15 тыс. рублей в месяц за нежилое здание действующей гостиницы площадью 3655,1 кв. м, расположенное в г. Ессентуки, явно не соответствует рыночной стоимости аренды аналогичного имущества. Исполнение договора аренды без изменения его условия о размере арендной платы нарушает соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать.

Применяя к спорным правоотношениям условия, названные в пункте 4 статьи 451 ГК РФ суды учли целевое назначение арендуемого по договору имущества и сочли, что расторжение спорного договора может повлечь для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Поскольку условиями договора аренды не предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора, у арендодателя при не достижении сторонами согласия по отдельным его условиям в рассматриваемой ситуации отсутствует возможность защиты своих нарушенных прав. При этом арендодатель будет обязан предоставлять арендуемое имущество на крайне невыгодных для него условиях и нести убытки и бремя содержания указанного имущества в течение длительного периода времени - до даты истечения срока аренды (30.04.2019). При таких обстоятельствах, суды, руководствуясь статьями 1, 450, 451, 614 ГК РФ пришли к выводу о том, что несоответствие размера арендной платы, установленного в договоре аренды сложившимся рыночным ценам, является существенным изменением обстоятельств и основанием для изменения арендной платы, поскольку расторжение договора аренды может повлечь ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Вместе с тем суды не учли следующего.

Обращаясь в суд с требованием об изменении арендной платы, истец сослался на существенное изменение обстоятельств, выразившееся в изменении рыночной стоимости арендной платы, размера расходов арендодателя по содержанию имущества и ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора в части проведения текущего и капитального ремонта, а также на недостижение соглашения об увеличении договорной цены арендной платы.

Разрешая спор, суды признали обоснованными доводы истца, полагая, что в данном случае договор аренды подлежит изменению в судебном порядке. Суды применили к спорным отношениям положения статьи 451 ГК РФ, указав, что изменение рыночной стоимости арендной платы и размера расходов арендодателя по содержанию имущества привели к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Между тем абзац 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Рыночное изменение стоимости арендной платы, размера расходов арендодателя по содержанию имущества, ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды в части проведения текущего и капитального ремонта не являются обстоятельствами, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные правоотношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию и действия контрагента, в связи с чем не могли исключать вероятность изменения цен и нарушение договорных обязательств контрагентом в период исполнения договора.

Таким образом, рыночное изменение стоимости арендной платы и ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды в части проведения текущего и капитального ремонта не являются теми изменившимися обстоятельствами, с которыми закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, в пункте 3.2 договора аренды предусмотрена возможность изменения арендной платы сторонами, которое не может превышать 20% в течение одного года от размера арендной платы, установленного на дату пересмотра. Апелляционным судом произведена процессуальная замена ООО "Дека Вэй" на институт, который, являясь арендодателем с 2004 года, ни разу не воспользовался правом на ежегодное изменение арендной платы. При изложенном, институт перекладывает на суд установление обстоятельств, не признаваемых им существенными на протяжении более 10 лет существования договорных отношений.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 данной статьи оснований - установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Применяя к спорным правоотношениям пункт 4 статьи 451 ГК РФ, суды не учли, что обязательства ответчика по проведению капитального ремонта арендуемого здания сроками не ограничены, срок действия договора аренды не истек, а законодательством и условиями договора предусмотрены иные правовые механизмы для защиты прав истца от неисполнения ответчиком договорных условий. В соответствии с условиями измененного судами договора аренды ответчик (арендатор) остается обязанным производить реконструкцию (пункт 2.2.6 договора аренды) и капитальный ремонт здания (пункт 2.2.4 договора аренды).

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором. Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Суды не учли, что в пункте 3.2 договора аренды содержится положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

При названных обстоятельствах у судов не имелось оснований для удовлетворения иска.

Учитывая, что судами первой и апелляционной инстанций на основании представленных доказательств правильно установлены все имеющие значение для дела обстоятельства, а обжалуемые судебные акты вынесены при неверном толковании норм материального права, необходимость исследования дополнительных доказательств отсутствует, суд кассационной инстанции полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, судебные акты отменить и в иске отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.02.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 по делу N А63-4232/2015 в части удовлетворения требований отменить. В иске отказать.

Взыскать с частного образовательного учреждения высшего образования "Институт экономики и управления" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Каскад" 6000 рублей государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чесняк

Судьи

Р.А. Алексеев О.В. Леонова