Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 марта 2017 г. N Ф08-1233/17 по делу N А32-23413/2016

г. Краснодар

21 марта 2017 г.

Дело N А32-23413/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия, - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) - Хисамова Т.Р. (доверенность от 19.12.2016), в отсутствие представителей заявителя - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Альпика", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2016 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 (судьи Сурмалян Г.А., Соловьева М.В., Филимонова С.С.) по делу N А32-23413/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным выраженного в письме от 29.02.2016 N 23/050/801/216-1243 решения об отказе в погашении регистрационной записи о договоре от 13.10.2009 N 4900005427 аренды земельного участка площадью 4200 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205029:303, расположенного по адресу (местоположение):

г. Сочи, Центральный район, по улице Альпийской, (далее - договор аренды, земельный участок) и о понуждении к погашению указанной регистрационной записи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Альпика" (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016, заявление удовлетворено со следующей мотивировкой. В отсутствие доказательств своевременного получения администрацией оспариваемого решения ею не пропущен установленный законом трехмесячный срок на оспаривание решения органа, осуществляющего публичные полномочия. Администрацией соблюден досудебный порядок прекращения арендных отношений. По условиям договора аренды он автоматически прекращен по истечении срока аренды. Администрация не согласна с продолжением арендных отношений. Основания для сохранения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) записи о договоре аренды отсутствуют. Расположение на земельном участке многоквартирных жилых домов погашению названной записи не препятствует. Наличие такой записи препятствует регистрации перехода права на земельный участок к новым собственниками.

Управление обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Договором аренды предусмотрена возможность возобновления договора на тех же условиях не неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока аренды, а у арендодателя отсутствуют на то письменные возражения. По истечении срока аренды договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Администрацией не соблюден порядок отказа от возобновленного на неопределенный срок договора аренды. Соответствующий отказ направлен менее чем за 90 дней до окончания срока действия договора аренды.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя управления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что муниципальное образование город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства гостиничного комплекса с 25.09.2009 до 25.09.2012 (пункты 1.1, 2.1). Стороны предусмотрели как возможность автоматического возобновления договора аренды на неопределенный срок при продолжении использования земельного участка арендатором и в отсутствие соответствующих письменных возражений арендодателя, так и прекращение договора аренды по истечении срока аренды, исключив возможность его продления. Арендатору предоставлено право на постановку вопроса о заключении договора аренды на новый срок (пункты 2.4, 8.3 договора). В обязанность арендатора (но не арендодателя) вменено направление не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока аренды письменного предложения арендодателю о расторжении договора аренды, либо о его заключении на новый срок (пункт 5.2.24). Дополнительным соглашением от 26.12.2012 к договору аренды срок аренды продлен до 03.12.2015. Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав 27.11.2009, о дополнительном соглашении - 25.12.2013.

Актом осмотра земельного участка от 09.10.2015 подтверждено нахождение в границах земельного участка двух 12-этажных многоквартирных жилых домов. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2016 по делу А32-9521/2016 по заявлению общества признан незаконным отказ администрации в выдаче разрешения на ввод объекта названных жилых домов в эксплуатацию, на администрацию возложена обязанность по выдаче такого разрешения. Судом учтено, что на момент обращения общества в администрацию с соответствующим заявлением договор аренды земельного участка действовал.

Департамент имущественных отношений администрации направил обществу уведомление от 02.10.2015 N 28841/02-05-16 о том, что по истечении срока аренды действие договора аренды продлеваться не будет, а обществу необходимо вернуть арендованное имущество, а в управление - заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении обременения прав на земельный участок договором аренды. Уведомлением от 29.02.2016 N 23/050/801/216-1243 управление проинформировало общество о принятом решении об отказе в государственной регистрации прекращения названного обременения в связи с отсутствием оформленного сторонами соглашения о прекращении арендных отношений (расторжении договора аренды) либо судебного решения о таком прекращении. Уведомление департамента имущественных отношений администрации от 02.10.2015 N 28841/02-05-16 не признано документом-основанием внесения в Единый государственный реестр прав записи о прекращении обременения прав на земельный участок договором аренды.

Не согласившись с данным решением управления, администрация обратилась в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200). Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 18.11.2004 N 367-О отметил, что само по себе установление в законе названного процессуального срока обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений. Несоблюдение такого срока не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока при его обусловленности уважительными причинами. Такими причинами признаются причины, которые объективно препятствовали участнику процесса своевременно обратиться в суд с соответствующим заявлением. При отклонении судом такого ходатайства пропуск процессуального срока может быть самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления. Восстановление срока при отсутствии уважительности причин его пропуска нарушает стабильность гражданского оборота и ставит в неравное положение участников судебного процесса. Гарантированное государством право на судебную защиту не может превалировать над принципом правовой определенности.

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в действующей в спорный период редакции; далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

К заявлению о государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 16 и пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ, должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ к основаниям государственной регистрации возникновения (прекращения) прав на недвижимое имущество отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. При этом установлена недопустимость истребования у заявителя дополнительных документов, за исключение предусмотренных данным Законом. Статьей 20 Закона N 122-ФЗ к случаям, когда в государственной регистрации прав может быть отказано, отнесены несоответствие представленных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства и непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 3 статьи 425, пунктом 1 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно только в случае продолжения использования арендатором имущества по истечении срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Согласно пункту 3 статьи 438 Гражданского кодекса, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (в том числе уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. Данная рекомендация, ранее сформулированная в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договора", поддерживается Верховным судом Российской Федерации (определения от 21.04.2015 N 305-ЭС15-3829, от 26.12.2016 N 309-ЭС16-14273).

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

В отсутствие доказательств получения администрацией оспариваемого решения до 12.04.2016, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно признали уважительными причины пропуска администрацией срока подачи заявления в суд.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса и статьи 431 Гражданского кодекса имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о прекращении действия договора аренды по истечении предусмотренного его условиями срока аренды, о недоказанности возобновления договора аренды на неопределенный срок в результате совершения контрагентами конклюдентных действий, об однозначном выражении администрацией намерения на прекращение договорных отношений. Пунктом 5.2.24 договора аренды на администрацию не возлагалась обязанность по извещению общества об отсутствии намерения на продление арендных отношений не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока аренды (такая обязанность возложена на общество). В рассматриваемом случае у администрации не было необходимости в одностороннем отказе от исполнения договора аренды, а достаточно было выражения возражения относительно возобновления арендных отношений на неопределенный срок. Запись о прекращении договора аренды не только не препятствует государственной регистрации прав собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок, но и создает необходимые для этого условия. Доводы кассационной жалобы основаны на добросовестном заблуждении заявителя относительно содержания и смысла вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 по делу N А32-23413/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова