Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 апреля 2013 г. N Ф07-779/13 по делу N А56-23002/2012

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сергеевой И.В.,

при участии от Отдела по управления имуществом муниципального образования "Светогорское городское поселение" Царевой Е.В. (доверенность от 09.01.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Тест" Боер Н.А. (доверенность от 02.03.2011),

рассмотрев 04.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Отдела по управления имуществом муниципального образования "Светогорское городское поселение" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2012 (судья Данилова Н.П.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012 (судьи Барканова Я.В., Попова Н.М., Серикова И.А.) по делу N А56-23002/2012,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Феникс-Тест", место нахождения: 188992, Ленинградская обл., г. Светогорск, ул. Кирова, д. 1, ОГРН 1034700878640 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением (с учетом требований, уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) о признании незаконным решения Отдела по управления имуществом муниципального образования "Светогорское городское поселение", место нахождения: 188990, Ленинградская обл., г. Светогорск, ул. Победы, д. 22, ОГРН 1024700880786 (далее - Отдел), от 04.05.2012 об отказе в выкупе арендуемых нежилых помещений N 1-25 общей площадью 738,8 кв.м, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: Ленинградская обл., г. Светогорск, ул. Кирова, д. 1; об обязании Отдела совершить все необходимые действия по заключению с Обществом договора купли-продажи указанных помещений, отчуждаемых в порядке реализации арендатором муниципального имущества - субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты по цене, определенной независимой судебной экспертизой.

Решением от 24.09.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.12.2012, суд первой инстанции признал незаконным отказ Отдела в приватизации (выкупе) указанных выше помещений, а также обязал Отдел принять решение об условиях их приватизации Обществом и направить в адрес Общества проект договора купли-продажи.

В кассационной жалобе Отдел указывает, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя жалобы, в связи с тем, что в рамках арбитражного дела N А56-5349/2012 о признании незаконными действий Отдела, выразившихся в отказе предоставить Обществу преимущественное право выкупа арендованного помещения площадью 777,9 кв.м, и об обязании Отдела заключить договор купли-продажи указанного помещения, было вынесено определение о прекращении производства в связи с отказом Общества от заявления, повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами о том же предмете и по тем же основаниям неправомерно. Отдел указывает, что судам надлежало прекратить производство по настоящему делу.

Податель считает ошибочным вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии у Общества права на выкуп спорных помещений, поскольку на момент принятия решения об отказе в выкупе арендуемых нежилых помещений срок действия договора аренды, заключенного между Обществом и Отделом, истек.

Отдел указывает, что суды не приняли во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134), и неправильно применили положения пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в связи с чем сделали необоснованный вывод о непрерывности нахождения спорных помещений в пользовании Общества.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв с 28.03.2013 до 04.04.2013. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда. В судебном заседании представитель Отдела поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 12.11.1993 N 91 Обществу на праве собственности принадлежит предприятие розничной торговли - магазин хозяйственных товаров N 15, расположенный по адресу: Ленинградская обл., г. Светогорск, ул. Кирова, д. 1.

Товарищество с ограниченной ответственностью "Феникс-Тест" (правопредшественник Общества, арендатор) и Комитет по управлению имуществом города Выборга (правопредшественник Отдела, арендодатель) заключили договор от 12.11.1993 N 795 аренды нежилых помещений 1-го этажа общей площадью 764,1 кв.м, расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: Ленинградская обл., г. Светогорск, ул. Кирова, д. 1, под магазин хозяйственных товаров, на срок с 12.11.1993 по 12.11.2008.

В связи с окончанием срока действия договора аренды N 795 был проведен конкурс на сдачу в аренду встроенных помещений магазина, по результатам которого Отдел и Общество заключили договор от 26.01.2009 N 125 аренды нежилых помещений 1-го этажа: N 1 - 25, 2-го этажа: N 1 - 9 общей площадью 777, 9 кв.м, сроком действия по 24.01.2012.

Договор N 125 зарегистрирован 17.08.2009 в установленном законом порядке.

Общество 12.01.2012 обратилось к Отделу с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений по договору N 125. Получив отказ, Общество 09.04.2012 повторно обратилось с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений.

Письмом от 04.05.2012 N 147 Отдел отказал в выкупе указанных помещений со ссылкой на то, что договор аренды N 125 прекращен 24.01.2012.

Общество, ссылаясь на то, что отказ Отдела является незаконным и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции признал требования Общества законными и удовлетворил заявление.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с заявлениями, то есть на январь и апрель 2012 года) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе, если:

- арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов Российской Федерации предельных значений площади;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ (вступившей в силу с 01.01.2009) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлены действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения.

Согласно части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с указанным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на момент вступления названного Закона в силу (05.08.2008) договор аренды от 12.11.1993 N 795 не был прекращен, с 1993 года Общество арендует спорные нежилые помещения, в том числе по договору аренды от 26.01.2009 N 125, что свидетельствует о непрерывности нахождения помещений в пользовании Общества.

Материалами дела подтверждается, что из фактического владения арендатора помещения не выбывали.

В силу абзаца 2 пункта 5 Информационного письма N 134 суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение имущества.

Суд первой инстанции со ссылкой на статью 10 ГК РФ оценил действия органа местного самоуправления по включению арендуемых помещений после опубликования Закона N 159-ФЗ в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, как воспрепятствование Обществу в реализации его преимущественного права на выкуп помещений.

Принимая во внимание, что на момент обращения Общества с заявлением спорные помещения находились у него в аренде свыше 15 лет, обязательства по оплате не нарушались, задолженность отсутствует, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что Общество не утратило право на выкуп помещений.

Довод Отдела о прекращении арендных отношений на момент принятия решения об отказе подлежит отклонению. Как указал апелляционный суд, договор аренды N 125 был возобновлен на неопределенный срок в порядке статей 610, 621 ГК РФ. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства направления Обществу писем арендодателя с возражениями о продлении договорных отношений, в то время как Общество отрицает факт их получения.

Иных препятствий в приватизации помещений Отдел не привел.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что отказ Отдела Обществу в выкупе спорных помещений является незаконным, противоречащим нормам Закона N 159-ФЗ и нарушающим права и законные интересы заявителя.

Судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод Отдела о необходимости прекращения производства по делу в соответствии с пунктом 1 часть 1 статьи 148 АПК РФ, поскольку основанием иска в настоящем деле является отказ Отдела в выкупе помещений от 04.05.2012 из-за прекращения действия договора аренды, в то время как предметом рассмотрения в рамках дела N А56-5349/2012 являлся отказ Отдела в выкупе помещений от 18.01.2012, основанный на несоответствии договора аренды требованиям Закона N 159-ФЗ.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012 по делу N А56-23002/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Отдела по управлению имуществом муниципального образования "Светогорское городское поселение" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина И.В. Сергеева