Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2008 г. N 10АП-2575/2008 (ключевые темы: договор аренды - регистрация сделок - нежилое здание (помещение) - поэтажный план - регистрация прав)

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда
от 29 августа 2008 г. N 10АП-2575/2008

 

г. Москва

29 августа 2008 г.

Дело N А41-6465/08

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2008 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Минкиной Г.Т., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Ахмадгазизовым И.С.,

при участии в заседании:

от истца - Рохлин А.А. - по доверенности N 22/08/1 от 22.08.08г., Архипова А.Л. - по доверенности N 22/08/ДПВКО от 22.08.08г.,

от ответчика - Гуров А.Н. - по доверенности от 15.01.08г., Пестунов Е.А. по доверенности от 21.08.08г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "КОПЕЙКА-М.О." на решение Арбитражного суда Московской области от 26 июня 2008 года по делу N А41-6465/08, принятое судьей Пахаревой Т.Н. с участием арбитражных заседателей Анохиной М.В. и Лейн Ф.Я. по иску общества с ограниченной ответственностью "КОПЕЙКА-М.О." к Волоколамскому районному потребительскому обществу (третье лицо Волоколамский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области) о принятия решения государственной регистрации договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КОПЕЙКА-М.О." (далее ООО "КОПЕЙКА-М.О.") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Волоколамскому районному потребительскому обществу (далее Волоколамское РАЙПО) (третье лицо Волоколамский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области) о принятии решения о государственной регистрации договора аренды N 53 от 26.10.06г., заключенного между Волоколамским РАЙПО и ООО "КОПЕЙКА-М.О." в отношении части здания общей площадью 777,4кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.Волоколамск, ул.Панфилова, д.212, стр. 3 (л.д.4-8 т.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.06.08г. по делу N А41-6465/08 в иске отказано (л.д.46-47 т.2).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "КОПЕЙКА-М.О." обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы процессуального и материального права (л.д.50-52 т.2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции определения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст.121-123, 153, 156 АПК РФ, с Общим Положением о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации (в ред. Приказов Минюста РФ от 28.09.2005г. N 181, от 05.05.2006г. N 149, от 20.12.2007г. N 244), Общим Положением об отделах в муниципальных образованиях и межмуниципальном отделе по регистрации ипотеки в силу закона и договоров долевого строительства Управления Федеральной регистрационной служб по Московской области (в ред. приказа Управления Росрегистрации по МО от 30.03.2007 N 75-Пр) в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела (л.д.л.д.150-151, 153, 157 т.1, л.д.3, 59, 73-74 т.2).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители заявителя поддержали в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных пояснениях (л.д.81-85 т.2), просили решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, указанным в отзыве (л.д.75-76 т.2), просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, 26.10.06г. между Волоколамским РАЙПО (арендодатель) и ООО "КОПЕЙКА-М.О." ( арендатор) подписан договор аренды N 53, согласно условиям которого арендодатель (ответчик) сдает, арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 777,4кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г.Волоколамск, ул.Панфилова, д.21, стр.3, с целевым использованием: организация и эксплуатация универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров, оказание услуг в сфере бытового обслуживания населения, размещение офиса.

В аренду сдаются следующие комнаты согласно экспликации к поэтажному плану: расположенные на первом этажа здания торгового комплекса лит.Б3 N 6, 7, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32.

Характеристика сдаваемого в аренду нежилого помещения указана в выписке из техпаспорта БТИ и экспликации к поэтажному плану, а размещение комнат указано в поэтажном плане. Копии выписок из техпаспорта БТИ, поэтажного плана и экспликации к поэтажному плану являются неотъемлемой частью договора (приложение N 1) - л.д.11-17 т.1.

Сдаваемое в аренду нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта N 004165, утвержденного Постановлением главы Волоколамского района N 2027 от 14.08.06г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности НАN 0887139, выданного ГУ ФРС по Мо 27.09.06г., о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N 50-50-07/022/2006-393 (п.1.2 названного договора).

Согласно п.2.1 договора срок аренды нежилого помещения устанавливается на 10 лет с даты государственной регистрации настоящего договора.

За пользование нежилым помещением стороны установили основную и дополнительную арендную плату, размер и порядок оплаты который установлен разделом 5 названного договора.

01.11.06г. помещение, являющееся предметом договора от 26.10.06г., передано арендатору по двустороннему акту приема-передачи (л.д.25 т.1).

06.02.07г. стороны совместно обратились в Волоколамский отдел УФРС по МО с заявлением о государственной регистрации договора аренды N 53 от 26.10.06г. (л.д.40 т.1). Однако 04.08.07г. в государственной регистрации данного договора регистрирующим органом отказано (л.д.45 т.1).

Исковые требования предъявлены в соответствии со ст.ст.12, 165, 651 ГК РФ, ст.16-18, 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основанием для обращения истца в арбитражный суд о принятии решения о государственной регистрации указанного договора послужило то обстоятельство, что Волоколамское РАЙПО уклоняется от совершения каких-либо действий, направленных на осуществление государственной регистрации спорного договора аренды, что, по мнению истца, препятствует ему произвести такую государственную регистрацию.

Арбитражный апелляционный суд не согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований ООО "КОПЕЙКА-М.О." в связи со следующим.

В силу п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Как видно из материалов дела, письмом от 06.03.07г. N 07/005/2007-258 регистрирующий орган сообщил сторонам сделки о приостановлении государственной регистрации вышеупомянутого договора сроком на 1 месяц по 06.04.07г. в связи с тем, что заявителями в нарушение ст.18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не представлены документы, позволяющие идентифицировать объект недвижимого имущества, в том числе предусмотренный в данном случае п.3 ст.26 указанного закона поэтажный план здания, на котором обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; а также надлежащим образом оформленные доверенности представителей и необходимое количество экземпляров документов (л.д.43 т.1).

02.08.07г. ООО "КОПЕЙКА-М.О." представило в регистрирующий орган нотариально заверенную доверенность (л.д.44 т.1).

Между тем, арендодателем необходимые для государственной регистрации документы представлены не были.

04.08.07г. в государственной регистрации договора N 53 регистрирующим органом отказано по основаниям, предусмотренным п.2 ст.19, абзацами 3 и 9 пункта 1 ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что в период приостановления государственной регистрации прав причины, ей препятствующие, заявителями не устранены (л.д.45 т.1).

12.12.07г. ООО "КОПЕЙКА-М.О." обратилось к Волоколамскому РАЙПО с просьбой представить в срок до 20.01.08г. необходимые для государственной регистрации договора документы, в том числе технический паспорт на переданное в аренду имущество, составленный на дату подписания договора (л.д.46-47 т.1).

Одновременно заявитель обратился в Волоколамский отдел ГУП МО "МОБТИ" с заявкой об изготовлении технической документации на здание торгового комплекса по адресу: г.Волоколамск, ул.Панфилова, д.21, стр.3, в том числе на помещения, арендованные им по состоянию на 26.10.06г. (л.д.48 т.1).

ГУП МО "МОБТИ" отказало обществу в изготовлении технической документации в связи с тем, что заявка принимается только от собственника объекта недвижимости, либо от лиц, уполномоченных совершать те или иные действия по доверенности, на дату обследования проведения технической инвентаризации (л.д.51 т.1).

В последующем ООО "КОПЕЙКА-М.О." неоднократно обращалось к Волоколамскому РАЙПО с требованием о предоставлении документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды N 53. Однако обращения истца оставлены ответчиком без удовлетворения (л.д.53, 60 т.1).

Пунктом 4.6 договора N 53 стороны определили, что проведение государственной регистрации договора в регистрирующем органе возлагается на арендатора и за его счет. Не позднее 5 дней, следующих за днем подписания сторонами договора, арендодатель обязан предоставить арендатору все необходимые с его стороны документы для государственной регистрации договора. Перечень и содержание предъявляемых на регистрацию договора документов сторонам известны.

Как видно из материалов дела, ответчиком не исполнены обязательства по предоставлению документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды N 53.

Каких-либо действий, направленных на осуществление государственной регистрации указанного договора, Волоколамским РАЙПО совершено не было.

Из материалов дела видно, что 18.12.05г. между сторонами заключен предварительный договор аренды N 51 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 14.05.06г.), согласно которому стороны обязались подписать договор аренды ("основной договор") нежилого помещения общей площадью 777,4кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.Волоколамск, ул.Панфилова, д.21, сроком на 10 лет (л.д.86-98 т.2).

Пунктом 4 дополнительного соглашения N 1 к данному договору стороны предусмотрели, что до подписания "основного договора", не позднее 10 июня 2006 года и на срок не более чем 6 месяцев, стороны подписывают краткосрочный договор аренды на условиях основного договора по форме и на условиях Приложения N 1 к предварительному договору (л.д.93 т.2).

Во исполнение данных условий 06.06.06г. сторонами заключен краткосрочный договор аренды N 53/2 указанного выше нежилого помещения сроком на 6 месяцев (л.д.99-122 т.2).

09.06.06г. нежилое помещение, площадью 777,4кв.м, а именно комнаты N N 6, 7, 20-32, расположенные на первом этаже нежилого здания лит.Б: Московская область, г.Волоколамск, ул.Панфилова, д.21 переданы арендатору по акту приема-передачи (л.д.126 т.2).

Впоследствии, 10.04.07г. между Волоколамское РАЙПО и ООО "КОПЕЙКА-М.О." заключен краткосрочный договор аренды N 53/3 вышеупомянутого нежилого помещения сроком на 11 месяцев, которое в тот же день передано арендатору по акту приема-передачи (л.д.69-74, 92 т.1).

Оценив представленные в материалы дела предварительный договор от 18.12.05.г, договор аренды N 53 от 26.10.06г., краткосрочные договоры N 53/2 от 09.06.06г. и 53/3 от 10.04.07г., арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что краткосрочные договоры аренды, в том числе N 53/3, заключались сторонами для совершения истцом в этот период действий по регистрации долгосрочного договора аренды N 53. Однако непредоставление арендодателем необходимых документов сделало невозможным осуществлением истцом данных действий.

Поскольку договор аренды N 53 соответствует требованиям законодательства (ст.ст.607, 654 ГК РФ), а арендодатель не предоставил истцу возможности для самостоятельной регистрации сделки, то есть уклоняется от государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, то требования истца о вынесении решения о государственной регистрации данного договора являются правомерными и обоснованными.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.

Учитывая изложенное выше и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-6465/08 от 26 июня 2008 г. отменить.

Произвести государственную регистрацию договора аренды N 53 от 26.10.2006г. между Волоколамским районным потребительским обществом и Обществом с ограниченной ответственностью "КОПЕЙКА-М.О.".

Взыскать с Волоколамского районного потребительского общества в пользу Общества с ограниченной ответственностью "КОПЕЙКА-М.О.". 3.000руб. расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.

 

Председательствующий

Н.С. Юдина

 

Судьи

Г.Т. Минкина
С.К. Ханашевич

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Номер дела в первой инстанции: А41-6465/08


Истец: ООО "Копейка-М.О."

Ответчик: Волоколамское РАЙПО

Третье лицо: Управление Федеральной Регистрационной службы по Московской области, Волоколамский отдел УФРС по Московской области


Хронология рассмотрения дела:


24.03.2009 Постановление Президиума ВАС РФ N 16707/08


29.08.2008 Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда N 10АП-2575/2008