Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 декабря 2019 г. N Ф07-15276/19 по делу N А56-17503/2019

30 декабря 2019 г.

Дело N А56-17503/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Преснецовой Т.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Русский Север" Кириллова Н.В. (доверенность от 09.12.2019), от общества с ограниченной ответственностью "Жерновская" Кунгуровой Ю.А. (доверенность от 26.09.2019), Истоминой В.А. (доверенность от 10.07.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жерновская" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2019 по делу N А56-17503/2019,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Русский Север", адрес: 193318, Санкт-Петербург, ул. Ворошилова, д. 2, лит. АБ, комн. 429, ОГРН 1177847372196, ИНН 7811671820 (далее - ООО СЗ "Русский Север"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жерновская", адрес: 195043, Санкт-Петербург, 2-я Жерновская ул., д. 48, ОГРН 1137847167963, ИНН 7806501245 (далее - ООО "Жерновская"), о расторжении договора от 23.04.2018 N 23-04/2018 купли-продажи земельного участка площадью 4 173 кв. м +/- 23 кв. м с кадастровым номером 78:11:0006167:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 2-я Жерновская ул., д. 48, лит. А, и нежилых зданий, расположенных на его территории, о взыскании 23 000 000 руб. уплаченных денежных средств и 144 000 руб. государственной пошлины.

Решением суда от 24.04.2019 иск удовлетворён.

Постановлением апелляционного суда от 06.08.2019 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Жерновская" просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в ином составе судей.

Податель жалобы ссылается на то, что приобщенная к делу резолютивная часть решения на бумажном носителе не соответствует резолютивной части решения, объявленной в судебном заседании, и резолютивной части решения, изготовленного в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на то, что суд при оценке градостроительного плана земельного участка не принял во внимание, что сведения об установленной санитарно-защитной зоне, указанные на чертеже градостроительного плана, не соответствуют Проекту планировки и межевания территории, не предусмотрены Правилами землепользования и застройки, в разделе 5, 6 градостроительного плана указанные сведения отсутствуют;

Податель жалобы указывает, что суд не дал оценку письму УФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу от 14.11.2018 N 78-03-05/45-31362-2018; не учёл, что в соответствии с пунктом 25 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 N 222 (далее - Правила) санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в её границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

По мнению подателя жалобы, истцом не доказано предоставление ответчиком при продаже земельного участка заведомо ложной информации об ограничениях его использования, считает, что такие ограничения на момент заключения договора отсутствовали.

В отзыве на кассационную жалобу ООО СЗ "Русский Север" просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции был объявлен перерыв до 10 час. 23.12.2019. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Жерновская" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО СЗ "Русский Север" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления (часть 3 статьи 288 АПК РФ).

Как следует из части 4 статьи 288 АПК РФ, основаниями для отмены судебного приказа, решения, постановления арбитражного суда в любом случае являются: 1) рассмотрение дела арбитражным судом в незаконном составе; 2) рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; 3) нарушение правил о языке при рассмотрении дела; 4) принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле; 5) неподписание решения, постановления судьей или одним из судей либо подписание решения, постановления не теми судьями, которые указаны в решении, постановлении; 6) отсутствие в деле протокола судебного заседания или подписание его не теми лицами, которые указаны в статье 155 настоящего Кодекса; 7) нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения, постановления.

Из аудиозаписи судебного заседания суда первой инстанции от 22.04.2019, размещенной в информационной системе "Мой арбитра", следует, что в данном судебном заседании по результатам рассмотрения искового заявления, иск удовлетворён, договор купли-продажи N 23-04/2018 от 23.04.2018, заключенный между ООО "Жерновская" и ООО СЗ "Русский Север" расторгнут, с ООО "Жерновская" в пользу ООО СЗ "Русский Север" взыскано 23 000 000 руб., а также судебные расходы по уплате госпошлины.

В соответствии с резолютивной частью решения, изготовленного в полном объёме 24.04.2019, суд первой инстанции решил: расторгнуть договор купли-продажи N 23-04/2018 от 23.04.2018, заключенный между ООО "Жерновская" и ООО СЗ "Русский Север", взыскать ООО "Жерновская" в пользу ООО СЗ "Русский Север" денежные средства в размере 23 000 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи N 23-04/2018 от 23.04.2018, а также расходы по уплате госпошлины в сумме 144 000 руб.

Как указано в абзаце третьем пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", резолютивная часть составленного мотивированного судебного акта должна дословно соответствовать его резолютивной части, объявленной в день окончания разбирательства дела.

В результате прослушивания аудиозаписи судебного заседания суда первой инстанции, а также на основании объяснений представителей участвующих в деле лиц, в том числе и подателя кассационной жалобы, установлено, что объявленная в судебном заседании 22.04.2019 резолютивная часть решения соответствует резолютивной части решения, изготовленного в полном объеме от 24.04.2019.

Техническая ошибка, допущенная делопроизводителем при формировании настоящего дела на бумажном носителе (к материалам настоящего дела подшита резолютивная часть решения по другому делу), исправлена судом первой инстанции, к материалам дела приобщена резолютивная часть решения, объявленная в судебном заседании.

Поскольку материалами дела, аудиозаписью судебного заседания, размещенной в системе "Мой арбитр", а также пояснениями представителей истца и ответчика, данными в судебном заседании кассационной инстанции подтверждается, что резолютивная часть решения, объявленная в судебном заседании 22.04.2019, соответствует резолютивной части решения, изготовленного в полном объеме, техническая ошибка, допущенная судом первой инстанции при формировании дела на бумажном носителе, исправлена, оснований для отмены судебных актов применительно к части 4 статьи 288 АПК РФ не имеется.

Не усматривается и оснований для отмены обжалуемых судебных актов на основании части 3 указанной статьи, поскольку допущенное нарушение при формировании материалов дела не привело к принятию судом неправильного решения по существу спора.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор от 23.04.2018 N 23-04/2018 купли-продажи земельного участка площадью 4 173 кв. м +/-23 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. 2-я Жерновская, д. 48, лит. А, категория земель населенных пунктов, кадастровый номер 78:11:0006167:1, по цене 221 500 000 руб.; нежилого здания, 1-этажного, общая площадь 636,9 кв. м, кадастровый номер 78:11:0006167:3005, расположенного по указанному адресу, лит. А, по цене 1 200 000 руб.; нежилого здания, 1-этажное, общая площадь 83,8 кв. м, кадастровый номер 78:11:0006167:3006, расположенного по этому же адресу, по цене 800 000 руб.; нежилого здания, 1-этажное, общая площадь 16,6 кв. м, кадастровый номер 78:11:0006167:3007, расположенное по данному адресу, лит. В, по цене 350 000 руб.

Согласно пункту 3.3 договора покупатель принял на себя обязательство уплатить сумму в размере 20 000 000 руб. в срок не более 10 календарных дней с даты получения покупателем от продавца выписки из ЕГРН, свидетельствующей о переходе права собственности на земельный участок и нежилые здания, расположенные на нём, к истцу.

Порядок и сроки оплаты части цены земельного участка и нежилых зданий в размере 203 500 000 руб. согласованы сторонами в соглашении о расчётах (приложение 1 к договору).

Право собственности покупателя на земельный участок и нежилые здания, являющиеся предметом договора купли-продажи, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в ЕГРН 08.05.2018.

Покупатель обязательства, предусмотренные пунктом 3.3. договора выполнил, что подтверждается платежными поручениями от 17.05.2018 N 14 на сумму 14 000 000 руб. и от 22.05.2018 N 15 на сумму 6 000 000 руб. и пунктом 2.2 приложения 1 к договору (соглашение о расчётах), из которого следует, что покупатель также оплатил в счёт исполнения обязательств по договору 3 000 000 руб.

Общая сумма денежных средств, уплаченных покупателем продавцу по договору, составила 23 000 000 руб.

Согласно соглашению о расчётах (приложение 1 к договору) в качестве оплаты оставшейся стоимости земельного участка и нежилых зданий, покупатель в срок до 30.06.2020 обязан передать продавцу основанные на договоре участия в долевом строительстве, зарегистрированном в установленном порядке, права на объекты долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1.6 соглашения о расчётах объектами долевого строительства являются входящие в состав строящегося на земельном участке многоквартирного жилого дома жилые помещения (квартиры), в отношении которых между сторонами должен быть заключен договор участия в долевом строительстве.

Одновременно с заключением договора купли-продажи упомянутого земельного участка и зданий покупатель приобрел у продавца по договору купли-продажи проектной документации от 23.04.2018 N 23-04/2018 разрешительную и проектную документацию стадии "проект", шифр 009/12, в целях проектирования и реконструкции здания под многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и двухэтажной автостоянкой на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, ул. 2-я Жерновская, д. 48, лит. А.

Как следует из перечня разрешительной документации, являющегося приложением к договору купли-продажи проектной документации от 23.04.2018 N 23-04/2018, продавец передал покупателю распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре от 03.10.2011 N 2746 "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка" и разрешение на строительство от 26.02.2015 N 78-07-0180.1-2013 со сроком действия до 31.03.2020 на реконструкцию здания под жилой дом со встроенными помещениями и 2-этажной автостоянкой.

Указанное разрешение на строительство 05.06.2018 переоформлено на покупателя в связи с переходом права собственности на земельный участок.

На основании приказа Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 27.07.2018 N 137-П прекращено действие выданного покупателю разрешения на строительство от 05.06.2018 N 78-07-0180.2-2013.

В качестве причины прекращения действия разрешения на строительство указано расположение земельного участка в санитарно-защитной зоне СПб ГБУ "Санкт-Петербургская станция по борьбе с болезнями животных" по адресу: Санкт-Петербург, ул. 2-я Жерновская, д. 46, установленной по решению Главного государственного санитарного врача по Санкт-Петербургу заключением Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу от 17.09.2008 N 78.01.05.000.Т.003347.09.08; выдача разрешения на строительство нарушает положения пункта 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", пункта 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1.200-03 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов, пункт 2.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях".

А также основанием прекращения действия разрешения на строительство послужило отсутствие в предоставленной для получения разрешения на строительство проектной документации обеспечения минимального количества машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на земельном участке, в связи с чем выдача разрешения на строительство нарушает положения статьи 10 Закона Санкт-Петербурга "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" от 16.02.2009 N 23-10.

Согласно заключению Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу от 17.09.2008 N 78.01.05.000.Т.003347.09.08 об установлении санитарно-защитной зоны СПб ГБУ "Санкт-Петербургская станция по борьбе с болезнями животных" размер указанной зоны составляет 20 м от границ предприятия во всех направлениях.

В соответствии с выданным Комитетом по градостроительству и архитектуре 29.01.2019 градостроительным планом N RU7819500031560 земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006167:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 2-я Жерновская улица, д. 48, лит. А, сведения об установленной (окончательной) санитарно-защитной зоне СПб ГБУ "Санкт-Петербургская станция по борьбе с болезнями животных" в размере 20 метров от границы территории во всех направлениях.

ООО СЗ "Русский Север" направило ООО "Жерновская" предложение о расторжении договора купли-продажи или его изменении, в котором просило вернуть ранее уплаченные денежные средства в размере 23 000 000 руб. либо уменьшить цену договора.

Поскольку соглашение сторонами по данному вопросу не достигнуто, ООО СЗ "Русский Север" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на невозможность использования земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома в связи с тем, что санитарно-защитная зона занимает 50,3% площади земельного участка. В правовом обосновании иска ссылаясь на статьи 450, 452, 453, 475 и 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что истцом доказано наличие оснований для расторжения договора, и удовлетворили требования истца.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды полно исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, сделали выводы, соответствующие установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильно применили нормы материального права, не допустили нарушений процессуального законодательства, которые привели или могли повлечь принятие неправильного решения по существу спора, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 431.2 ГК РФ сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Абзацем 1 пункта 4 указанной статьи предусмотрено, что последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения (абзац 2 пункта 4 этой же статьи).

Как следует из пункта статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно пункту 2 данной статьи при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).

Согласно пункту 3 данной статьи требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное (пункт 5 этой же статьи).

Как следует из пункта 1 статьи 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьёй 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 4 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьёй 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что площадь части земельного участка, расположенной в санитарно-защитной зоне в соответствии с градостроительным планом земельного участка N RU7819500031560 от 29.01.2019 соответствует площади земельного участка, занимаемой санитарно-защитной зоной, определенной на основании заключения специалиста от 11.12.2018 N О-01/11-18, составляет существенную часть земельного участка - 50,3% его площади.

Суды на основании анализа условий, согласованных сторонами в договоре купли-продажи объектов недвижимости, в договоре купли-продажи проектной документации, условий выдачи разрешения на строительство и обстоятельств, связанных с прекращением действия разрешения на строительство, правомерно посчитали, что у покупателя имеется основание требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка и находящихся на нём зданий, поскольку продавцом при заключении договора даны покупателю недостоверные заверения об обстоятельствах, касающихся цели использования земельного участка, предусмотренной договором, то есть об обстоятельствах, имеющих существенное значение для покупателя.

Суды на основании обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств сделали правильный вывод о том, что использование земельного участка под предусмотренные договором цели для строительства многоквартирного жилого дома невозможно, поскольку большая часть земельного участка занята санитарно-защитной зоной, установленной в соответствии с порядком, действовавшем на момент её установления.

Суды обоснованно отклонили доводы ответчика о том, что санитарно-защитная зона не установлена, так как сведения о ней не внесены в ЕГРН, и содержатся только в графической части градостроительного плана земельного участка 2019 года. При этом суды правильно применили положения пунктов 8, 9, 10 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и сделали обоснованный вывод о том, что санитарно-защитная зона СПб ГБУ "Санкт-Петербургская станция по борьбе с болезнями животных" считается установленной, так как произведено описание местоположения её границ в графической форме.

Установив, что продавец не исполнил надлежащим образом обязательство по передаче покупателю предмета купли-продажи надлежащего качества, пригодного для использования в соответствии с конкретными целями, о которых продавец был поставлен покупателем в известность при заключении договора, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили требование о расторжении договора и возврате уплаченных покупателем продавцу по договору денежных средств.

Суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2019 по делу N А56-17503/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жерновская" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина М.В. Захарова Т.Г. Преснецова