Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2009 г. N 03АП-2891/2009 (ключевые темы: ипотека - залог - аренда земельных участков - кредитная организация - черные и цветные металлы)

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда
от 7 сентября 2009 г. N 03АП-2891/2009

 

г. Красноярск

А33-29306/04-с1

"07" сентября 2009 г.

Дело N

 

Резолютивная часть постановления объявлена "25" августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен "07" сентября 2009 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Гуровой Т.С., Шошина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ахметшиной Г.Н.,

при участии:

от Соколова В.В. (истца): Анкудинова В.Э. - представителя по доверенности от 29.05.2008;

от ООО "Сибирская компания Фасада и Кровли" (ответчика): Пасканной О.Е. - представителя по доверенности от 13.08.2009;

от ЗАО "Коммерческий банк "Кедр" (третьего лица): Поповой Н.Л. - представителя по доверенности N 236 от 16.06.2008;

от ООО "Вагонный завод" (третьего лица): Кривовяз Е.Н. - представителя по доверенности от 29.05.2008;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Соколова Владимира Васильевича

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "27" мая 2009 года по делу N А33-29306/04-с1, принятое судьей Севрюковой Н.И.,

установил:

Соколов Владимир Васильевич обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Коммерческий банк "Кедр", обществу с ограниченной ответственностью "Научно-технический центр "Сибирские цветные металлы" о признании договора ипотеки от 19 июля 2004 года, заключенного между закрытым акционерным обществом "Коммерческий банк "Кедр" и обществом с ограниченной ответственностью "Научно-технический центр "Сибирские цветные металлы", недействительным со ссылкой на статьи 9, 67 ФЗ РФ "Об ипотеке" и статью 8 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в РФ".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Завод металлоконструкций", общество с ограниченной ответственностью "МашПром", общество с ограниченной ответственностью "Сибирская Компания Фасада и Кровли", общество с ограниченной ответственностью "Вагоноремонтный завод".

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 2 октября 2008 года из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, исключено общество с ограниченной ответственностью "МашПром" в связи с ликвидацией; ответчик - ЗАО "Коммерческий банк "Кедр" заменен на ООО "Сибирская компания фасада и Кровли"; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Коммерческий банк "Кедр".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 мая 2009 года в иске отказано.

Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение. По мнению истца, в нарушение статьи 8 Федерального закона от 20.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не была проведена обязательная оценка права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с привлечением специализированной организации, в связи с чем договор ипотеки от 19 июля 2004 года является ничтожным.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик - закрытое акционерное общество "Коммерческий банк "Кедр" просит оставить обжалуемое решение без изменения. По мнению банка, проведения обязательной оценки права аренды земельного участка с привлечением специализированной организации в данном случае не требовалось, так как предметом залога является не земельный участок, а права аренды на него, принадлежащие не муниципальному образованию, а обществу с ограниченной ответственностью "Научно-технический центр "Сибирские цветные металлы".

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Сибирская компания Фасада и Кровли" поддержало доводы ответчика - закрытого акционерного общества "Коммерческий банк "Кедр".

В судебном заседании представители истца, закрытого акционерного общества "Коммерческий банк "Кедр", общества с ограниченной ответственностью "Сибирская компания Фасада и Кровли" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Вагонный завод" отзыв не представил, устно поддержал доводы общества с ограниченной ответственностью "Сибирская компания Фасада и Кровли" и закрытого акционерного общества "Коммерческий банк "Кедр".

В судебно заседание не явились представители общества с ограниченной ответственностью "Научно-технический центр "Сибирские цветные металлы", общества с ограниченной ответственностью "Завод металлоконструкций", извещенные надлежащим образом. Дело рассматривается в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено.

15.08.2001 между Соколовым В.В., Непомнящим А.С. и Придчиным А.А. заключен учредительный договор о создании общества с ограниченной ответственностью "Научно-технический Центр "Сибирские цветные металлы".

Согласно акту N 1 от 15.08.2001 Соколов В.В. внес долю в уставный капитал, передав обществу две упаковки бумаги для оргтехники стоимостью 300 руб. каждая. Стоимость его вклада составила 600 руб.

В соответствии с пунктом 4.2 устава ООО "НТЦ "СибЦветМет" (зарегистрирован администрацией Железнодорожного района за N 678 28.09.2001) размер доли Соколова В.В. составляет 600 рублей или 3 % уставного капитала общества.

Согласно уставу ООО "НТЦ "СибЦветМет" в редакции от 12.05.2005 Соколов В.В. является участником указанного общества с долей в размере 600 руб., что составляет 0,6 % уставного капитала (п. 4.1).

08.07.2004 состоялось внеочередное общее собрание участников ООО "НТЦ "СибЦветМет" с повесткой дня:

1) о передаче в залог имущества общества - нежилого здания общей площадью 7615, 4 кв.м, находящегося по адресу Красноярский край, г. Железногорск, ул. Южная, 59 "а", на сумму залоговой стоимости 10 500 000 руб. в обеспечение кредита по кредитному договору, заключенному между ООО "НТЦ "СибЦветМет" (залогодатель) и ЗАО КБ "Кедр", на сумму 10 000 000 руб. сроком на 6 месяцев под 19 % годовых.

2) наделение полномочиями директора Придчина А.А. на заключение договора залога нежилого здания общей площадью 7615, 4 кв.м, находящегося по адресу Красноярский края, г. Железногорск, ул. Южная, 59 "а".

На собрании присутствовали участники, обладающие 100 % голосов общества: Придчин Алексей Алексеевич, Соколов Владимир Владимирович и Непомнящий Александр Сергеевич.

Участниками собрания принято единогласное решение следующего содержания:

"Наделить полномочиями директора Придчина А.А. на заключение договора залога нежилого здания общей площадью 7615, 4 кв.м, находящегося по адресу Красноярский край, г. Железногорск, ул. Южная, 59 "а" на сумму залоговой стоимости 10 500 000 руб. в обеспечение кредита по кредитному договору, заключенному между ООО "НТЦ "СибЦветМет" (залогодатель) и ЗАО КБ "Кедр" на сумму 10 000 000 руб. сроком на 6 месяцев под 19 % годовых".

16.07.2004 между закрытым акционерным обществом "Коммерческий банк "Кедр" (далее - банк) и обществом с ограниченной ответственность "Завод металлоконструкций" (далее - заемщик) заключен кредитный договор N 02/2-235, по условиям которого банк предоставляет заемщику на условиях срочности, возвратности и платности кредит в сумме 10 000 000 руб. на срок до 16.09.2004. Заемщик обязуется вернуть указанную сумму кредита и уплатить за ее пользование проценты в размере 19 % годовых (п.1.1).

15.09.2004 стороны подписали дополнительное соглашение к договору N 02/2-235 от 16.07.2004, которым установили срок возврата кредита 16 января 2005.

19.07.2004 в обеспечение исполнения кредитного договора N 02/2-235 от 16.07.2004 ООО "НТЦ "СибЦветМет" (залогодатель) и ЗАО КБ "Кедр" (залогодержатель) заключили договор об ипотеке, согласно которому залогодатель передает залогодержателю имущество: нежилое здание общей площадью 7615, 4 кв.м, находящееся по адресу: Красноярский край, г. Железногорск, ул. Южная, 59 "а", вместе с правом аренды земельного участка, который функционально обеспечивает расположенный на нем указанный объект (п.1.1).

В пункте 1.6 договора об ипотеке 19.07.2004 стороны оценили закладываемое имущество в размере 10 500 000 руб., из которых стоимость нежилого здания - 10 456 423 руб. 80 коп.; стоимость годового права аренды земельного участка, на котором расположено нежилое здание - 43 576 руб. 20 коп.

19.01.2006 ЗАО КБ "Кедр" и ООО "МашПром" подписали дополнительное соглашение N 1 к договору об ипотеке от 19.07.2004.

Земельный участок с кадастровым номером 24:58:0308001:0078, находящийся по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, город Железногорск, Южная улица, 59 "а", предоставлен ООО "НТЦ "СибЦветМет" в аренду администрацией ЗАТО Железногорск Красноярского края по договору аренды N 4029-а от 30.09.2003. Согласно п. 2.1 указанного договора срок аренды земельного участка устанавливается на основании постановления от 24.09.2003 N 1196-з - с 7 августа 2003 года по 6 августа 2013 года. Размер арендной платы за участок составил за 2003 год - 43 576 руб. 21 коп. (п. 3.1). Сторонами подписан акт приема передачи земельного участка в аренду от 30.09.2003, который является приложением N1 к договору аренды.

21.03.2008 между ЗАО КБ "Кедр" и ООО "Сибирская Компания Фасады и Кровли" заключен договор уступки права требования по кредитному договору N 02/2-235 от 16.07.2004, в соответствии с которым ЗАО КБ "Кедр" уступает ООО "Сибирская Компания Фасады и Кровли" в полном объеме свои права кредитора на получение денежных средств по кредитному договору N 02/2-235 от 16.07.2004. Размер задолженности заемщика перед банком на дату заключения договора уступки указан в пункте 1.1 договора - 5 130 087 руб. 98 коп.

По мнению истца, договор ипотеки от 19.07.2004 подписан неуполномоченным лицом, так как срок обеспечиваемого обязательства является существенным условием договора об ипотеке, а согласие на заключение договора об ипотеке от 19.07.2004 с условием срока возврата заемных средств - два месяца участники ООО "НТЦ "СибЦветМет" не давали. Истец также указывает, что договор ипотеки от 19.07.2004 является для ООО "НТЦ "СибЦветМет" крупной сделкой, поскольку по данным бухгалтерской отчетности на 30.06.2004 стоимость имущества общества составляла 18 363 276 руб., а стоимость предмета залога по оспариваемому договору - 5 120 000 руб., т.е. более 25 % балансовой стоимости всего имущества общества.

Как следует из апелляционной жалобы, истец также полагает, что в нарушение статьи 8 Федерального закона от 20.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не была проведена обязательная оценка права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с привлечением специализированной организации, в связи с чем договор ипотеки от 19 июля 2004 года является ничтожным.

Отказывая в иске, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора ипотеки от 19.07.2004 полномочия директора ООО "НТЦ "СибЦветМет" Придчина А.А. не превышены, сделка не является крупной, а привлечения специализированной организации с целью проведения оценки права аренды земельного участка не требовалось.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оспариваемый истцом договор от 19.07.2004 является договором ипотеки (залоге недвижимости) и заключен между ООО "НТЦ "СибЦветМет" и ЗАО КБ "Кедр" в обеспечение исполнения кредитного договора N 02/2-235 от 16.07.2004.

Отношения по данному договору регулируются Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно статье 8 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Требования к содержанию договора об ипотеке изложен в статье 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.1). При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя (п.2).

Согласно пункту 2 статьи 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (пункт 3 статьи 9 ФЗ "Об ипотеке").

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (пункт 4 статьи 9 ФЗ "Об ипотеке").

В пункте 1 договора об ипотеке от 19.07.2004 сторонами определен предмет договора с соблюдением требований, предъявляемых ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и перечисленных в статье 9 указанного закона. В пункте 1.5 договора об ипотеке указан срок возврата кредита - 16.09.2004, который является сроком исполнения обеспечиваемого обязательства.

Следовательно, договор об ипотеке от 19.07.2004 является заключенным.

Из норм права, установленных ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что ипотека права аренды земельного участка может являться как самостоятельным предметом залога, так и может закладываться одновременно с ипотекой здания (соображения) расположенного на этом участке.

Согласно пункту 3 статьи 9 ФЗ "Об ипотеке" оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В соответствии со статьей 67 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (пункт 1). Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (пункт 2).

В указанных нормах речь идет об оценке земельного участка как объекта ипотеки, а не об оценке передаваемого в залог права аренды земельного участка.

Оценка передаваемого в залог права аренды земельного участка определяется, в соответствии с пунктом 3 статьи 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по соглашению сторон.

В пункте 1.5.9 договора от 19.07.2004 стороны оценили закладываемое имущество в размере 10 500 000 руб. в том числе: стоимость нежилого здания - 10 456 423 руб. 80 коп.; стоимость годового права аренды земельного участка, на котором расположено нежилое здание - 43 576 руб. 20 коп.

Довод истца об определении стоимости права аренды земельного участка без учета срока действия договора аренды, в результате чего существенно занижена залоговая стоимость, отклоняется.

Заключение ООО "Траст-аудит" от 03.08.2005, представленное истцом, согласно которому величина рыночной стоимости права аренды земельного участка составляет 2 020 055 руб., не может быть принято за основу при определении договора ипотеки от 19.07.2004 как крупной сделки, так как указанный документ не является экспертным заключением, полученным в рамках рассматриваемого дела, и лицо, проводившее оценку, не предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Из заключения невозможно установить, кто являлся заказчиком, цель проведения оценки, и какие документы были представлены для анализа эксперту, какие документы исследовались, какими методиками пользовался эксперт, определяя рыночную стоимость права аренды земельного участка. Кроме того, в заключении ООО "Траст-аудит" от 03.08.2005 указано, что оно не является отчетом об оценке рыночной стоимости имущества.

Кроме того, как указывалось выше, оценка передаваемого в залог права аренды земельного участка определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит также обоснованным доводы ЗАО "Коммерческий банк "Кедр" и ООО "Сибирская компания Фасада и Кровли" о том, что проведения обязательной оценки права аренды земельного участка с привлечением специализированной организации в данном случае не требовалось еще и потому, что права аренды на земельный участок принадлежат не муниципальному образованию, а ООО "Научно-технический центр "Сибирские цветные металлы".

Согласно статье 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества (пункт 1).

При этом, для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

Согласно бухгалтерскому балансу ООО "Научно-технический центр "Сибирские цветные металлы" по состоянию на 30.06.2004 балансовая стоимость имущества ООО "Научно-технический центр "Сибирские цветные металлы" составляла 43 563 101 руб., балансовая стоимость заложенного по договору ипотеки от 19.07.2004 здания составляла 743 196 руб. и стоимость годового права аренды земельного участка равна 43 576 руб. 20 коп.

Таким образом, стоимость имущества, указанного в договоре ипотеки, составляет 1,8 %, т.е. менее двадцати пяти процентов стоимости имущества общества. Следовательно, решения общего собрания ООО "Научно-технический центр "Сибирские цветные металлы" на заключение директором договора ипотеки от 19.07.2004 не требовалось.

Довод о превышении полномочий директором Придчиным А.А. в связи с подписанием им договора об ипотеке (подписании договора неуполномоченным лицом) является необоснованным.

Согласно пункту 2.9 устава ООО "Научно-технический центр "Сибирские цветные металлы" исполнительным органом общества является директор, который осуществляет текущее руководство деятельностью общества. В компетенцию директора, в том числе, входят заключение от имени общества договоров, в том, числе трудовых.

Пунктом 2.3 положения о директоре ООО "Научно-технический центр "Сибирские цветные металлы" запрещено директору заключать сделки по приобретению, отчуждению, а также залогу (ипотеке) недвижимого имущества без согласия решения общего собрания участников общества.

Согласно статье 174 Гражданского кодекса Российской Федерации если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Из данной нормы следует вывод о том, что полномочия органа юридического лица могут быть ограничены учредительными документами юридического лица.

Поскольку положение о директоре учредительным документом не является, а уставом общества директору представлено право заключения договоров от имени общества, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии превышения полномочий директором Придчиным А.А. при заключении договора об ипотеке.

Учитывая, что истец не обосновал, чем при заключении договора об ипотеке нарушены его права, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что в удовлетворении исковых требований отказано обоснованно, и не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "27" мая 2009 года по делу N А33-29306/04-с1 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

 

Председательствующий

А.Н. Бабенко

 

Судьи

Т.С. Гурова
П.В. Шошин

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Номер дела в первой инстанции: А33-29306/04-с1


Истец: Соколов Владимир Васильевич

Ответчик: ООО Научно-технический центр Сибирские цветные металлы, ООО "Сибирская компания Фасада и Кровли", ЗАО Коммерческий бан Кедр

Кредитор: Придчин Алексей Александрович, ООО Машпром

Третье лицо: ООО Завод металлоконструкций, ООО "Вагоноремонтный завод"


Хронология рассмотрения дела:


07.09.2009 Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда N 03АП-2891/2009