Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2015 г. N Ф05-2917/15 по делу N А40-136761/2013

город Москва

13 мая 2015 г.

Дело N А40-136761/13

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Волкова С.В., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца - Муниципальное образование "город Нижний Тагил" в лице МКУ "Администрация муниципального образования "город Нижний Тагил" - Буйнов А.О., доверенность от 16.05.2014 N исх. 01-01/2830;

от ответчика - ООО "Нордстрой" - Росляков В.А., доверенность от 03.12.2014 б/н,

рассмотрев 12 мая 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице МКУ "Администрация муниципального образования "город Нижний Тагил"

на решение от 21 октября 2014 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Белицкой С.В.,

на постановление от 02 февраля 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н.,

по иску Муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице МКУ "Администрация муниципального образования "город Нижний Тагил"

к ООО "Нордстрой"

о взыскании 2.270.751 руб. 71 коп. основного долга, 272.522 руб. 51 коп. пени, расторжении договора аренды земельного участка N 150в-2012 от 06.09.2012 г.,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование "город Нижний Тагил" в лице Муниципального казенного учреждения Администрация муниципального образования город Нижний Тагил (далее по тексту также - арендодатель, истец) предъявило иск в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью "Нордстрой" (далее по тексту также - ООО "Нордстрой", ответчик) о взыскании основного долга (задолженности по арендной плате) в размере 2.270.751 руб. 71 коп., неустойки (пени) в размере 272.522 руб. 51 коп., а также о расторжении договора аренды земельного участка от 06.09.2012 N 150в-2012.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 309, 310, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что ответчик не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 февраля 2015 года, в удовлетворении иска отказано полностью.

Суд первой инстанции с учетом решения арбитражного суда по делу N А60-35379/13 от 25.11.2013 сделал вывод о том, что сделка между сторонами является ничтожной.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции относительно ничтожности договора аренды, поскольку постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2014 г. решение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-35379/13 от 25.11.2013 г. отменено, договор аренды признан действующим.

Также суд апелляционной инстанции установил наличие задолженности ответчика по внесению арендной платы в предъявленном истцом к взысканию размере.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции нашел выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска правильными, поскольку в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчик до вынесения судом первой инстанции решения погасил задолженность по арендным платежам, т.е. ответчик устранил нарушения, послужившие основанием для обращения истца с требованиями о расторжении договора аренды, в связи с чем заявленные истцом требования о взыскании долга и неустойки не подлежат взысканию с ответчика в принудительном порядке, а истец утратил право требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по этим основаниям, т.к. разумные сроки для предъявления такого требования прошли.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе истца - Муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Муниципального казенного учреждения Администрация муниципального образования город Нижний Тагил, которое не согласно с судебными актами, просит их отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права и ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, принять новый судебный акт.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что на момент предъявления настоящего иска в суд долг по арендной плате, требование о взыскании которого не было заявлено, не был уплачен. Задолженность была погашена ответчиком только 08.10.2014, т.е. за день до принятия судом решения и спустя год после подачи иска.

По мнению заявителя кассационной жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о том, что требование предъявлено истцом в неразумный срок, неверно, т.к. иск (требование) предъявлено до погашения задолженности, а сама задолженность погашена ответчиком за день до вынесения решения судом первой инстанции.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить.

Представитель ООО "Нордстрой" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными; отзыв на кассационную жалобу не представил.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как установлено судами, 06 сентября 2012 года между сторонами заключен договор N 150в-2012 аренды земельного участка площадью 273.146 кв. м, с кадастровым номером 66:56:0000000:264, сроком с 03.08.2012 по 03.08.2015.

Вышеназванный договор заключен во исполнение Постановления Администрации города Нижний Тагил от 08.08.2012 N 1711 "О предоставлении в аренду ООО "Нордстрой" земельного участка из категории земель населенных пунктов для строительства торгово-развлекательного комплекса с парком культуры и отдыха".

По Акту приема-передачи от 06.09.2012 г. земельный участок был передан Арендатору в пользование.

Судебным актом Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2014 г. по делу N А60-35379/13 Постановление Администрации города Нижний Тагил от 08.08.2012 N 1711 было признано действительным.

В соответствии с пунктами 3.2 и 4.4.4 Договора аренды, ответчик обязан вносить арендную плату в установленном договором размере ежемесячно до десятого числа.

В силу п. 2.2 договора, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Полагая, что арендатор ненадлежаще исполняет обязательство по внесению арендной платы по договору, Муниципальное образование "город Нижний Тагил" в лице МКУ "Администрация муниципального образования "город Нижний Тагил" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Нордстрой" о взыскании 2.270.751 руб. 71 коп. основного долга, 272.522 руб. 51 коп. пени, а также о расторжении договора аренды земельного участка N 150в-2012 от 06.09.2012 г.

Иск заявлен на основании ст. ст. 309, 452, 453, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд являются существенными и влекут досрочное расторжение договора в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции исковые требования оставлены без удовлетворения. При этом суд первой инстанции исходил из того, что решением по делу N А60-35379/13 от 25.11.2013 г. договор аренды N 150в-2012 от 06.09.2012 г. признан недействительным в силу ничтожности согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанные выводы сделаны судом первой инстанции по не полно выясненным обстоятельствам, поскольку как следует из постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2014 г., вышеназванный судебный акт отменен, договор аренды признан действующим.

Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что арендатор обязательства по оплате арендных платежей в установленные договором сроки надлежащим образом не исполнял, в связи чем истец претензией от 29.07.2013 г. N 53-5457 предложил последнему оплатить сумму долга в размере 45 595 167 руб. 08 коп. и неустойку в течение 10 дней и расторгнуть договор аренды.

Поскольку ответчик требования, содержащиеся в указанных претензиях не исполнил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Вместе с тем, по мнению суда апелляционной инстанции, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска являются правильными, поскольку Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указал, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как установил суд апелляционной инстанции, в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции и до вынесения решения суда первой инстанции ответчик погасил задолженность по арендной плате и неустойку, перечислив истцу платежным поручением от 08.10.2014 г. N 1122 денежную сумму в размере 2 543 274 руб. 22 коп.

Тем самым, как указал суд апелляционной инстанции, ответчик устранил нарушения, послужившие основанием для обращения истца с требованиями о расторжении договора аренды, в связи с чем заявленные истцом требования о взыскании долга и неустойки не подлежали взысканию с ответчика в принудительном порядке.

Доводы истца о том, что в соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 обстоятельства погашения ответчиком долга не лишает истца права требовать расторжения договора аренды, суд апелляционной инстанции отклонил, мотивировав тем, что поскольку претензия истца от 29.07.2013 г. N 53-5457 содержала требования о погашении долга за 2012 год, который ответчиком погашен, требования истцом о расторжении договора заявлены 27.09.2013 г., судебная коллегия приходит к выводу, что истец в любом случае утратил право требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по этим основаниям, т.к. разумные сроки для предъявления такого требования прошли.

При этом судами не учтено следующее.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Данное разъяснение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о практике применения норм права имеет приоритет перед корреспондирующим ему разъяснением, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14, как изданное позднее.

Таким образом, обстоятельство предъявления требования (иска) арендодателем о расторжении договора в разумный срок (либо непредъявление такого требования в течение разумного срока) подлежит установлению в том случае, если до предъявления такого требования долг арендатором погашен.

Если на момент предъявления требования (иска) долг не погашен, оплата долга арендатором (ответчиком) в ходе судебного разбирательства не является обстоятельством того, что арендодатель (истец) лишается права требовать расторжения договора по основаниям пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по основаниям непредъявления такого требования в течение разумного срока.

В настоящем деле арендатор до предъявления арендодателем требования (иска) о расторжении договора долг по арендной плате не погасил.

Вследствие этого и исходя из вышеназванных разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истец (арендодатель) имеет право требовать расторжения договора аренды по основаниям пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, несмотря на погашение арендатором задолженности по арендной плате в ходе судебного разбирательства.

На основании изложенного, кассационная коллегия находит выводы судов первой и апелляционной инстанций сделанными при неправильном применении норм материального права, что в соответствии с частью 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов.

Придя к ошибочному выводу о предъявлении истцом требования о расторжении договора в неразумный срок, суды не дали оценку соответствию данного требования положениям статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора.

Кроме того, вопреки части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в деле отсутствуют подлинники или надлежаще заверенные копии как договора аренды земельного участка N 150в-2012 от 06.09.2012, так и иные доказательства, указанные в приложении к исковому заявлению, вследствие чего выводы судов не могут считаться соответствующими имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу по требованию о расторжении договора, с учетом того, что данное требование предъявлено до уплаты долга ответчиком, вследствие чего арендодатель (истец) в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации получил право на иск о расторжении договора; дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам, в том числе договору аренды земельного участка N 150в-2012 от 06.09.2012, на основании непосредственного исследования письменных доказательств, наличие которых в деле должно быть в подлиннике либо в форме надлежащим образом заверенной копии, с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона; определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска о расторжении договора.

В связи с отменой судебных актов и направлением дела на новое рассмотрение, а также в связи с допущенными истцом процессуальными нарушениями (отсутствие доказательств направления заявления о процессуальном правопреемстве ответчику и ООО "Нордстрой Тагил"; предъявление заявления в день судебного заседания суда кассационной инстанции, что могло привести к срыву судебного заседания и затягиванию судебного процесса; отсутствие объективных причин для предъявления заявления о процессуальном правопреемстве заблаговременно до судебного заседания суда кассационной инстанции (часть 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)) и с учетом позиции ответчика - ООО "Нордстрой", возражавшего относительно замены ответчика в порядке процессуального правопреемства, арбитражный суд кассационной инстанции оставляет без рассмотрения заявление истца о замене ответчика в порядке процессуального правопреемства. При новом рассмотрении дела истец не лишен возможности подать указанное заявление о процессуальном правопреемстве в соответствующий арбитражный суд.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 февраля 2015 года по делу N А40-136761/2013,- отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

С.В. Волков О.И. Комарова