Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июля 2015 г. N Ф08-4679/15 по делу N А32-11868/2013

г. Краснодар

22 июля 2015 г.

Дело N А32-11868/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Громитус" (ИНН 2320201126, ОГРН 1122366005409) - Вовк А.А. (доверенность от 18.03.2015), в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город - курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - жилищно-строительного кооператива "Элитар" (ИНН 2317046248, ОГРН 1072317000359), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2015 по делу N А32-11868/2013 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.), установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Элитар" (далее - кооператив) о взыскании платы за пользование земельным участком (кадастровый номер 23:49:0408000:0009) за период с 05.11.2009 по 30.03.2013 в размере 28 407 130 рублей 08 копеек, расторжении договора от 27.04.2006 N 4900770188 аренды названного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2013 (судья Тарасенко А.А.) иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате в размере 19 685 870 рублей 73 копеек. Суд также принял решение о расторжении договора от 27.04.2006 N 04-24/188С (4900770188) аренды земельного участка площадью 49 947 кв. м (кадастровый номер 23:49:0408000:0009; в настоящее время кадастровый номер участка - 23:49:0401008:1251). В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, в связи с чем удовлетворил иск о расторжения договора аренды. Частичное удовлетворение иска о взыскании задолженности мотивировано некорректностью составленного истцом расчета.

На основании определения от 22.01.2015 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Громитус" (далее - общество; т. 2, л. д. 42 - 45).

При производстве по делу в суде апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство администрации об увеличении исковых требований; общество привлечено к участию в деле в качестве соответчика (т. 2, л. д. 60 - 63, 108, 109).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2015 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 27.04.2015) решение от 16.12.2013 отменено, по делу принят новый судебный акт о частичном удовлетворении иска. С кооператива в пользу администрации взыскано 36 220 рублей 03 копейки долга по арендной плате. В остальной части требований к кооперативу отказано. Апелляционный суд также взыскал с общества в пользу истца 1 394 776 рублей 94 копейки долга по арендной плате. В удовлетворении остальной части иска о взыскании долга с общества отказано. Требование администрации к обществу о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. Как установлено судом, в заявленный период субъектами спорных правоотношений являлись: с 05.11.2009 по 03.05.2012 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и кооператив (арендатор); с 04.05.2012 по 31.12.2014 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор). Суд апелляционной инстанции указал, что возникшие между сторонами отношения регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Факт использования кооперативом и обществом спорного земельного участка в период с 05.11.2009 по 31.12.2014 ответчиками не оспаривается. При расчете размера арендной платы за земельный участок муниципальной собственности суд апелляционной инстанции руководствовался методикой и ставками, утвержденными действующим нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Значение кадастровой стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) определено судом с учетом дат официального опубликования нормативных правовых актов органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель (часть 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации). Суд также учитывал установленный постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" переходный период, в течение которого действует запрет на изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) более чем на 30 процентов на очередной год. Заявление общества о применении последствий пропуска срока исковой давности апелляционный суд отклонил, указав, что требования к каждому из соответчиков заявлены администрацией в пределах названного срока. Оснований для солидарного взыскания долга с ответчиков суд не усмотрел. Доводы администрации о допущенном ответчиками злоупотреблении правом отклонены, в связи с отсутствием доказательств, свидетельствующих о притворном характере уступки прав и обязанностей арендатора. На момент разрешения спора кооператив не является стороной договора аренды, поэтому требование к данному ответчику о расторжении договора не может быть удовлетворено. Применительно к обществу досудебный порядок урегулирования спора истцом не соблюден, в связи с чем требование к названному ответчику о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса). Доводы истца о том, что он не был проинформирован об уступке прав и обязанностей арендатора, суд отклонил. Сведения о совершении данной сделки содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, носят открытый и общедоступный характер. Получение выписки из ЕГРП до рассмотрения спора, связанного с правами на объект недвижимости, является обычной, разумной и осмотрительной мерой поведения субъекта гражданского оборота (т. 2, л. д. 112 - 125; 129 - 131).

Администрация обжаловала апелляционное постановление в кассационном порядке. Ссылаясь на неправильное применение (нарушение) норм материального и процессуального права, заявитель просит указанный судебный акт отменить в части отказа в удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, общество допустило существенное нарушение условий договора. В адрес ответчика направлена претензия от 29.10.2012 N 0205-16/16949 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор. Данное обстоятельство свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора (статья 452 Гражданского кодекса). Ответчик в установленном порядке не оплатил долг по арендной плате, что является достаточным основанием для расторжения договора по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса).

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

В заседании представитель ответчика дал пояснения об обстоятельствах приобретения прав и обязанностей по договору аренды, полагал правомерным вывод апелляционного суда о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление от 18.04.2015 (в редакции определения от 27.04.2015) надлежит оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) от 22.03.2006 N 04-04/1123С ОАО "Агрофирма "Кудепста"" в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования предоставлен в аренду для жилищного строительства сроком до 27.04.2055 земельный участок площадью 49 947 кв. м (кадастровый номер 23:49:0408000:0009). Права и обязанности сторон определены в договоре от 27.04.2006 N 04-24/188С, который зарегистрирован в установленном порядке 06.07.2006 (т. 1, л. д. 7 - 15).

По договору от 07.07.2006 N 5 права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.04.2006 переданы ЖСК "Гранит" (т. 1, л. д. 16, 17).

На основании договора от 12.03.2007 N 5/5 права и обязанности арендатора по договору от 27.04.2006 переданы кооперативу. Данная сделка зарегистрирована в установленном порядке 24.04.2007 (т. 1, л. д. 18 - 21).

В связи с уточнением границ кадастрового деления в соответствии с приказом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю от 13.08.2007 N 475-П кадастровый номер земельного участка (23:49:0408000:0009) изменен на кадастровый номер 23:49:0401008:1251. Площадь участка (49 947 кв. м) не изменилась (т. 1, л. д. 28 - 31).

Апелляционный суд указал, что спор о тождестве участков с кадастровыми номерами 23:49:0408000:0009 и 23:49:0401008:1251 у сторон отсутствует.

По договору от 04.04.2012 кооператив передал обществу права и обязанности арендатора спорного земельного участка. Данная сделка зарегистрирована в установленном порядке 04.05.2012 (т. 2, л. д. 15, 16).

В связи с государственной регистрацией 05.11.2009 права собственности на земельный участок за муниципальным образованием город-курорт Сочи права и обязанности арендодателя по договору от 27.04.2006 перешли к новому собственнику (статья 617 Гражданского кодекса), договору присвоен номер N 4900770188 (т. 1, л. д. 23, 24, 32, 33).

В адрес кооператива 29.10.2012 направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженностью. В данном документе также указано на возможность направления в суд искового заявления о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 36 - 39).

Апелляционный суд установил, что в адрес общества претензия не направлялась в связи с отсутствием у истца сведений об уступке кооперативом прав и обязанностей арендатора.

Администрация, полагая, что кооператив и общество уклоняются от внесения платы за используемый земельный участок, обратилась в арбитражный суд с иском, в котором просила солидарно взыскать с ответчиков долг по арендной плате в сумме 255 050 956 рублей 03 копейки за период с 05.11.2009 по 31.12.2014, а также расторгнуть договор от 27.04.2006 N 4900770188 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0009 (23:49:0401008:1251).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Поскольку в спорный период земельный участок находился в муниципальной собственности, апелляционный суд применил при расчете долга за земельный участок постановление главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи", что соответствует правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.

Доводы о неправильном применении методики расчета, ставки арендной платы, значения кадастровой стоимости земельного участка в кассационной жалобе администрации отсутствуют, поэтому законность и обоснованность постановления от 18.04.2015 в указанной части арбитражный суд округа не проверяет (статья 286 Кодекса).

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что надлежащим ответчиком по требованию о расторжении договора является общество.

Иск о расторжении договора к названному ответчику оставлен без рассмотрения, поскольку администрация не представила доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 и пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса.

Данный вывод следует признать верным в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно статье 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с положениями статьи 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что содержание направленной в адрес кооператива (бывший арендатор) претензии от 29.10.2012 (т. 1, л. д. 36) не может свидетельствовать о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора с обществом (арендатор по договору от 27.04.2006), является верным.

Кроме того, в претензии от 29.10.2012 департамент имущественных отношений администрации города Сочи предложил кооперативу оплатить долг по арендной плате, а также уведомил о возможности направления в суд иска о взыскании долга по арендной плате, неустойке и расторжении договора. Из буквального содержания данного документа не следует, что арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды.

Таким образом, из материалов дела не следует, что арендодатель до обращения в суд с требованием досрочном расторжении договора от 27.04.2006 направил арендатору (обществу) письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса).

Поскольку администрация не представила доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с обществом (пункт 2 статьи 452, пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), суд апелляционной инстанции правомерно оставил без рассмотрения требование к данному ответчику о расторжении договора аренды от 27.04.2006.

Основания для отмены постановления от 18.04.2015 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов суда апелляционной инстанции, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального права.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2015 по делу N А32-11868/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов