Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 мая 2011 г. N Ф07-3278/11 по делу N А44-3260/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 03.05.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Новгородского областного потребительского общества "Облпотребсоюз" на решение Арбитражного суда Новгородской от 08.11.2010 (судья Деменцова И.Н.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 (судьи Федосеева О.А., Виноградов О.Н., Козлова С.В.) по делу N А44-3260/2010,

установил

Новгородское областное потребительское общество "Облпотребсоюз" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кудряшовой Наталье Владимировне (далее - Предприниматель) о взыскании 76 600 руб. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 26.10.2009 N 5.

Определением от 30.09.2010 суд принял встречное исковое заявление Предпринимателя к Обществу об уменьшении размера арендной платы по договору от 26.10.2009 N 5 на 76 599 руб. 45 коп. для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Решением суда первой инстанции от 08.11.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.01.2011, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указал податель жалобы, на момент заключения спорного договора аренды Обществом было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством торговый центр. Статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не содержит запрета на сдачу в аренду объектов незавершенного строительства, поэтому договор аренды не может быть признан ничтожной сделкой.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 26.10.2009 N 5 аренды недвижимого имущества, согласно условиям которого арендодатель предоставил за плату арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 48,2 кв.м, находящееся в здании торгово-развлекательного центра с кадастровым номером 53:23:8000200:0144:45132, расположенном по адресу: Великий Новгород, пр. Александра Корсунова, 21а, для использования под торговлю промышленными товарами на срок с 01.11.2009 по 01.10.2010.

Торговый киоск общей площадью 48,2 кв.м, расположенный в здании торгового центра "Панорама", передан Предпринимателю по акту приемки-передачи от 26.10.2009.

В соответствии с пунктом 3.1 договора согласованный сторонами размер арендной платы составил 48 200 руб., в том числе НДС.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно в срок не позднее 3-го числа каждого месяца начиная с первого месяца аренды.

Сторонами 05.04.2010 подписано соглашение о расторжении договора аренды с 05.04.2010.

Переданное в аренду помещение возвращено арендодателю по акту сдачи-приемки от 05.04.2010.

Направленная в адрес Кудряшовой Н.В. претензия была удовлетворена последней частично - в сумме 20 000 руб., задолженность по договору аренды составила 76 600 руб.

Неисполнение Предпринимателем обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. Ссылаясь на невозможность нормальной эксплуатации предоставленного в аренду помещения, Предприниматель обратился со встречным исковым заявлением к Обществу об уменьшении размера арендной платы.

Отказывая в удовлетворении первоначального и встречного исков, суд первой инстанции исходил из того, что на момент подписания договора аренды от 26.10.2009 N 5 право собственности истца на объект аренды не было зарегистрировано в установленном законом порядке, у последнего отсутствовали полномочия на распоряжение спорным объектом недвижимости, в том числе и на передачу его ответчику в аренду.

Суд апелляционной инстанции согласился с этими выводами.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Здание, в котором расположено спорное помещение, является вновь созданным объектом недвижимости.

Из пункта 1 статьи 218 ГК РФ следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 названного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как установлено пунктом 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судами установлено, что право собственности Общества на здание общественно-торгового центра общей площадью 1884,2 кв.м, расположенное по адресу: Новгородская область, Великий Новгород, пр. Александра Корсунова, д. 21а, зарегистрировано в установленном порядке 01.07.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 53-АА N 001414.

При таких обстоятельствах договор аренды от 26.10.2009 N 5 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой вследствие отсутствия у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него.

Доводы кассационной жалобы направлены по существу на переоценку обстоятельств, установленных судами.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Новгородской области от 08.11.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 по делу N А44-3260/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу Новгородского областного потребительского общества "Облпотребсоюз" - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева