Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 февраля 2015 г. N Ф08-10271/14 по делу N А63-1500/2014

г. Краснодар

17 февраля 2015 г.

Дело N А63-1500/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шалай А.В. при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи посредством Арбитражного суда Ставропольского края в судебном заседании от ответчика от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказский производственно-информационный центр" (ИНН 2630025128 ОГРН 1022601456448) - Майдибор Н.П. (доверенность в деле), в отсутствие истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказский производственно-информационный центр" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.05.2014 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 (судьи Бейтуганов З.А., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу N А63-1500/2014, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее -комитет) обратился в суд с иском к ООО "Северо-Кавказский производственно-информационный центр" (далее - общество) о взыскании 381 507 рублей 78 копеек задолженности за период с 19.10.2007 по 31.12.2013, и 49 154 рублей 05 копеек пеней с за период с 17.09.2012 по 15.12.2013 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Решением от 23.05.2014, оставленным без изменения постановлением от 08.09.2014,исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы за указанный период.

Общество обжаловало судебные акты в порядке главы 35 Кодекса и просило суд кассационной инстанции отменить судебные акты, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. Договор аренды от 06.06.2012 зарегистрирован 26.07.2013, поэтому задолженность за период, предшествующий регистрации, должна была рассчитываться на основании договора аренды от 29.12.2005. С учетом этого суды не должны были применять пункт 2.1 договора от 06.06.2012, которым стороны распространили условие договора на правоотношения сторон, возникшие с 19.10.2007. Действие договора аренды от 29.12.2005 прекратилось в 2013 году, что следует из судебных актов по делам N А63-19110/2009, А63-4998/2013. Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения срока исковой давности сделаны без учета этих обстоятельств. Суды не учли отсутствие в материалах дела доказательств расторжения договора аренды от 29.12.2005; постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:82 и снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:12030502:11. Вместе с тем до момента постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:82 имели место арендные правоотношения по использованию земельного участка с кадастровым номером 26:12030502:11 на основании договора аренды от 29.12.2005, что исключает возможность применения пункта 2.1 договора от 06.06.2012. Условия договора аренды от 06.06.2012 могут применяться только на будущий период, поэтому срок исковой давности подлежит применению с учетом содержания договора аренды от 29.12.2005. Пункты 2.1 и 3.3 договора аренды от 06.06.2012 противоречат действующему законодательству, поэтому являются недействительными. При расчете задолженности с 19.10.2007 по 22.05.2008 суды необоснованно применили постановление правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", поскольку оно не действовало в этот период.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что на основании постановления от 23.11.2005 N 4772 комитет и ЗАО "Стройтранс" заключили договор аренды земельного участка от 29.12.2005 N 4901 с кадастровым номером 26:12:030502:11 под строениями и сооружениями производственной базы (склады (литеры Г, Г1, Д1, Ж1, И), мастерская (литера Д), заправка (литера С), цех (литера З), административное (литера Р), газораспределительный пункт (литера Е), контора (литера Б), центральный склад (литера Ж), гараж (литера А)) на срок по 22.11.2010. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.05.2007 за номером 26-26-12/084/2006-591.

По договору купли-продажи от 03.07.2007 ЗАО "Стройтранс" продало обществу цех (литера З), центральный склад (литера Ж) и склад (литера И), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030502:11.

Переход к ответчику права собственности на данные объекты зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.10.2007.

09 февраля 2012 года администрацией города Ставрополя вынесено постановление N 286 о разделе земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:11 на шесть земельных участков, в числе которых земельный участок площадью 4344 кв. м с кадастровым номером 26:12:030502:82.

Пунктами 17 и 18 постановления от 09.02.2012 N 286 земельному участку с кадастровым номером 26:12:030502:82 присвоен почтовый адрес: г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 32/2, и он предоставлен обществу в аренду на 10 лет под объектами производственного назначения.

На основании постановления от 09.02.2012 N 286 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 06.06.2012 N 670 с кадастровым номером 26:12:030502:82 под объектами производственного назначения на срок по 08.02.2022. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.07.2013 за номером 26-26-01/061/2013-648.

Комитет, считая, что общество ненадлежащим образом вносит арендные платежи по договору от 06.06.2012, обратился с иском в суд.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).

Из содержания кассационной жалобы следует, что ответчик признает (не отрицает) факт пользования земельным участком в заявленный в иске период. Возражения на требования истца ответчик обосновывает пропуском истцом срока исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса), что связано с действием в спорный период договора аренды от 29.12.2005.

Как установили суды, стороны заключили договор аренды от 06.06.2012, которым предусмотрели, что условия договора применяются к правоотношениям сторон, возникшим с 19.10.2007, т. е. до его заключения (пункты 2.1, 3.3).

Принимая судебные акты, суды руководствовались пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса, в соответствии с которым стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Суды указали, что поскольку договором аренды от 06.06.2012 предусмотрено, что условия договора применяются к правоотношениям сторон, возникшим с 19.10.2007, то срок исковой давности не является пропущенным.

При этом судами не было учтено следующее.

По смыслу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса условия заключенного сторонами договора могут применяться к их фактически сложившимся до его заключения отношениям.

Суды установили, что общество является собственником недвижимого имущества, приобретенного на основании договора купли-продажи от 03.07.2007, заключенного с ЗАО "Стройтранс".

ЗАО "Стройтранс" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:11, из которого впоследствии выделен спорный земельный участок с кадастровым номером 26:12:030502:82, на основании договора аренды от 29.12.2005.

В силу статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Указанное означает, что с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости обществу (19.10.2007) ответчик стал стороной договорного арендного обязательства, связывавшего ЗАО "Стройтранс" и комитет.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (статья 407 Кодекса).

Как установили суды, общество и комитет заключили договор аренды от 06.06.2012 N 670 выделенного земельного участка с кадастровым номером 26:12:030502:82.

Доказательства более раннего прекращения обязательства, возникшего между сторонами на основании договора от 29.12.2005, в материалы дела не представлены.

С учетом изложенного применение пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса к отношениям сторон невозможно.

Таким образом, принятые по делу судебные акты не могут быть признаны вынесенными при правильном применении норм материального права.

Поскольку в период с 19.10.2007 и по момент заключения договора от 06.06.2012, при расчете задолженности к отношениям сторон подлежал применению договор от 29.12.2005, а суд кассационной инстанции не наделен правом на исследование доказательств и установление обстоятельств по делу, то судебные акты следует отменить, а дело следует направить на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо учесть содержание договора от 29.12.2005 при взыскании задолженности, с учетом этого определиться с наличием или отсутствием оснований для применения срока исковой давности, о которой заявил ответчик по делу.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.05.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 по делу N А63-1500/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова