Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июня 2015 г. N Ф08-1936/15 по делу N А32-2393/2014 (ключевые темы: ставки арендной платы - право на заключение договора аренды - продажа права на заключение договоров аренды - торги - общественная организация)

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июня 2015 г. N Ф08-1936/15 по делу N А32-2393/2014

 

г. Краснодар

 

22 июня 2015 г.

Дело N А32-2393/2014

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2015 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области), при участии в судебном заседании от истца - Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" (ОГРН 1033692002178) - Берга О.В. (доверенность от 01.01.2013), в отсутствие представителей ответчиков: администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840), управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300778752), Чаплыгина Алексея Викторовича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-2393/2014, установил следующее.

Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс" (далее - общественная организация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация), управлению имущественных отношений администрации (далее - управление), в котором просила:

- признать недействительными торги, состоявшиеся 23.10.2013, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403021:135, площадью 910 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Приморская, 21 (далее - земельный участок), лот N 2,

- признать недействительным договор аренды земельного участка, заключенный по результату этих торгов, применить реституцию.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечен Чаплыгин Алексей Викторович (определение от 26.03.2014, л. д. 58).

Решением от 27.08.2014 (с учетом исправительного определения от 08.05.2015), оставленным без изменения апелляционным постановлением от 22.12.2014, ходатайство истца об отложении судебного заседания отклонено, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Участниками открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка решением комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - земельная комиссия) признаны претенденты: Шамрай Лидия Александровна, Чаплыгин Алексей Викторович (протокол от 23.10.2013 N 85-3). Победителем аукциона, проведенного 23 октября 2013 года, признан предприниматель Чаплыгин А.В., с которым в установленном порядке 24.10.2013 заключен долгосрочный (сроком на 49 лет) договор аренды земельного участка муниципальной собственности несельскохозяйственного назначения. Истцом заявка на участие в данном аукционе не подавалась, задаток не вносился. В связи с намерением участвовать в торгах, общественная организация направляла в управление письмо от 08.10.2013 о приведении условий торгов в соответствие с законодательством, в том числе в части арендной платы. Ответ управления, об определении начального размера арендной платы на основании отчета об определении рыночной стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности), изложен в письме от 25.10.2013. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс). Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, утверждены постановлением администрации от 20.05.2011 N 1126 (с учетом последующих изменений, далее - Правила N 1126). В соответствии с названными Правилами N 126, в случае заключения договора аренды земельного участка по результатам торгов годовой размер арендной платы арендной платы, определенный по результатам торгов, устанавливается на 12 месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды; по истечении 12 месяцев размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании ставки арендной платы от кадастровой стоимости участка либо ставки арендной платы от рыночной стоимости участка, в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка. Возможность приобретения на торгах права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена статьями 30, 38 Земельного кодекса. На момент проведения торгов и заключения договора аренды земельного участка (23.10.2013 и 24.10.2013, соответственно) действовали утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила N 808). В силу пункта 7 статьи 38.1 Земельного кодекса начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Довод истца о неправомерном определении оценщиком, вместо размера годовой арендной платы, стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, судом отклонен. Поскольку предметом торгов было право на заключение договора аренды земельного участка, оценке подлежало именно это право, а не годовой размер арендной платы. Положения Закона об оценочной деятельности не предусматривают, что начальный размер арендной платы (в случае, если предметом торгов было право на заключение договора аренды земельного участка) должен определяться на основании заключения оценщика о рыночном размере арендной платы. Доводы истца о нарушении администрацией и управлением Закона об оценочной деятельности при организации аукциона отклонены. Включение продавцом в стоимость права на заключение договора аренды, определенную по результатам торгов, годового размера арендной платы (за первые 12 месяцев использования с момента государственной регистрации), действующему законодательству не противоречит.

В кассационной жалобе общественная организация (с учетом произведенного подателем жалобы уточнения наименования лица, подавшего жалобу) просит отменить решение от 27.08.2014 и апелляционное постановление от 22.12.2014, вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, право претендента, не подававшего заявку на участие в торгах, оспорить их результаты подтверждается постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 9464/10, ссылку истца на которое суды проигнорировали. В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 16.09.2013 N 13.91/2, подготовленным ООО "Экспертный Дом", была определена рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, а не рыночный размер арендной платы. Указание судов на то, что поскольку предметом торгов было право на заключение договора аренды земельного участка, оценке подлежало именно это право, а не годовой размер арендной платы, не подлежит объяснению. Установление цены права на заключение договора аренды земельного участка как предмета торгов неправомерно.

Администрацией представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.06.2015 судебное разбирательство по кассационной жалобе, подписанной при ее подаче Комаровой С.В. в качестве индивидуального предпринимателя, отложено на 15 июня 2015 года, 10 часов 00 минут, в связи с необходимостью получения от Комаровой С.В., являющейся одновременно председателем Совета общественной организации (истца по делу), дополнительных сведений (пояснений).

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) заседание окружного суда кассационной инстанции проведено с использованием систем видеоконференц-связи.

В судебном заседании 15.06.2015 представитель общественной организации на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, пояснил, что указание в апелляционной и кассационной жалобах на индивидуального предпринимателя Комарову С.В. в качестве истца является технической ошибкой, жалоба подана от имени общественной организации ее председателем Комаровой С.В.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 21.09.2013 в газете "Прибой" N 112 опубликовано извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных на территории муниципального образования город-курорт Геленджик, в том числе лот N 2: продажа права на заключение договора аренды спорного земельного участка (водоохранная (500 м) зона Черного моря), разрешенное использование - для размещения гостиницы (л. д. 47).

Согласно названному извещению начальный размер арендной платы за первый год составляет 13 716 221 рубль, "шаг" аукциона - 685 811,05 рублей, срок действия договора - 49 лет. Извещение также содержит сведения об условиях участия в торгах и порядке их проведения, условия аукциона.

Раздел 4 извещения о проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков посвящен арендной плате по договору аренды и предусматривает, что по результатам торгов определяется годовой размер арендной платы, который в случае заключения договора аренды земельного участка по результатам торгов устанавливается на 12 месяцев со дня государственного регистрации заключенного договора. По истечении указанных 12 месяцев размер арендной платы рассчитывается на основании ставки арендной платы от кадастровой стоимости либо ставки от рыночной стоимости земельного участка в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка в порядке, предусмотренном Правилами N 1126.

08 октября 2013 года общественная организация направила управлению (организатору торгов) письмо, в котором, ссылаясь на намерение участвовать в торгах, назначенных на 23.10.2013, просила привести условия торгов в соответствие с законодательством, в том числе в части арендной платы. Правовые основания данного предложения в письме отсутствуют (л. д. 16).

Из представленной в материалы дела аукционной документации следует, что к участию в торгах по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка допущено два претендента, в числе которых общественная организация отсутствует (протокол от 21.10.2013 N 85-2), победителем аукциона по лоту N 2 признан участник торгов Чаплыгин А.В. (протокол от 23.10.2013 N 85-3; л. д. 38 - 40, 41 - 43).

24.10.2013 администрацией и Чаплыгиным А.В. по результатам торгов заключен договор N 4000004751 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403021:135 для целей размещения гостиницы. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 07.11.2013. Земельный участок фактически передан арендатору с 23.10.2013 без каких-либо иных документов по его передаче (л. д. 24 - 29).

25.10.2013 управление направило ответ на обращение общественной организации по вопросу установления годовой арендной платы при заключении договоров аренды земельных участков по результатам торгов, назначенных на 23.10.2013. Факт получения ответного письма организатора торгов истцом не оспаривается (л. д. 5, 17).

Полагая, что установление рыночной оценки годового размера арендной платы равной цене права аренды (абзац 4 письма управления от 25.01.2013) является незаконным условием торгов, что привело к отказу истца от участия в них, а размер годовой арендной платы 13 716 221 рубль - значительно превышающим рыночный размер арендной платы, общественная организация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, которые проводятся в форме аукциона или конкурса. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункты 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс, в применимой к спорным отношениям редакции).

Извещение о проведении торгов является элементом организации торгов, как способа заключения договора, и отвечает признакам односторонней сделки (статьи 154, 447, 448 Гражданского кодекса).

Особенности приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) в спорный период регламентировались статьей 38 Земельного кодекса, принятым в соответствии с ней и Гражданским кодексом постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

По смыслу норм пунктов 1 - 4 статьи 38 Земельного кодекса и пунктов 1, 8, 23, 25 Правил N 808 предметом торга при продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, является размер арендной платы за такой участок.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса закреплено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" выработал рекомендацию, согласно которой заключение договора на торгах не препятствует его оспариванию по мотиву противоречия нормативным положениям со ссылкой на статью 168 Гражданского кодекса.

Поскольку признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, оспаривание торгов означает предъявление требований о недействительности сделки, заключенной по их результатам, и применении последствий ее недействительности (статья 449 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 739-О-О, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11, от 29.01.2013 N 11604/12).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что истцом заявка на участие в спорном аукционе не подавалась, задаток не вносился, по причине несоответствия, по его мнению, условий торгов законодательству, в том числе в части арендной платы (согласно письму от 08.10.2013). Условия торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка отражены в опубликованном извещении и соответствуют нормам пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, Правилам N 808 и Правилам N 1126. Включение продавцом в стоимость права на заключение договора аренды, определенную (определяемую) по результатам торгов, годового размера арендной платы (за первые 12 месяцев использования с момента государственной регистрации), действующему законодательству не противоречит. Не установив правовых и фактических оснований для признания недействительными состоявшихся 23.10.2013 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, и заключенного по результатам этих торгов договора аренды от 24.10.2013, в удовлетворении иска суды отказали.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Ссылка общественной организации на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 09.12.2010 N 9464/10 (заявитель лишен возможности реализовать свое право на участие в аукционе ввиду допущенных организатором торгов нарушений, оказавших существенное влияние на их результат), сделана без учета конкретных обстоятельств настоящего дела. Нарушений действующего законодательства при определении условий и проведении оспариваемых торгов судебные инстанции не установили. Несогласие истца с предложенными организатором торгов условиями и непринятие участия в торгах на указанных условиях не могут служить основаниями для признания недействительными торгов, проведенных на таких условиях с участием иных лиц, выразивших на то свою волю.

Окружной суд кассационной также учитывает, что содержание направленного общественной организацией в адрес управления письма от 08.10.2013 наличие существенных и объективных препятствий для подачи истцом заявки на участие в спорных торгах не подтверждает.

Учитывая, что определение в качестве предмета торга при продаже права на заключение договора аренды земельного участка размера арендной платы закреплено законодательством, само по себе указание в отчете от 16.09.2013 N 13.91/2, подготовленном ООО "Экспертный Дом", на определение рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, о неправильном определении организатором торгов их условий не свидетельствует. Опубликованное публично извещение о проведении торгов прямо указывало на предмет торга - размер арендной платы. Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, не являющегося арендной платой за использование данного участка, спорными торгами не устанавливалась.

Довод подателя жалобы о неправильном указании судов на то, что поскольку предметом торгов было право на заключение договора аренды земельного участка, оценке подлежало именно это право, а не годовой размер арендной платы, окружной суд находит обоснованным, а соответствующий вывод - ошибочным. Оснований для применения судами положений статьи 38.1 Земельного кодекса также не имелось, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403021:135 не предназначен для жилищного строительства. Однако, с учетом установленных фактических обстоятельств организации и проведения спорных торгов, названные выводы судебных инстанций не привели к принятию незаконных судебных актов по существу возникших правоотношений.

Оснований для отмены решения от 27.08.2014 и апелляционного постановления от 22.12.2014 по доводам жалобы не имеется. Судебные инстанции исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, полномочия по переоценке которых у суда кассационной инстанции отсутствуют (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса). Суждения судов по существу спорных правоотношений не противоречат нормам материального права, их регулирующим.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

В силу пункта 1 части 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины истец освобожден, в связи с чем, уплаченная Комаровой С.В. государственная пошлина в размере 150 рублей подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 по делу N А32-2393/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Комаровой Светлане Валериевне из федерального бюджета 150 (сто пятьдесят) рублей излишне уплаченной государственной пошлины (квитанция от 24.02.2015).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Председательствующий

Н.С. Мазурова

 

Судьи

Я.Е. Волков

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

"Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что истцом заявка на участие в спорном аукционе не подавалась, задаток не вносился, по причине несоответствия, по его мнению, условий торгов законодательству, в том числе в части арендной платы (согласно письму от 08.10.2013). Условия торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка отражены в опубликованном извещении и соответствуют нормам пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, Правилам N 808 и Правилам N 1126. Включение продавцом в стоимость права на заключение договора аренды, определенную (определяемую) по результатам торгов, годового размера арендной платы (за первые 12 месяцев использования с момента государственной регистрации), действующему законодательству не противоречит. Не установив правовых и фактических оснований для признания недействительными состоявшихся 23.10.2013 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, и заключенного по результатам этих торгов договора аренды от 24.10.2013, в удовлетворении иска суды отказали.

...

Довод подателя жалобы о неправильном указании судов на то, что поскольку предметом торгов было право на заключение договора аренды земельного участка, оценке подлежало именно это право, а не годовой размер арендной платы, окружной суд находит обоснованным, а соответствующий вывод - ошибочным. Оснований для применения судами положений статьи 38.1 Земельного кодекса также не имелось, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403021:135 не предназначен для жилищного строительства. Однако, с учетом установленных фактических обстоятельств организации и проведения спорных торгов, названные выводы судебных инстанций не привели к принятию незаконных судебных актов по существу возникших правоотношений."