Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2009 г. N 05АП-2797/2008 (ключевые темы: договор купли-продажи - купля-продажа земельного участка - право собственности - недвижимость - ипотека)

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда
от 3 июня 2009 г. N 05АП-2797/2008

 

г. Владивосток

Дело

А59-948/2008-С6

03 июня 2009 г.

N 05АП-2797/2008

 

Резолютивная часть постановления оглашена 27 мая 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2009 г.

 

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Л. Яковенко

судьи: С.В. Шевченко, Л.Ю. Ротко

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.И. Граждан

при участии

от ЗАО "Версус" представитель Гришакова Е.В. (паспорт 6402 N 260203, доверенность от 01.02.09), генеральный директор Верещак А.И. (паспорт 6408 N 702759 выписка из ЕГРЮЛ N 1657 от 19.06.06),

от ЗАО "Санаторий "Сахалин" представитель Рыбошлыков И.А. (паспорт 6401 N 090607, доверенность от 28.01.09).

рассмотрел апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Версус"

на решение от 29 октября 2008 года

судьи Л.В. Похолковой

при участии арбитражных заседателей А.В. Бабича, М.Н. Сазонова

по делу N А59-948/2008 С6 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску закрытого акционерного общества "Версус"

к закрытому акционерному обществу "Санаторий Сахалин", Управлению федеральной регистрационной службы по Сахалинской области, открытому акционерному обществу "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест"

об обязании зарегистрировать право собственности

встречные исковые требования о признании договора незаключенным.

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Версус" обратилось с иском обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области зарегистрировать право собственности ЗАО "Версус", возникшее на основании договора купли-продажи земельного участка N ЗУ-2005 от 21 декабря 2005 г., на земельные участки, расположенные в г. Южно-Сахалинске в пос.Санаторный: площадью 0,0691га, имеющего кадастровый N 65602600 00 012: 0661; площадью 1,4533 га, имеющего кадастровый номер 65:02:00 012:0660; площадью 0,5219 га, имеющего кадастровый номер 65:02:00 00 012:0659.

ЗАО "Санаторий "Сахалин" представило встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи земельного участка N ЗУ-2005 от 21.12.2005 г., подписанного ЗАО "Санаторий "Сахалин" (далее по тексту санаторий) и ЗАО "Версус" незаключенным в связи с тем, что не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в силу статей 432, 554 ГК РФ, п.1 ст.37 Земельного кодекса РФ, которой установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Определением от 14 мая 2008 г. суд принял к производству встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным.

Решением от 29.10.2008 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении исковых требований ЗАО "Версус" о регистрации права собственности земельных участков отказал, встречное исковое заявление к ответчику - ЗАО "Версус" удовлетворил.

ЗАО "Версус" не согласившись с данным решением, обжаловало его в апелляционном порядке, указав, что суд неправильно применил нормы материального права, дал неверную оценку обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, действующее законодательство не содержит ограничений на совершение сделок с заложенным имуществом и отсутствие согласие залогодержателя на совершение данных сделок не влечет их ничтожность или незаключенность. Залогодержателю в данном случае предоставлено право истребовать имущество из чужого незаконного владения, а не признавать указанную сделку недействительной или незаключенной. Заявитель считает, что из условий договора, несмотря на отсутствие кадастровых номеров земельных участков, можно определить предмет аренды - земельный участок, исходя из описания его границ , площади и месторасположения.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель ЗАО "Санаторий Сахалин" доводы апелляционной жалобы опроверг, считает решение законным и обоснованным, представил письменный отзыв на жалобу

Представители Управления федеральной регистрационной службы по Сахалинской области, открытого акционерного общества "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест" в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел доводы апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся участников процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено материалами дела, 21 декабря 2005 г. между ЗАО "Санаторий Сахалин" (продавец) и ООО "Версус" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N ЗУ-2005, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора три земельных участка из земель, находящихся в собственности ЗАО "Санаторий "Сахалин", расположенных по адресу: Сахалинская области, село Санаторное, с кадастровым номером 65:02:00 00 012:0055, площадью 167282,0 кв.м

Общая площадь 3-х участков земли составляет 2.0443га. Оформлен акт приема-передачи от 2.12.2005 г.

Соглашением N 1 от 21.12.05 к договору купли-продажи от 21.12.2005 г. установлена стоимость 64395 руб.25 коп.

Квитанцией к приходно-кассовому ордеру N 257 от 26 декабря 2005 г. истцом произведена оплата по договору купли-продажи земельного участка N ЗУ-2005 в кассу ЗАО "Санаторий "Сахалин".

Постановлением мэра от 09.02.2006 г.N 212 установлено целевое назначение земельных участков, приобретенных Обществом, землепользователю: ООО "Версус" зарегистрировать право собственности на земельные участки в течение двух месяцев в управлении федеральной регистрационной службы по Сахалинской области.

В договоре купли-продажи земельного участка от 21.12.2005 был указан один общий земельный участок, площадью 167282,0 кв.м с кадастровым номером 65:02:00 00 012:0055, на который ЗАО "Санаторий "Сахалин" выдано свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2005 г. с указанием о частях земельного участка. В этот общий земельный участок вошло пять обособленных участков, которым присвоены кадастровые номера (последние цифры: 50 - 54) и указана площадь участков.

15.06.2006 в порядке преобразования ООО "Версус" было создано ЗАО "Версус", которое является правопреемником ООО "Версус".

ЗАО "Версус" не смогло осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Частью 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона Российской Федерации "О государственном земельном кадастре" земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, подлежат государственному кадастровому учету.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут выступать только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Как установлено судом первой инстанции на момент заключения договора на кадастровый учет был поставлен только один земельный участок, общей площадью 167 282 кв.м., кадастровый номер 65:02:00 00012:0055. Права собственности ЗАО "Санаторий Сахалин" было зарегистрировано на данный участок.

При этом, данный земельный участок состоял из пяти обособленных частей, которым, согласно кадастровому плану от 04.04.2005 были присвоены следующие учетные кадастровые номера 65:02:00 00012:0050, 65:02:00 00012:0051, 65:02:00 00012:0052, 65:02:00 00012:0053, 65:02:00 00012:0054.

Вместе с тем, заключая договор от 21.12.2005, стороны в качестве объекта купли-продажи указали три земельных участка, из земель входящих в земельный участок 65:02:00 00012:0055. При этом, стороны не указали какие именно части земельного участка являются объектом купли-продажи, не определили их границы, площадь и месторасположение, в связи с чем из условий договора не представляется возможным индивидуализировать имущество - земельные участки - подлежащее передачи по договору купли-продажи.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в договоре купли-продажи от 21.12.2005 не определено существенное условие договора - его предмет, в связи с чем данный договор не может быть признан заключенным, в соответствии со статьями 432, 554 ГК РФ.

Кроме этого, судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от 21.12.2005 собственник земельного участка - ЗАО "Санаторий Сахалин" состоял в договорных отношениях с ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест", о чем свидетельствует кредитный договор от 08 ноября 2005 г. на сумму 3 000 000 руб. В обеспечение обязательств по кредитному договору между сторонами заключен договор ипотеки N 1207-ЗИ от 08.11.2005 г., согласно которому объектом залога является земельный участок общей площадью 167 282 кв.м., кадастровый номер 65:02:00 00012:0055.

Согласно п.1 ст.37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи _ или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке".

При таких обстоятельствах, ЗАО "Санаторий Сахалин" без согласия залогодержателя не вправе было заключать договор купли-продажи в отношении заложенного земельного участка или его составных частей или иным образом изменять правовой статус земельного участка.

Суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные доводы заявителя об ошибочности выводов суда первой инстанции о недопустимости совершения сделок в отношении обремененных земельных участков без согласия залогодержателя, поскольку, по мнению заявителя ни ГК РФ, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержат норм, согласно которым сделка в отношении обремеиного имущества, являлась бы недействительной и или незаключенной.

В пункте 1 статьи 39 Федерального закона "Об ипотеке" предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов статьи 37 данного Федерального закона залогодержатель вправе потребован, признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной.

Суд апелляционной инстанции отклоняет как противоречащие материалам дела доводы заявителя о недоказанности истцом факта, что земельный участок был обременен правами иных лиц и находился в залоге.

Наличие обременения на спорный земельный участок подтверждено договором ипотеки, зарегистрированным в установленном порядке в УФРС, материалами регистрационного дела, истребованного судом УФРС и приобщенного к материалам дела, пояснениями представителя ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест" в ходе судебного заседания, который подтвердил, что банк не давал согласия на отчуждение заложенного объекта.

Согласно части 3 ст. 132 АПК РФ, встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

При этом наличие или отсутствие взаимной связи между первоначальным и встречным исками определяется арбитражным судом.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 г. N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в первой инстанции" указал, что предмет иска означает материально-правовое требование истца к ответчику; основание иска означает обстоятельства, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Из материалов дела следует, что между первоначальным иском ЗАО "Версус" об обязании зарегистрировать договор купли-продажи и встречным иском о признании данного договора незаключенным имеется прямая взаимная связь. Это однородные иски и зачет требований может быть произведен судом в силу характера требований по первоначальному и встречному искам.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял встречное исковое заявление к производству и обоснованно удовлетворил его.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для отмены решения по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 29 октября 2008 года по делу N А59-948/2008 С6 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

 

Председательствующий:

И.Л. Яковенко

 

Судьи

Л.Ю. Ротко
С.В. Шевченко

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Номер дела в первой инстанции: А59-948/2008


Истец: ЗАО "Версус"

Ответчик: Управление Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области, ОАО "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест", ЗАО "Санаторий "Сахалин"


Хронология рассмотрения дела:


31.08.2009 Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа N Ф03-3988/2009


03.06.2009 Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда N 05АП-2797/2008