Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 ноября 2022 г. N Ф08-10129/22 по делу N А01-4306/2021

г. Краснодар

09 ноября 2022 г.

Дело N А01-4306/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "ЗАРЕТ" (ИНН 0105000512, ОГРН 1020100698540) - Ешева К.Н. (руководитель), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Атлас" (ИНН 7447208587, ОГРН 1127447005850) - Денисова А.Н. (доверенность от 02.06.2021), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Атлас" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 по делу N А01-4306/2021, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ЗАРЕТ" (далее - общество "Зарет") обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Атлас" (далее - общество "Атлас") с иском об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 22.09.2017 N А-78-07/2017 в части увеличения размера арендной платы до 115 500 рублей.

Иск основан на положениях статей 309, 310, 452, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Требования мотивированы неправомерным уклонением общества "Атлас" от подписания дополнительного соглашения к договору от 22.09.2017 N А-78-07/2017 об увеличении размера арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 названного договора.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.05.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022, иск удовлетворен.

Суды установили, что 22.09.2017 между обществом "Зарет" (арендодатель) и обществом "Атлас" (арендатор) заключен договор N А-78-07/2017 аренды нежилого здания общей площадью 246,8 кв. м с кадастровым номером 01:08:0513051:38, находящееся по адресу: г. Майкоп, ул. 12 Марта, д. 169. По условиям договора (пункт 1.3) арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением "Красное и Белое" или другим коммерческим обозначением. Срок аренды - 7 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 5.1). Размер постоянной части арендной платы составляет 105 тыс. рублей ежемесячно, в том числе налог на добавленную стоимость (далее - НДС). Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении (пункт 3.1.1). Имущество арендодателем передано арендатору по акту от 13.11.2017. Сторонами 04.01.2018 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в пункты 3.1.1 и 3.2. Стороны 16.01.2019 заключили дополнительное соглашение, которым внесли изменения и дополнения в пункты 3.1.1., 7.8 и раздел 8 договора аренды. Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Адыгея, но не более 10%. Повышение арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы в размере 105 тыс. рублей за площадь помещения, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора. Арендодатель направил арендатору уведомление от 03.12.2020 об увеличении постоянной части арендной платы на 10% с 05.01.2021 в связи с увеличением индекса потребительских цен и товаров до 115 500 рублей. Арендатор в письме от 03.03.2021 указал, что вынужден отказать в увеличении арендной платы, поскольку обратное приведет к нерентабельности магазина. Повторно 07.10.2021 с письмом-претензией арендодатель направил арендатору проект дополнительного соглашения от 01.10.2021 к договору об увеличении арендной платы до 115 500 рублей. В указанном письме арендодатель предупредил арендатора, что в случае уклонения от подписания дополнительного соглашения он будет вынужден обратиться в суд за защитой нарушенного права. В письме от 25.11.2021 арендатор сообщил об отсутствии правовых оснований для увеличения постоянной части арендной платы и предложил арендодателю вернуться к вопросу о возможном повышении размера арендной платы по истечении года. Ссылаясь на неправомерное уклонение общества "Атлас" от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, общество "Зарет" обратилось в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 1, 8, 421, 431, 606, 614 Гражданского кодекса, а также условиями договора аренды нежилого здания от 22.09.2017 N А-78-07/2017 (с учетом подписанных к нему дополнительных соглашений). Учтены судами также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление от 25.12.2018 N 43) и в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление от 14.03.2014 N 16). Судебные инстанции исходили из того, что истцу (арендодателю) договором предоставлена возможность на ежегодное повышение размера арендной платы, который не отказывался от права на ежегодное индексирование арендной платы и реализовал его, направив ответчику (арендатору) соответствующее уведомление и проект дополнительного соглашения к договору аренды. Условие пункта 3.2 договора от 22.09.2017 N А-78-07/2017 не противоречит сложившемуся хозяйственному обороту. Факт уклонения общества "Атлас" от заключения дополнительного соглашения к договору аренды подтвержден имеющейся в материалах дела перепиской сторон и последним не оспаривается. Судами отклонен довод ответчика о том, что в договоре содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Общество "Атлас" при этом ссылается на копию акта экспертного исследования от 25.04.2022 N 2566/07-6, составленного по запросу ООО "Альфа Пенза" ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России по результатам лингвистического исследования текса договора от 26.12.2016 N АлП-623-10/2016, заключенного между индивидуальным предпринимателем Милюковым В.В. и ООО "Альфа Пенза". Судебные инстанции учли буквальное содержание условий договора, а также переписку сторон, согласно которой ответчик в ответ на уведомления истца об увеличении арендной платы с 05.01.2021 на 10% отказал в ее увеличении, ссылаясь на экономическую ситуацию (санкции, стремительный рост курса доллара, падения рубля и нефти и нерентабельность магазина при осуществлении индексации арендной платы). Тем самым, общество "Атлас" подтверждало и не оспаривало, что сторонами в пункте 3.2 договора от 22.09.2017 N А-78-07/2017 согласован механизм изменения постоянной части арендной платы. Сторонами в договоре зафиксирован размер постоянной части ежемесячной арендной платы (105 тыс. рублей). Договором также предусмотрено право арендодателя на увеличение арендной платы не чаще одного раза в год на размер процента инфляции, установленный органом статистики Республики Адыгея (но не более 10%). В пункте 3.2 стороны достигли соглашения об увеличении постоянной части арендной платы в случае роста индекса инфляции (в процентах за последние двенадцать месяцев) не чаще одного раза в год по инициативе, в том числе, арендодателя. Стороны при этом согласовали механизм ее изменения путем оформления дополнительного соглашения, то есть арендатор принял на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения при соблюдении арендодателем порядка ее изменения. Одновременно в пункте 3.2 договора предусмотрена возможность изменения арендной платы по соглашению сторон в любое (во всякое) время его действия. Таким образом, данный пункт договора определяет различные варианты изменения постоянной части арендной платы (по соглашению сторон в любое время его действия, по воле одной из сторон договора на индекс потребительских цен с соблюдением предусмотренного в нем порядка). Судебные инстанции приняли во внимание, что договор аренды был подготовлен и предложен к подписанию обществом "Атлас", он является долгосрочным (заключен сроком на 7 лет), в договоре предусмотрено право арендодателя потребовать его расторжения лишь в случае существенного нарушения арендатором условий договора (пункт 5.4). В то же время, пункт 5.5 договора предусматривает право арендатора на досрочное его расторжение в одностороннем внесудебном порядке, с предупреждением арендодателя за один месяц. Уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке. Одновременно это позволит ему арендовать нежилые помещения в течение всего срока аренды по цене 2017 года, что противоречит воле арендодателя, положениям пункта 3.2 договора, а также принципам разумности и экономической обоснованности при заключении долгосрочного (7 лет) договора аренды. Не приняты судебными инстанциями и доводы общества "Атлас" о том, что арендная плата по договору уже повышена на 18%. Ответчик указывает, что до 01.01.2019 размер НДС составлял 18% от размера постоянной части арендной платы и уплачивался истцом в бюджет. Таким образом, при заключении договора выручка общества "Зарет" от сдачи помещений составляла 86 100 рублей. Поскольку истец с 01.01.2019 перешел на упрощенную систему налогообложения, арендодатель вправе был требовать от арендатора оплату постоянной части арендной платы, исходя из стоимости, указанной в пункте 3.1.1 договора, за вычетом суммы НДС (18%). Арендатор вправе был потребовать от арендодателя уменьшения постоянной части арендной платы на сумму НДС (18%). Выручка истца от сдачи помещения в аренду с 01.01.2019 составила 105 тыс. рублей. Размер арендной платы увеличился на 18%, то есть на 18 900 рублей ежемесячно. Это, по мнению ответчика, свидетельствует о том, что требование истца об увеличении арендной платы еще на 10% необоснованно и не согласуется с взаимными интересами сторон. Судами при разрешении спора установлено, что с 01.01.2019 арендодатель перешел на упрощенную систему налогообложения, о чем арендатор был информирован. Поэтому, заключая соглашение от 16.01.2019 об исключении условия "в том числе НДС" в сумме постоянной части арендной платы, арендодатель только выполнил свою обязанность как налогоплательщик. Начиная с 01.01.2019, арендодатель не выставлял счетов арендатору с выделением НДС и последний не уплачивал указанный налог при перечислении арендных платежей. Арендатор не предъявил никаких претензий к редакции дополнительного соглашения на дату его заключения, а значит, не считал его условия повышением размера арендной платы. Довод ответчика о том, что истцом неправильно произведен расчет увеличения постоянной части арендной платы на индекс потребительских цен, рассмотрен и также отклонен. Увеличение размера постоянной части арендной платы произведено обществом "Зарет" в соответствии с положениями пункта 3.2 договора от 22.09.2017 N А-78-07/2017. Предложенный арендодателем в дополнительном соглашении к договору новый размер арендной платы соответствует критерию, согласованному в этом пункте (индекс потребительских цен увеличен не более, чем на 10%). При этом расчет индекса потребительских цен произведен арендодателем более чем за 365 дней, так как ранее право на ежегодное повышение стоимости аренды, предусмотренное договором, не было им реализовано. Исходя из установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска. Также апелляционный суд протокольным определением на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отказал обществу "Атлас" в приобщении к материалам дела дополнительных (новых) доказательств, которые возвращены представителю ответчика.

Общество "Атлас" обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба (с учетом дополнения к ней) обоснована ссылками на нормы гражданского законодательства, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10 и иную судебно-арбитражную практику по вопросам толкования условий договоров аренды в части права его сторон на изменение размера арендной платы и мотивирована следующим. Судами первой и апелляционной инстанций неправильно истолкованы положения договора аренды от 22.09.2017 N А-78-07/2017, буквальное содержание пункта 3.2 которого устанавливает лишь возможность для сторон изменить арендную плату по взаимному волеизъявлению сторон на основании заключенного им дополнительного соглашения к договору. Условия заключенного сторонами договора содержат лишь положения о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, но не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Данное обстоятельство подтверждается и актом экспертного исследования от 25.04.2022 N 2566/07-6, подготовленным ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России по результатам лингвистического исследования текса договора от 26.12.2016 N АлП-623-10/2016, заключенного между индивидуальным предпринимателем Милюковым В.В. и ООО "Альфа Пенза" и содержащего аналогичные договорные условия. При этом истец является лицом, профессионально занимающимся арендой помещений. Исходя из обстоятельств настоящего спора, отсутствуют законные основания для применения к правоотношениям сторон положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, предусматривающей внесение в договор изменений в судебном порядке в связи с существенным нарушением одной из сторон условий такого договора. Не могут быть применены к спорным правоотношениям и нормы статьи 451 Гражданского кодекса об изменении договора в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств. Суд апелляционной инстанции не дал никакой оценки доводу общества "Атлас" об увеличении размера арендной платы выше рыночной стоимости, необоснованно отказав ответчику в приобщении к материалам дела справки Союза "Торгово-промышленная палата Республики Адыгея от 03.06.2022. Из документов, представленных в апелляционный суд, следует, что размер постоянной части арендной платы уже превышает верхний порог рыночной стоимости 1 кв. м аренды нежилых помещений со схожими коммерческими характеристиками. Удовлетворение иска нарушает принципы свободы договора и баланса интересов сторон, ставит ответчика как участника хозяйственного оборота в заведомо невыгодные для него условия.

Общество "Зарет" в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Истец полагает, что судебные инстанции правильно применили закон (статья 431 Гражданского кодекса) и истолковали условия договора аренды, предусматривающие как право арендодателя на пересмотр размера арендной платы, так и механизм такого пересмотра. Суды мотивированно не приняли во внимание акт экспертного исследования от 25.04.2022 N 2566/07-6, составленный ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России по результатам лингвистического исследования текса договора аренды от 26.12.2016 N АлП-623-10/2016, заключенного между индивидуальным предпринимателем Милюковым В.В. и ООО "Альфа Пенза", и не имеющего отношения к спорным правоотношениям. Несостоятельна и ссылка подателя жалобы на судебную практику по спорам об изменении договоров аренды, поскольку судебные инстанции, разрешая данный спор, исходили из конкретных (установленных ими) фактических обстоятельств. Отказ суда апелляционной инстанции в принятии дополнительных (новых) доказательств в обоснование довода ответчика о несоответствии размера постоянной части арендной платы рыночным ставкам соответствует требованиям статьи 268 Кодекса. Кроме того, истцом в опровержение этого довода ответчика были предоставлены документы, подтверждающие иные рыночные ставки аренды нежилых помещений со схожими коммерческими характеристиками на территории г. Майкопа. Давались также пояснения о том, что справка Союза "Торгово-промышленная палата Республики Адыгея от 03.06.2022 содержит в себе усредненные показатели арендных ставок. Довод жалобы о том, что общество "Зарет" является лицом, профессионально занимающимся арендой помещений, общество "Атлас" ранее не заявляло. Кроме того, долгосрочный договор аренды был подготовлен ответчиком, его условия имеют очевидную направленность на защиту интересов арендатора и являются обременительными для арендодателя. Уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке. Одновременно это позволит ему арендовать помещения в течение всего срока аренды по цене 2017 года, что противоречит воле арендодателя, его правам, закрепленным в пункте 3.2 договора, а также принципам разумности и экономической обоснованности при заключении долгосрочного (7 лет) договора аренды. В этой связи к правоотношениям отношениям сторон применимы разъяснения, приведенные в постановлении от 14.03.2014 N 16.

