Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июля 2015 г. N Ф08-3697/15 по делу N А53-25867/2014

г. Краснодар

15 июля 2015 г.

Дело N А53-25867/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Куц Ольги Сергеевны (ИНН 615301547906, ОГРНИП 304612631600141) - Соколовой А.А. (доверенность от 22.02.2014), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления имущественных отношений Сальского района Ростовской области (ИНН 6153908601, ОГРН 1036153000212) - Токаревой И.А. (доверенность от 28.10.2014), от третьего лица - Администрации Сальского района Ростовской области - Токаревой И.А. (доверенность от 30.06.2015), в отсутствие третьего лица - Самойленко Светланы Владимировны, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Куц Ольги Сергеевны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2014 (судья Жигало Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 (судьи Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А., Филимонова С.С.) по делу N А53-25867/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Куц О.С. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд к Управлению имущественных отношений Администрации Сальского района (далее - управление) с заявлением о признании незаконным решения управления от 08.07.2014 об отказе в предоставлении муниципальной услуги "Предоставление в собственность земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, строения, сооружения" (требования уточнены; т. 2, л. д. 23).

Заявление мотивировано наличием у предпринимателя исключительного права на приобретение в собственность земельного участка под принадлежащим ему недвижимым имуществом (здание офиса). Отказ управления в предоставлении муниципальной услуги не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Сальского района Ростовской области (далее - администрация) и Самойленко С.В.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015, в удовлетворении заявления отказано.

Судебные инстанции установили, что по договору аренды от 29.07.2013 N 27 предпринимателю для строительства офиса-магазина предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:57:0010516:40 площадью 250 кв. м по адресу: г. Сальск, ул. Коломийцева, 78-а. В выкупе участка предпринимателю отказано (письмо управления от 08.07.2014). При оценке доводов заявителя о незаконности отказа суды установили, что расположенные на участке объекты (здание офиса и площадка для торговли) первоначально принадлежали предпринимателю. 20.10.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрирован переход права на данные объекты к Самойленко С.В. Таким образом, на момент рассмотрения спора заявитель утратил право на приватизацию земельного участка по правилам статьи 36 Земельного кодекса и интерес в оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Дополнительно суды указали на отсутствие доказательств отнесения открытой торговой площадки к объектам недвижимого имущества, а также доказательств необходимости земельного участка площадью 250 кв. м для эксплуатации здания офиса (площадью 6 кв. м). Спорный земельный участок был сформирован и предоставлен предпринимателю в аренду с видом разрешенного использования - строительство офис-магазина. Предприниматель возвела на данном участке иные объекты, для строительства которых участок не формировался. Формирование участка для целей строительства не тождественно формированию для целей эксплуатации. Регистрация в ЕГРП права собственности предпринимателя на открытую торговую площадку, представляющую собою покрытие части земельного участка, сама по себе не означает, что данная площадка является объектом недвижимости (т. 2, л. д. 34, 62).

Предприниматель обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Предприниматель полагает неправомерным вывод судебных инстанций об отсутствии у нее интереса в оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность. Отказом управления в предоставлении муниципальной услуги нарушено исключительное право заявителя (как собственника объектов недвижимости) на приобретение в собственность занятого ими земельного участка. Последующее отчуждение заявителем объектов недвижимости не влияет на возможность оценки такого отказа как незаконного. В связи с неправомерным отказом заявитель понесла убытки. Неверен и вывод судов в отношении недоказанности отнесения площадки для торговли к объектам недвижимого имущества. В соответствии с представленной декларацией открытая торговая площадка является недвижимым имуществом (сооружение), имеет кадастровый (условный) номер. На основании указанной декларации и договора аренды от 29.07.2013 N 27 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на указанный объект в ЕГРП. Имеющиеся в деле фотоматериалы также подтверждают наличие у данного объекта признаков недвижимого имущества. Кроме того, суды неверно распределили бремя доказывания по делу. В соответствии с частью 5 статьи 200 Кодекса управление должно было обосновать свой довод о том, что открытая торговая площадка не является недвижимым имуществом. Необходимость в земельном участке заявленной площадью подтверждается фактом формирования земельного участка для строительства и предоставления его в аренду предпринимателю.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержала доводы жалобы, просила кассационную инстанцию решение и апелляционное постановление отменить, уточненные требования - удовлетворить.

Представитель управления (также представляющая администрации) возражала против удовлетворения жалобы, ссылалась на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Самойленко С.В. в окружной суд не явилась (представителя не направила).

Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителей предпринимателя, управления и администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установили судебные инстанции и видно из материалов дела, по сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 28.01.2013 N 61/001/13-31269) по адресу: г. Сальск, ул. Коломийцева, 78-а сформирован земельный участок с кадастровым номером 61:57:0010516:40 площадью 250 кв. м с видом разрешенного использования - для строительства офиса-магазина (т. 1, л. д. 37, 38).

На основании договора аренды от 29.07.2013 N 27 земельный участок с кадастровым номером 61:57:0010516:40 передан предпринимателю на срок по 15.07.2016 (т. 1, л. д. 23 - 27). Договор имеет силу передаточного акта, зарегистрирован в установленном порядке.

Из свидетельств о государственной регистрации права от 16.12.2013 и от 06.06.2014 следует, что на земельном участке по адресу: г. Сальск, ул. Коломийцева, 78-а предпринимателем возведены здание офиса общей площадью 6 кв. м и открытая площадка для торговли общей площадью 164 кв. м (т. 1, л. д. 30, 31).

9 июня 2014 года предприниматель обратилась в управление с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:57:0010516:40 (т. 1, л. д. 53).

В письме от 08.07.2014 управление сообщило об отказе в предоставлении муниципальной услуги. В обоснование отказа управление сослалось на то, что площадь земельного участка значительно превышает площадь возведенного здания (т. 1, л. д. 54).

Ссылаясь на незаконность отказа управления, предприниматель обратилась в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Кодекса.

Основанием для признания незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В развитие данного принципа пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) предусматривал, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из абзаца второго пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015), площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса.

Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса в редакции до 01.03.2015).

Абзац четвертый пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержит следующее разъяснение. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 61:57:0010516:40 сформирован для строительства офис-магазина и предоставлен предпринимателю (в указанных целях) в аренду. Предприниматель возвела на участке объекты, для строительства которых земельный участок не формировался; необходимость в использовании всего участка (площадью 250 кв. м) для эксплуатации здания офиса (площадью 6 кв. м) документально не подтверждена; доказательств отнесения открытой торговой площадки к объектам недвижимого имущества материалы дела не содержат.

С учетом установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о правомерности отказа (письмо от 08.07.2014) управления (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Кроме того, исключительное право на приобретение земельного участка в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса законодатель связывает с наличием у заявителя прав на расположенное на участке недвижимое имущество.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что расположенные на участке объекты (здание офиса и открытая торговая площадка) по договору купли-продажи от 09.10.2014 отчуждены предпринимателем иному лицу (Самойленко С.В.). Регистрация перехода права собственности на указанные объекты произведена 20.10.2014, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.10.2014, выписками из ЕГРП от 10.11.2014 и от 15.12.2014 (т. 1, л. д. 158 - 160; т. 2, л. д. 24). С заявлением об оспаривании отказа управления (письмо от 08.07.2014) предприниматель обратилась в арбитражный суд 17.10.2014 (т. 1, л. д. 4). Определением от 21.10.2014 заявление предпринимателя оставлено без движения, а определением от 29.10.2014 - принято к производству Арбитражного суда Ростовской области (т. 1, л. д. 1, 58).

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Покупатель недвижимости находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.

Поэтому суды признали, что с момента государственной регистрации права собственности на расположенные на земельные участке объекты за Самойленко С.В. предприниматель утратила право на приватизацию спорного участка, и следовательно, интерес в оспаривании отказа управления в предоставлении участка в собственность. Из пояснений Самойленко С.В. и представленных в дело документов следует, что спорный земельный участок предоставлен Самойленко С.В. в аренду (т. 1, л. д. 93; т. 2, л. д. 1 - 6).

По смыслу статей 198, 200 и 201 Кодекса отсутствие у заявителя материально-правового интереса в оспаривании ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы предпринимателя о нарушении ее субъективных прав отказом управления в предоставлении муниципальной услуги окружным судом не принимается с учетом вывода судов первой и апелляционной инстанции о правомерности отказа управления (письмо от 08.07.2014) по существу. Предприниматель возвела на участке объекты, для строительства которых участок не формировался; необходимость в использовании земельного участка площадью 250 кв. м для эксплуатации здания офиса (площадью 6 кв. м) документально не подтверждена; доказательств отнесения открытой торговой площадки к объектам недвижимого имущества материалы дела не содержат.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса).

Исследовав представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о недоказанности отнесения открытой торговой площадки к объектам недвижимого имущества (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Сам по себе факт регистрации в ЕГРП права собственности заявителя (а впоследствии - Самойленко С.В.) не свидетельствует о наличии у торговой площадки признаков самостоятельной недвижимой вещи. Доводы кассационной жалобы предпринимателя указанные выводы судебных инстанций не опровергают.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина (в размере 150 рублей) уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 01.06.2015).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 по делу N А53-25867/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин