Письмо УФНС по г. Москве от 18 января 2005 г. N 18-09/01679 О порядке учета расходов на приобретение права требования и основных средств организацией, осуществляющей сдачу в аренду нежилых помещений и применяющей упрощенную систему (объект налогообложения - доходы, уменьшенные на величину расходов), заключившей договор уступки права требования с физическим лицом, по которому цедент, выступающий инвестором строительства недвижимости, уступает организации право требования на недвижимость, если акт приема-передачи недвижимости подписан в декабре 2004 г., а свидетельство о праве собственности получено в конце 2005 г.

Письмо УФНС по г. Москве от 18 января 2005 г. N 18-09/01679

Вопрос: Организация, применяющая упрощенную систему с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, заключила договор уступки права требования (цессии) с физическим лицом. По договору цедент, выступающий инвестором строительства недвижимости, уступает организации право требования на недвижимость. Основной вид деятельности организации - сдача в аренду нежилых помещений. Соответственно недвижимость приобретается ею для этих целей. Акт приема-передачи недвижимости подписан в декабре 2004 года, а свидетельство о праве собственности организация получит в конце 2005 года. Учитываются ли при исчислении единого налога расходы на приобретение права требования и на приобретение основных средств?

Ответ: На основании пункта 1 статьи 346.15 НК РФ организации при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ. При определении объекта налогообложения организации не учитывают доходы, предусмотренные статьей 251 НК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (кассовый метод).

Перечень расходов, на которые налогоплательщик, перешедший на упрощенную систему и выбравший в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, имеет право при определении объекта налогообложения уменьшить полученные доходы, определен пунктом 1 статьи 346.16 НК РФ. Данный перечень является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346.16 НК РФ расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 НК РФ. На основании пункта 2 статьи 346.17 НК РФ расходами налогоплательщиков признаются затраты после их фактической оплаты.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ установлено, что при исчислении налоговой базы по единому налогу учитываются расходы на приобретение основных средств (с учетом положений пункта 3 статьи 346.16 НК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 346.16 НК РФ расходы на приобретение основных средств, приобретенных в период применения УСН, принимаются в момент ввода этих основных средств в эксплуатацию.

В пункте 1 статьи 131 ГК РФ определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Права требования являются составной частью имущества предприятия (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, по договору уступки права требования на объект недвижимого имущества организация приобретает у физического лица - инвестора строительства недвижимости имущественные права. При этом, учитывая закрытый перечень расходов, предусмотренный статьей 346.16 НК РФ, расходы по приобретению права требования объекта недвижимости не учитываются при исчислении единого налога организациями, применяющими УСН.

При исполнении должником данного требования организация получает объект недвижимого имущества. В этом случае у организации в целях исчисления единого налога должна быть определена выручка от реализации имущественных прав. С учетом положений статьи 346.17 НК РФ выручка от реализации определяется в момент погашения должником дебиторской задолженности - на дату получения имущества (объекта недвижимости).

В то же время при исполнении должником требования на объект недвижимости у организации, применяющей упрощенную систему и выбравшей в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, возникают расходы на приобретение объекта основных средств. В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 346.16 и пунктом 2 статьи 346.17 НК РФ датой признания расходов в целях налогообложения будет являться последняя из следующих дат: дата приобретения основного средства (дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимости) или дата ввода этого основного средства в эксплуатацию.

Заместитель руководителя Управления ФНС России по г. Москве действительный государственный советник налоговой службы РФ II ранга

С.Х. Аминев