Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 апреля 2017 г. N Ф07-2115/17 по делу N А21-5227/2016

21 апреля 2017 г.

Дело N А21-5227/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от администрации муниципального образования "Гвардейский городской округ" Звягинцевой Н.В. (доверенность от 27.12.2016 N 64),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.10.2016 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А21-5227/2016,

установил:

Администрация муниципального образования "Гвардейский городской округ", место нахождения: 238210, Калининградская обл., Гвардейский р-н, г. Гвардейск, Юбилейная ул., д. 6, ОГРН 1023902272327, ИНН 3916002844 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304 (далее - Управление Росреестра), от 11.04.2016 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.12.2015 к договору аренды от 25.11.2013 N 238; обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию названного дополнительного соглашения.

Решением от 21.10.2016 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2017 данное решение оставлено без изменения.

Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов нормам действующего законодательства. По мнению подателя жалобы, по истечении срока действия договора аренды возможно только заключение нового договора аренды с соблюдением правил, предусмотренных статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации; вопрос о разделе земельного участка под многоквартирным домом не относится к компетенции общего собрания собственников помещений в доме; земельный участок под многоквартирным домом является неделимым и разделен на два участка в нарушение статей 36, 37, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что раздел исходного земельного участка произведен в соответствии с нормами земельного, жилищного и градостроительного законодательства; на нарушение статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка Управление Росреестра в оспариваемом отказе не ссылалось; заключение дополнительного соглашения в данном случае не противоречит статьям 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации; заключения нового договора аренды в данном случае не требовалось.

В судебном заседании представитель Администрации против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании решения Совета депутатов муниципального образования "Гвардейское городское поселение" от 24.05.2010 органы местного самоуправления, граждане (собственники квартир) и общество с ограниченной ответственностью "Вивагс" (далее - Общество), выступающее в качестве инвестора, заключили договор от 28.06.2010 N 1 о проведении поэтапной реконструкции многоквартирного жилого дома по адресу: г. Гвардейск, ул. Тельмана, д. 14.

По условиям данного договора собственники помещений в многоквартирном доме предоставили инвестору многоквартирный дом для проведения реконструкции в два этапа.

В целях реализации названного договора на основании решения общего собрания собственников помещений в доме от 12.11.2013 N 1 администрация муниципального образования "Гвардейский район", действующая в соответствии с соглашением о передаче ей части полномочий администрации муниципального образования "Гвардейское городское поселение", и Общество заключили договор от 25.11.2013 N 238 аренды земельного участка общей площадью 2861,0 кв. м с кадастровым номером 39:02:010016:439, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Гвардейск, ул. Тельмана, д. 14, в целях реконструкции многоквартирного жилого дома по указанному адресу сроком с 25.11.2013 по 25.11.2014.

Дополнительным соглашением от 24.04.2015 срок аренды продлен до 25.11.2015.

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме от 18.11.2015 приняты решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:02:010016:439 на два участка ориентировочной площадью 1200 кв. м и 1661 кв. м согласно прилагаемой схеме; предоставлении Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования "Гвардейский городской округ" полномочий на осуществление всех необходимых действий, связанных с разделом земельного участка, заключением дополнительного соглашения к договору аренды от 25.11.2013 N 238; исключении из договора от 28.06.2010 N 1 о проведении поэтапной реконструкции второго этапа реконструкции многоквартирного дома.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 39:02:010016:439 образованы два земельных участка площадью 1661 кв. м и 1200 кв. м с кадастровыми номерами 39:02:010016:2429 и 39:02:010016:2430 соответственно.

Дополнительным соглашением от 10.12.2015 внесены изменения в пункт 1.1 договора от 25.11.2013 N 238, в соответствии с которыми в аренду предоставляется земельный участок общей площадью 1200 кв. м с кадастровым номером 39:02:010016:2430.

10.12.2015 Администрация представила указанное дополнительное соглашение в Управление Росреестра на государственную регистрацию.

Сообщением от 11.04.2016 Управление Росреестра уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации со ссылкой на абзац 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) по следующим причинам: на регистрацию представлено дополнительное соглашение от 10.12.2015 к договору аренды от 25.11.2013 N 238, срок действия которого истек 25.11.2015; не представлены документы на государственную регистрацию права собственности на исходный земельный участок в целях последующей регистрации права собственности на два вновь образованных земельных участка.

Администрация, считая отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды незаконным, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

На момент возникновения спорных правоотношений и направления оспариваемого отказа регистрирующего органа отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулировались Законом о государственной регистрации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацу 9 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие этого Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из материалов дела, предметом аренды по договору от 25.11.2013 N 238 является земельный участок, занятый многоквартирным домом. Правовой режим таких земельных участков в силу пункта 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации определяется в соответствии со статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 23 Закона о государственной регистрации (в редакции, действовавшей до 01.01.2017), исходя из которых право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, возникает в силу закона с момента формирования земельного участка независимо от государственной регистрации права. Соответственно при разделе указанного земельного участка согласно пункту 2 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации у собственников помещений дома возникло право общей долевой собственности в отношении всех вновь образованных земельных участков.

С учетом изложенного Управление Росреестра неправомерно указало в оспариваемом отказе на непредставление документов на государственную регистрацию права собственности в отношении исходного земельного участка и образованных из него двух участков с кадастровыми номерами 39:02:010016:2429 и 39:02:010016:2430.

Суды также обоснованно посчитали, что заключение дополнительного соглашения от 10.12.2015 к договору аренды от 25.11.2013 N 238 (в редакции дополнительного соглашения от 24.04.2015) по истечении указанного в договоре срока само по себе не являлось препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока на неопределенный срок.

Довод подателя жалобы со ссылкой на статьи 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости по истечении срока договора заключения нового договора аренды обоснованно отклонен судами, поскольку указанные нормы, устанавливающие особенности предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности либо неразграниченной государственной собственности, не применимы к спорным отношениям, регулируемым нормами жилищного и гражданского законодательства, по предоставлению в пользование земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома.

Довод Управления Росреестра о незаконности раздела земельного участка также не может быть принят во внимание. Как видно из материалов дела, раздел земельного участка произведен на основании решения собственников помещений многоквартирного дома от 18.11.2015 с согласия залогодержателей; указанным решением орган местного самоуправления уполномочен на совершение всех необходимых действий, связанных с разделом земельного участка. Как пояснил представитель Администрации в судебном заседании, участок площадью 1200 кв. м с кадастровым номером 39:02:010016:2430 сформирован под реконструированной частью здания в целях завершения процедуры ввода законченного реконструкцией объекта в эксплуатацию; реконструированной части здания присвоен самостоятельный адрес (ул. Тельмана, д. 14а). В нарушение требований статьи 65, части пятой статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управление Росреестра не представило относимых и допустимых доказательств невозможности раздела земельного участка с кадастровым номером 39:02:010016:439, несоблюдения при разделе участка требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушения произведенным разделом земельного участка прав и законных интересов иных лиц.

При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу о незаконности оспариваемого отказа регистрирующего органа и удовлетворили требования Администрации.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.10.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2017 по делу N А21-5227/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий