Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 апреля 2013 г. N Ф05-2776/13 по делу N А40-42841/2012

г. Москва

15 апреля 2013 г.

Дело N А40-42841/12-29-393

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2013года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2013года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Русаковой О.И., Тихоновой В.К.

при участии в заседании:

от истца ИП Вахольдера И.В. (ОГРНИП 307770000101894) - Щукина Л.С. дов. от 13.03.2012 г

от ответчика ОАО "Каширский двор - Северянин" (ОГРН 1027739179775) - Юлина О.О. дов. от 23.05.2012 г.

рассмотрев 08.04.2013 г. в судебном заседании кассационную

жалобу ОАО "Каширский двор - Северянин"

на решение от 05 октября 2012 года

Арбитражного суда г. Москвы,

принятое судьей Лежневой О.Ю.,

на постановление от 17 января 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Красновой С.В.

по иску ИП Вахольдера И.В.

к ОАО "Каширский двор - Северянин"

о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Вахольдер Игорь Владимирович обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОАО "Каширский двор-Северянин" о возврате внесенных в обеспечение обязательств из договора аренды от 21.10.2010 N 523/ОДА-2010 денежных средств в сумме 4194 459,46 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21 438,35 руб.

Решением суда от 05.10.2012 исковые требования удовлетворены. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2013 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 5 октября 2012 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ОАО" Каширский двор-Северянин"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами,, ОАО "Каширский двор-Северянин" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 5 октября 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2012 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права. принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что в материалах дела содержатся уведомления истца от 16.02.2012 г., 20.02.2012 г. об одностороннем отказе от исполнения договора с 1 марта 2012 г., а также письмо о согласовании вывоза имущества из помещения от 21.02.2012 г.

Ответчиком истцу были направлены письма N 314 от 17.02.2012 г., 3390 от 24.02.2012 г., N 394 от 27.02.2012 г., N 406 от 29.02.2012г.N 420 от 06.03.2012 г., телеграмма N 309\5152 от 20.04.2012 г. с требованием о ведении коммерческой деятельности в арендуемых помещениях.

Истец отказался от пользования помещениями, последствия отказа от договора предусмотрены п.11.6 в виде удержания обеспечительного депозита.

Суды указанным обстоятельствам надлежащей оценки не дали и сделали необоснованный вывод о неправомерности отказа арендодателя от исполнения договора.

Арендатором ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору, арендная плата уплачивалась с просрочкой.

При этом, как видно из материалов дела, ответчик направлял истцу письма и претензии с требованиями устранить нарушения договора, соответственно, право у ответчика на односторонний отказ от расторжения договора с удержанием суммы обеспечительного депозита, предусмотренное ст. 450 ГК РФ, а также п. п. 11.2,11.3 имелось.

В соответствии с п.6.1 договора удержанием обеспечительного депозита полностью или частично могут обеспечиваться требования арендодателя к арендатору о надлежащем выполнении обязательств по договору, а также возмещение штрафных санкций.

Таким образом, выводы апелляционной инстанции о том, что у арендодателя не возникло право удовлетворения требований об уплате неустойки за счет обеспечительного платежа являются необоснованными.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, индивидуальный предприниматель Вахольдер И.В. в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 5 октября 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2013 г. находит законными и обоснованными.

В обоснование возражений истец указал, что 24 февраля 2012 г. арендодатель отказался от договора аренды. прекратив исполнять свою обязанность-предоставлять в пользование арендатору помещение.

Указанные обстоятельства подтверждаются постановлением участкового уполномоченного отдела МВД РФ по району Свиблово г. Москвы от 1 марта 2012 г. об отказе в возбуждении уголовного дела, в котором зафиксирован факт прекращения арендодателем доступа арендатору в помещение.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда г. Москвы от 5 октября 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2013. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что между ОАО "Каширский Двор-Северянин" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Вахольдер И.В. (арендатор) заключен договор аренды от 21.10.2010 N 523/ОДА-2010, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок по 30.12.2020 нежилые помещения, комнаты 385 общей площадью 373,4кв.м. помещения I в здании по адресу: г.Москва, Проспект Мира, д. 211, корп. 2.(л.д.9-60т.1)

За пользование помещением по договору арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в порядке и на условиях и в сроки, установленные договором.(п.5.1)

Минимальная базовая арендная плата устанавливается в виде фиксированной ставки размере рублевого эквивалента 1325,00 условных единиц за 1кв.м. в год, кроме того, НДС по ставке 18% в размере рублевого эквивалента 238,50 условных единиц.

При этом в период с даты начала аренды до 17 ноября 2011 г. базовая арендная плата устанавливается в виде согласованной сторонами фиксированной ставки аренды в размере рублевого эквивалента 870 условных единиц за 1 кв.м. арендуемой площади в год, кроме того, НДС по ставке 18% в размере рублевого эквивалента 156.60 условных единиц.

Передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 4.1 договора арендатор обязан пользоваться помещением в соответствии с условиями договора, назначением помещения.

Если арендатор не начал ведение коммерческой деятельности, то есть не открыл помещение для посетителей к дате начала срока аренды, арендодатель вправе на взыскание пени и в сумме рублевого эквивалента 250 долларов США за каждый день такого нарушения.(п.4.7 договора)

В соответствии с п.5.6 договора просрочка арендатором уплаты минимальной базовой ставки арендной платы более чем на 7 рабочих дней признается сторонами существенным нарушением условий договора и дает право арендодателю потребовать от арендатора досрочного внесения минимальной базовой арендной платы за следующие два календарных месяца по договору.

Кроме того, при просрочки уплаты минимальной базовой арендной платы арендодатель вправе начислять и потребовать от арендатора уплату пени из расчета 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, а при более чем 15 дневной календарной просрочке отказаться от настоящего договора.

Пунктом 4.9 договора предусмотрено, если арендатор пользуется помещением не в соответствии с условиями договора, в частности, не в соответствии с разрешенным использованием или ненадлежащим образом исполняет обязанности по внесению арендной платы и иных платежей, в том числе, пеней и штрафов, арендодатель вправе отказаться от договора, потребовать возмещения убытков или применить иные меры ответственности. При этом правом на отказ от договора по указанным основаниям арендодатель может воспользоваться только после направления арендатору письменного уведомления с требованием об устранении нарушений и не устранения нарушения арендатором в срок, указанный в уведомлении. По указанным основаниям арендатор вправе отказаться допустить арендатора в помещение.

Согласно п.4.11 по окончании срок аренды, а равно при досрочном прекращении договора вследствие одностороннего отказа от исполнения договора или по иным основаниям, арендатор обязан в 7-ми дневный календарный срок с момента прекращения договора обеспечить освобождение помещения от своих сотрудников, подрядчиков, инвентаря, оборудования, материалов.

В противном случае арендодатель не будет нести ответственность за сохранность имущества.

В соответствии с п. 4.12 договора освобождение помещения производится по акту возврата.

В качестве способа надлежащего выполнения арендатором обязательств стороны согласовали использование механизма обеспечительного депозита, удержанием которого полностью или частично могут обеспечиваться требования арендодателя к арендатору о надлежащем выполнении обязательств по договору, а также возмещение штрафных санкций, издержек и других убытков, которые могут возникнуть у арендодателя вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору.(п.6.1)

Пунктами 6.2., 6.4. установлена обязанность арендатора в обеспечение исполнения своих обязательств из указанного договора уплатить арендодателю обеспечительный депозит в сумме 98 951условных единиц,.

В случае ненадлежащего исполнения арендатором всех обязательств по договору сумма обеспечительного депозита засчитывается арендодателем в счет арендной платы за последние месяцы срока аренды (т.н. "обеспечительный платеж").

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что обеспечительный платеж уплачен арендатором арендодателю платежными поручениями от 27.10.2010 N 6 в сумме 2126 992,41 руб.,платежным поручением от 06.09.2011 N 727 в сумме 2067 467,5 руб., итого в сумме 4 194 459,46 руб.

Пунктом 11.2. договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения, если арендатор не устранит допущенное нарушение своих обязательств по договору в течение 15 дней после того, как арендодатель потребует от него в письменной форме устранения нарушения. При этом обеспечительный депозит возврату арендатору не подлежит.

Судами установлено, что с 24.02.2012 арендатор арендуемое помещение не использовал, поскольку арендодатель прекратил допускать его в указанное помещение.

Арендодатель письмом от 25.04.2012 уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора.

Удовлетворяя требования истца о возврате обеспечительного депозита, суд первой и апелляционной инстанции исходил из отсутствия основания у арендодателя по его удержанию после расторжения договора и отсутствия доказательств ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

Суды пришли к выводу о том, что невыполнение арендатором обязанностей по уплате неустойки за просрочку внесения арендной платы, компенсации арендодателю расходов по установке витрины, неустойки за неисполнение обязанности по страхованию и представлению копий договоров страхования не предоставляло арендодателю право прекратить арендатору допуск в арендуемое помещение.

Кроме того, до прекращения с 24.02.2012 доступа арендатора в арендуемое помещение и уведомления арендодателя 25.04.2012 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, арендодатель, в нарушение условий договора не направил арендатору требование о необходимости уплатить неустойку за просрочку во внесении арендной платы, за указанные нарушения.

Судами установлено, что объект аренды возвращен арендодателю, указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается, обязательства сторон из заключенного Договора аренды 21.10.2010 N 523/ОДА-2010 прекратились, у ответчика не имеются правовые основания для удержания сумма обеспечительного депозита.

При этом судами учтено следующие обстоятельства:

- арендодатель был обязан обеспечить арендатору возможность пользоваться арендуемым помещением, однако указанная обязанность им выполнена не была по обстоятельствам, зависящим от него, а именно: в связи с намеренным прекращением доступа арендатора в арендуемое помещение с 24.02.2012,

- из содержания норм ст.ст. 606, 611, 612, 614, 620 Гражданского кодекса РФ следует, что обязательство арендодателя по предоставлению арендатору имущества в пользование является встречным применительно к ст. 328 ГК РФ по отношению к обязательству арендатора по внесению платы за пользование объектом аренды, а именно: исполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем обязательства по передаче арендатору в пользование объекта аренды, то по причине не предоставления арендодателем с 24.02.2012 обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование у арендатора с 24.02.2012 возникло право приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы.

- за пользование объектом аренды за период с 24.02.2012 у арендатора обязанности по уплате арендной платы не имеется;

- из суммы обеспечительного платежа у арендодателя не возникло права получить удовлетворение своим требованиям к арендатору об уплате установленных договором сумм штрафа/ неустойки;

- обеспечительный платеж в сумме 582910 руб. 45 коп. после расторжения договора подлежит возврату арендодателем арендатору по установленным ст. 1102 ГК РФ основаниям.

Указанные выводы судов не могут быть признаны обоснованными, так как сделаны без учета всех обстоятельств, имеющих значение для дела, оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности.

Из материалов дела следует, что до направления арендодателем 25.04.2012 г. уведомления арендатору о расторжении договора в связи с прекращением использования помещений по назначению и невнесению арендной платы за март, апрель 2012 г.(л.д.130т.1), арендатор, индивидуальный предприниматель Вахольдер Т.В. 16 февраля 2012 г. уведомил ОАО "Каширский двор-Северянин" об одностороннем отказе от договора с 1 марта 2012 г., ссылаясь на п.п.11.1,11.6 договора (л.д.105т.1)

ОАО "Каширский двор-Северянин" не согласился на расторжение договора, ссылаясь на то, что п.11.6 договора не предполагает возможность арендатора отказаться от договора в одностороннем порядке., о чем уведомил арендатора 17 февраля 2012 г.(л.д.108т.1)

20 февраля 2012 г. арендатор повторно уведомил арендодателя об отказе от договора аренды N 523\ОДА-2010 с 1 марта 2012 г. (л.д.106т.1)

21 февраля 2012 г. арендатор обратился к арендодателю с заявлением о согласовании даты вывоза товаров и оборудования из помещения (л.д.107т.1)

24 февраля 2012 г. ОАО "Каширский двор Северянин" повторно выразил не согласие на расторжение договора в одностороннем порядке со стороны арендатора и предложил продолжить арендные отношения(л.д.113т.1)

24 февраля 2012 г. ОАО "Каширский двор-Северянин",ООО2Делта-Сервис", ООО"ЧОП "Служба безопасности", ООО"БНС Партнер Групп" составили акт о том, что ИН Вахольдер И.В. прекратил осуществлять коммерческую деятельность в арендованном помещении по адресу :г. Москва, проспект Мира,д.211 корп2, ТРЦ" Золотой Вавилон "без согласования с арендодателем (л.д.117т.1)

Суды не далии оценку указанным доказательствам и не проверили довод ответчика о том, что помещение было опечатано в связи с прекращением арендатором деятельности и оставления последним помещения без согласия арендодателя, в связи с чем последний вынужден был опечатать помещения, о чем было сообщено ИП Вахольдер И.В. в письме от 29 февраля 2012 г.(л.д.119т.1)

О незаконном прекращении договора арендатор извещался арендодателем телеграммой от 20 апреля 2012 г., одновременно предлагалось оплатить арендную плату (л.д.123)

6 марта 2012 г. ОАО "Каширский двор-Северянин" предлагал ИП Вахольдер И.В. продолжить арендные отношении уплатить арендные платежи.

Таким образом, выводы судов о том, что арендодатель прекратил доступ в помещения арендатору, в связи с чем у последнего прекратилась обязанность по оплате арендной платы. не соответствуют имеющимся доказательствам.

Не могут быть признаны обоснованными выводы об отсутствии доказательств о ненадлежащем исполнении обязательств со стороны арендатора и об отсутствии у арендодателя удерживать обеспечительный платеж после прекращения правоотношений сторон.

Судами не приняты во внимание п.п. 11.5, 11.6 договора, в соответствии с которыми арендатор вправе отказаться от договора только в случае существенного нарушения арендодателем своих обязательств и если арендодатель не устранит их в разумный срок.

В случек отказа арендатора от договора по иному основанию,чем те, которые указаны в п.11.5, обеспечительный платеж не подлежит возврату.

Согласно п.6.1 договора удержанием обеспечительного платежа могут обеспечиваться требования арендодателя к арендатору о надлежащем выполнении обязательств по договору, в том числе и возмещение штрафных санкций.

Судами не установлено, допущены ли со стороны арендодателя существенные нарушения условий договора.

Указанные обстоятельства являются основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 АПК РФ и направлению дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все имеющие значение для дела обстоятельства,дать оценку имеющимся доказательства в их совокупности, правильно применить нормы материального права.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-42841/12-29-393 от 05 октября 2012 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2013 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Русакова В.К. Тихонова