В судебном заседании представитель общества "Атлас" поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить, а также дал пояснения по заданным судебной коллегией вопросам. Руководитель общества "Зарет" возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве. Также дал пояснения по вопросам, заданным судебной коллегией.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемые обществом "Атлас" судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 22.09.2017 между обществом "Зарет" (арендодатель) и обществом "Атлас" (арендатор) заключен договор N А-78-07/2017 аренды нежилого здания общей площадью 246,8 кв. м с кадастровым номером 01:08:0513051:38, находящееся по адресу: г. Майкоп, ул. 12 Марта, д. 169. По условиям договора (пункт 1.3) арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением "Красное и Белое" или другим коммерческим обозначением. Срок аренды - 7 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 5.1). Размер постоянной части арендной платы составляет 105 тыс. рублей ежемесячно, в том числе НДС. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении (пункт 3.1.1). Имущество арендодателем передано арендатору по акту от 13.11.2017.

Сторонами 04.01.2018 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в пункты 3.1.1 и 3.2.

Стороны 16.01.2019 заключили дополнительное соглашение, которым внесли изменения и дополнения в пункты 3.1.1., 7.8 и раздел 8 договора аренды.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Адыгея, но не более 10%. Повышение арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы в размере 105 тыс. рублей за площадь помещения, предусмотренной пунктом 3.1.1. настоящего договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Арендодатель направил арендатору уведомление от 03.12.2020 об увеличении постоянной части арендной платы на 10% с 05.01.2021 в связи с увеличением индекса потребительских цен и товаров до 115 500 рублей.

Арендатор в письме от 03.03.2021 указал, что вынужден отказаться от заключения дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы, поскольку обратное приведет к нерентабельности магазина.

Повторно 07.10.2021 с письмом-претензией арендодатель направил арендатору проект дополнительного соглашения от 01.10.2021 к договору об увеличении постоянной части арендной платы до 115 500 рублей. В указанном письме арендодатель предупредил арендатора, что в случае уклонения от подписания дополнительного соглашения он будет вынужден обратиться в суд за защитой нарушенного права.

В письме от 25.11.2021 арендатор сообщил об отсутствии правовых оснований для увеличения постоянной части арендной платы и предложил арендодателю вернуться к вопросу о возможном повышении размера арендной платы по истечении года.

Ссылаясь на неправомерное уклонение общества "Атлас" от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, общество "Зарет" обратилось в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 420, пункты 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1, подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса).

В пунктах 43 и 46 постановления от 25.12.2018 N 49 даны разъяснения по применению норм статьи 431 Гражданского кодекса. В них указано, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями Гражданского кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

В случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (пункт 11 постановления от 14.03.2014 N 16).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса).

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" приведены разъяснения по применению положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса. В нем указано следующее. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Проанализировав условия заключенного сторонами договора аренды нежилого здания от 22.09.2017 N А-78-07/2017 (в редакции дополнительных соглашений), исследовав иные представленные в материалы дела доказательства (переписку сторон и др.), оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора исходили из того, что право на изменение (увеличение) размера постоянной части арендной платы возможно не только по соглашению сторон. Такое право (не чаще одного раза в год на размер процента инфляции установленный органом статистики Республики Адыгея, но не более 10%) предоставлено обществу "Зарет" (арендодателю) пунктом 3.2 договора, которым также предусмотрен механизм изменения (увеличения) постоянной части арендной платы (по инициативе одной из сторон в безусловном порядке). В этой связи суды первой и апелляционной инстанций признали, что в соответствии с положениями договора от 22.09.2017 N А-78-07/2017 общество "Атлас" приняло на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы общества "Атлас" сводятся по существу к иному пониманию (толкованию) им условий договора аренды от 22.09.2017 N А-78-07/2017. Ответчик полагает, что положения указанного договора не предусматривают возможности понуждения арендатора к подписанию дополнительного соглашения об увеличении размера постоянной части арендной платы, заключение которого возможно только по взаимному волеизъявлению сторон договора. Данные доводы подлежат отклонению судом округа. Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили к правоотношениям сторон положения статьи 431 Гражданского кодекса, проанализировали не только содержание договора от 22.09.2017 N А-78-07/2017, но иные представленные в материалы дела доказательства, в том числе, переписку сторон, которые оценили по правилам статьи 71 Кодекса. Судебные инстанции правильно также применили к спорным отношениям разъяснения, приведенные в постановлениях от 25.12.2018 N 43 и от 14.03.2014 N 16. Суды правомерно признали, что в пункте 3.2 стороны достигли соглашения об увеличении постоянной части арендной платы в случае роста индекса инфляции (в процентах за последние двенадцать месяцев) не чаще одного раза в год по инициативе, в том числе, арендодателя. Стороны при этом согласовали механизм ее изменения путем оформления дополнительного соглашения, то есть арендатор принял на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения при соблюдении арендодателем порядка ее изменения. Одновременно в пункте 3.2 договора предусмотрена возможность изменения арендной платы по соглашению сторон в любое (во всякое) время его действия. Таким образом, данный пункт договора определяет различные варианты изменения постоянной части арендной платы (по соглашению сторон в любое время его действия, по воле одной из сторон договора на индекс потребительских цен с соблюдением предусмотренного в нем порядка). Данное судами первой и апелляционной инстанций толкование условий долгосрочного договора от 22.09.2017 N А-78-07/2017 судебная коллегия полагает справедливым и не нарушающим баланс интересов сторон.

Общество "Атлас", ссылаясь в кассационной жалобе на правовые позиции, содержащиеся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10, не учитывает, что обстоятельства, установленные судами при разрешении данного спора, отличны от обстоятельств, установленных по делу N А40-90259/08-28-767. При этом названным постановлением подтверждена возможность изменения судебным решением договора по требованию одной из сторон в случаях, определенных договором (подпункт 2 пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Такое право может возникнуть у сторон исходя из условий, согласованных ими в тексте соответствующего договора.

Ответчик также полагает, что суд апелляционной инстанции необоснованно уклонился от оценки заявленного им в апелляционной жалобе довода об увеличении размера арендной платы выше рыночной стоимости, необоснованно отказав обществу "Атлас" в приобщении к материалам дела справки Союза "Торгово-промышленная палата Республики Адыгея от 03.06.2022. Протокольным определением обществу "Атлас" отказано в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Действия апелляционного суда соответствуют части 2 статьи 268 Кодекса и разъяснениям, содержащимся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции". Довод, на который ссылалось общество "Атлас", не приводился им в суде первой инстанции, он не подтверждался ответчиком какими-либо доказательствами, этот довод заявлен впервые в апелляционном суде с приложением к жалобе в его подтверждение нового доказательства. Поэтому суд апелляционной инстанции правомерно не проверял данный довод ответчика, возвратив представителю общества "Атлас" впервые представленное в материалы дела доказательство (справку Союза "Торгово-промышленная палата Республики Адыгея от 03.06.2022).

Иные доводы, приведенные обществом "Атлас" в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, поэтому не могут служить основанием для отмены решения и апелляционного постановления. Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам спора, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нормы материального права применены судебными инстанциями правильно. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке, либо нарушения судами первой и (или) апелляционной инстанций принципов равноправия и состязательности сторон (часть 3 статьи 288 Кодекса), не выявлено. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Государственная пошлина уплачена обществом "Атлас" в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 09.08.2022 N 19025).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.05.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 по делу N А01-4306/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова