Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 июня 2015 г. N Ф08-3366/15 по делу N А63-3033/2014

г. Краснодар

08 июня 2015 г.

Дело N А63-3033/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Бабаевой О.В. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Мардахаева Агаруна Даниловича (ОГРНИП 304263216300107, ИНН 263204467900) - Глущенко М.Ю. (доверенность от 17.02.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя Бабичевой Виктории Александровны (ОГРНИП 309264932000061, ИНН 263005066100) - Сорокина А.В. и Сорокина В.Н. (доверенность от 21.03.2015), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бабичевой В.А. на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.11.2014 (судья Турчин И.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу N А63-3033/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Мардахаев А.Д. обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Бабичевой В.А. (далее - ответчик) о взыскании 1 943 416 рублей 53 копеек задолженности по базовой арендной плате за август 2012 года, август, сентябрь и декабрь 2013 года, январь - июнь 2014 года и 59 672 рублей 70 копеек задолженности по переменной арендной плате за июль 2012 года, январь, июнь - ноябрь 2013 года (уточненные требования).

Решением от 27.11.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.03.2015, иск удовлетворен: с ответчика в пользу истца взыскано 2 003 089 рублей 23 копейки задолженности по арендной плате и 33 015 рублей 44 копейки судебных расходов. Производство по требованию об освобождении арендуемых помещений прекращено в связи с отказом от иска. Суды исходили из того, что в соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) доказательством возврата арендованного имущества арендодателю является двусторонний акт. Такой документ подписан сторонами 25.08.2014. Неблагоприятные последствия отсутствия акта о возврате имущества несет арендатор, обязанный внести арендную плату за все время фактического пользования. Утверждения Бабичевой В.А., со ссылкой на направление истцу соответствующих писем и на акт аварийного вскрытия от 10.02.2014, об освобождении помещений в декабре 2013 года, после достижения согласия о расторжении договора; об отказе Мардахаева А.Д. от подписания акта возврата помещений, создании им препятствий к доступу в помещения признаны в отсутствие акта, оформленного в соответствии со статьей 655 ГК РФ, недоказанными. Суды указали, что арендуемые помещения не могли считаться освобожденными, так как в них находился принадлежащий ответчику товар - мебель.

В кассационной жалобе предприниматель Бабичева В.А. просит отменить судебные акты, направить дело на новое рассмотрение и взыскать в ее пользу расходы по оплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы. Бабичева В.А. указывает, что с 24 ноября 2013 года истец лишил ее доступа в арендованные помещения и наложил знаки опечатывания, обнаруженные в сохранности при составлении акта от 25.08.2014. Суды не дали правовой оценки данному обстоятельству, хотя обязанность по внесению арендной платы является встречной к обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатору. Бабичева В.А. считает, что представила доказательства принятия мер по возврату арендуемого имущества, так как неоднократно с 26.12.2013 направляла Мардахаеву А.Д. по его юридическому адресу (месту жительства) уведомления об отказе от договора и необходимости прибытия для составления акта возврата. Причина неполучения уведомлений - отсутствие адресата по месту жительства - подтверждена органом связи и как обстоятельство, зависящее от арендодателя, не принявшего надлежащих мер к получению корреспонденции, должна была расцениваться как его уклонение от подписания акта возврата имущества. В силу пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66) просрочка арендодателя при возврате имущества, связанном с прекращением договора, освобождает арендатора от арендной платы за период просрочки. Однако апелляционный суд истолковал неполучение истцом телеграфных уведомлений в его пользу, не применив положения статьи 406 ГК РФ.

Предприниматель Мардахаев А.Д. в отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения. Истец в свою очередь утверждает, что неоднократно, после достижения сторонами соглашения о расторжении договора с 17.12.2013, направлял письма о готовности принять помещения. Однако арендатор не выполнил условия пункта 5.6 договора аренды о вывозе всех товаров, имущества и отделимых улучшений и возврате помещений по акту. Мардахаев А.Д. подтверждает, что 24.11.2013 ограничил арендатору доступ в помещения и опечатал их, однако считает эти действия соответствующими статье 328 ГК РФ, поскольку обязанность по предоставлению помещений является встречной по отношению к обязанности арендатора по внесению арендной платы. Намерений удерживать вещи Бабичевой В.А. у него не было, что подтверждается ответами от 11.12.2013 и 12.12.2013 на ее письма с просьбой о доступе в помещения для вывоза имущества. Доступ в помещения был ограничен только до 16.12.2013, до получения от ответчицы повторного заявления о предоставлении доступа для вывоза бухгалтерии. Телеграмма от 25.12.2013 с предложением о составлении акта возврата арендодателю не вручалась, а доказательства повторного принятия мер уведомления не представлены.

В судебном заседании представителем Бабичевой В.А. заявлены ходатайства: об отложении рассмотрения кассационной жалобы в связи с поздним получением отзыва на нее; о приобщении дополнительных документов; о содействии в истребовании у уполномоченного по правам предпринимателей заключения о законности обжалуемых судебных актов. Суд кассационной инстанции считает названные ходатайства не подлежащими удовлетворению. Копия отзыва направлена истцом 28.05.2015. Ответчик имел возможность ознакомиться с материалами дела, в том числе с отзывом, поступившим в суд 01.06.2015, о чем своевременно размещена информация на сайте суда. В отзыве не имеется доводов о каких-либо новых обстоятельствах. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не обязывает суд объявлять перерывы в судебном заседании для подготовки возражений стороны на доводы другой стороны, изложенные в письменных и устных отзывах, прениях и т.д. Требование о приобщении кассационным судом новых документов либо об их истребовании у третьих лиц противоречит процессуальным нормам, определяющим полномочия суда кассационной инстанции. Препятствия для рассмотрения жалобы в настоящем судебном заседании отсутствуют.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты в части удовлетворения иска подлежат отмене по следующим основаниям.

Предметом заключенного сторонами договора аренды от 17.12.2011 N 03/07 являлась передача Бабичевой В.А. (арендатору) во временное пользование в здании литера В на 4-м этаже нежилых помещений N 90 - 95 площадью 392,7 кв. м и части нежилого помещения N 89 площадью 150,5 кв. м; на 5-м этаже - нежилых помещений N 97 - 100 площадью 76,5 кв. м. Здание расположено по адресу: город Ессентуки, улица Ермолова, 2. Помещения передавались под торговлю мебелью определенных фирм. Договором установлена базовая арендная плата - 400 рублей в месяц за 1 кв. м; с 16.08.2012 - 450 рублей за 1 кв. м, кроме помещений 5-го этажа, арендная плата в которых составляет 70 рублей за 1 кв. м. Переменная арендная плата определена как стоимость коммунальных услуг.

В соответствии с пунктом 5.6 договора арендатор обязался не позднее 2 дней после прекращения договора освободить и передать помещения арендодателю по акту приема-передачи, вывезя все свои товары, имущество и отделимые улучшения. В то же время пунктом 5.7 в отношении любых товаров и имущества, не вывезенных в указанный в пункте 5.6 срок, арендодателю предоставлялось право, действуя по собственному выбору, счесть такое имущество оставленным и обратить в свою собственность без каких-либо компенсаций, либо удалить это имущество из помещения и хранить его, не отвечая перед арендатором за его утрату, с возмещением арендатором расходов.

Разделом 9 договора за арендодателем закреплено право на односторонний уведомительный отказ от исполнения договора с направлением уведомления за 1 месяц до предполагаемой даты прекращения его действия. Арендатору предоставлено право на одностороннее расторжение договора, если неисполнение арендодателем своих обязанностей привело к непригодности помещения для использования и арендодатель в течение 30 дней после получения соответствующего уведомления не устранит препятствия к использованию помещения.

Срок действия в договоре не установлен, в силу чего в соответствии со статьей 610 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, независимо от наступления указанных сторонами в данном договоре причин.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

К материалам настоящего дела приобщено решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.06.2014 по делу N А63-834/2014 по иску предпринимателя Бабичевой В.А. к предпринимателю Мардахаеву А.Д. о расторжении договора аренды от 17.12.2011 N 03/07 в связи с прекращением арендодателем доступа в помещения с 24.11.2013. Суд отказал Бабичевой В.А. в иске в связи с тем, что договор с 17.12.2013 уже расторгнут сторонами по соглашению путем обмена письмами. При этом суд установил ряд обстоятельств, имеющих преюдициальное значение для разрешения спора по настоящему делу.

В частности, по делу N А63-834/2014 установлено, что 22.11.2013 Мардахаев А.Д. направил Бабичевой В.А. телеграмму об ограничении доступа в помещения и пользования электроэнергией до погашения долга по арендной плате; 24.11.2013 Мардахаев А.Д. опечатал помещения; арендатор, частично оплатив долг, потребовал в телеграмме от 03.12.2013 открыть опечатанные помещения, а 04.12.2013 уведомил о расторжении договора по истечении 30 дней. Письмом от 11.12.2013 Мардахаев А.Д. сообщил о принятии предложения о расторжении договора и предложил обратиться к своим представителям для подписания акта возврата. При этом письмо подписала представитель Мардахаева А.Д. - Глущенко М.Ю. по доверенности.

В названном решении в качестве установленных фактов указано также на то, что Бабичева В.А. 18, 25 и 28 декабря 2013 года письмом, телеграммой и по электронной почте сообщала, что для вывоза мебели арендодатель не обеспечил использование грузового лифта. Тем не менее, вывоз имущества состоялся и арендодателю предлагалось 26.12.2013 до 12 часов явиться для подписания акта возврата помещения. Соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи направлены представителю Мардахаева А.Д. электронной почтой 28.12.2013, а его получение подтверждено тем, что представитель Мардахаева А.Д. по доверенности Глущенко М.Ю. 29.12.2013 также по электронной почте сообщила о передаче документов Мардахаеву А.Д.

В настоящем деле Бабичева В.А., возражая против иска Мардахаева А.Д., признавала наличие долга, но не в заявленном размере, полагая, что, несмотря на неоднократные предложения о составлении акта о возврате помещений, арендодатель еще в декабре 2013 года уклонялся от его подписания и создавал препятствия в освобождении помещения путем отключения электроэнергии, вследствие чего не работал грузовой лифт и вывоз крупногабаритной мебели с 4, 5 этажей был затруднен.

Приводившиеся Бабичевой В.А. обстоятельства, кроме судебного акта по ранее рассмотренному делу, подтверждены письмами и телеграммами ответчика (т. 1, л. д. 106 - 111, 113), а также фактом предупреждения Мардахаевым А.Д. об ограничении арендатору доступа в арендуемые помещения и отключении электроэнергии. О направлении ответчику данного предупреждения Мардахаев А.Д. указал в своем исковом заявлении.

Уведомление от 15.12.2013 с просьбой о предоставлении доступа в опечатанное помещение для вывоза имущества и бухгалтерии было получено Глущенко М.Ю., о чем свидетельствует ее отметка на уведомлении (т. 1, л. д. 104). Полномочия Глущенко М.Ю. на совершение действий от имени Мардахаева А.Д. подтверждены решением по делу N А63-834/2014.

В деле имеются ответы органа связи о том, что часть телеграмм не была вручена адресату в связи с тем, что его квартира закрыта, а по извещению адресат не является (т. 1, л. д. 135). Заявитель кассационной жалобы аргументированно указывает, что данное обстоятельство тоже может расцениваться как уклонение арендодателя от подписания акта возврата арендованного имущества.

В акте от 25.08.2014 (т. 2, л. д. 105), который истец считает единственным доказательством времени возврата помещений из аренды, отмечено, что на дверях в неповрежденном состоянии имелась бумага с надписью "опечатано". Данному обстоятельству для решения вопроса о периоде, в течение которого арендатор не имел доступа в помещения, следовало дать оценку в совокупности с имеющимися в деле сведениями о том, что опечатывание имело место 24.11.2013, а также после вскрытия помещения арендодателем в феврале 2014 года.

В задачу суда входило решение вопроса о том, состоялся ли возврат арендованного имущества до 25.08.2014, т. е. имел ли арендодатель доступ в принадлежащие ему помещения после возникновения конфликтной ситуации. При этом следовало оценить изложенные в акте от 25.08.2014 сведения о том, что навесные замки на входной двери были прикручены саморезами, которые составители акта беспрепятственно открутили, сняли замки, а затем вновь поставили саморезы на место.

В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания соответствующего документа. В таком же порядке производится возврат здания арендодателю при прекращении договора аренды.

Однако в этой же норме указано, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от передачи имущества, а арендатора от принятия имущества.

В пункте 37 информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

По смыслу названных разъяснений, любая просрочка кредитора в принятии имущества из аренды, в том числе просрочка в виде уклонения (умышленного или по неосторожности) от получения извещений об этом от арендатора, может послужить основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора. В таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (статья 1 ГК РФ).

Суды отклонили доводы ответчика об уклонении истца от принятия имущества из аренды, указав, что в любом случае на момент составления акта от 25.08.2014 помещение еще не было освобождено от вещей арендатора, в связи с чем он продолжал им пользоваться и должен внести арендную плату за фактическое использование, так как прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Данное правило действительно следует из содержания статьи 622 ГК РФ. Однако суды не учли особенности рассматриваемого договора аренды, из пункта 5.7 которого следует, что невывоз имущества арендатора из помещения сам по себе не препятствует признанию помещения возвращенным во владение арендодателя, так как последний вправе по своему усмотрению обратить имущество в свою собственность либо освободить от него помещение без всяких для себя негативных последствий.

Суды не дали правовую оценку данному договорному условию, имеющему существенное значение для правильного разрешения спора.

Не определена правомерность действий арендодателя по прекращению арендатору доступа в арендуемые помещения в связи с образованием задолженности. Между тем нормами, регулирующими арендные отношения (статьи 619, 620 ГК РФ), предусмотрены иные последствия ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по внесению арендной платы. Прекращение арендатору доступа в помещение при отсутствии для этого правовых оснований может свидетельствовать о том, что арендодатель отказался от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок, и в одностороннем порядке возвратил помещения в свое владение.

Неправильный вывод о том, что доказательством возврата имущества из аренды может являться лишь двусторонний документ о его возврате и вследствие этого неполное исследование фактических обстоятельств, в частности условий пункта 5.7 договора, является основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела с учетом всех существенных обстоятельств следует определить, имеются ли основания считать кредитора просрочившим и в течение какого периода.

В части прекращения производства по требованию об освобождении арендованного имущества судебные акты не обжалуются.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.11.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу N А63-3033/2014 в части прекращения производства по требованию об освобождении имущества оставить без изменения. В остальной части судебные акты отменить, передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Рогальский

Судьи

О.В. Бабаева Л.И. Савенко