Купить систему ГАРАНТ Получить демо-доступ Узнать стоимость Информационный банк Подобрать комплект Семинары

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2011 г. N 11АП-2779/11

 

г.Самара

8 апреля 2011 г.

Дело N А65-18291/2009

 

Резолютивная часть постановления объявлена 6 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 8 апреля 2011 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Пышкиной Н.Ю. и Романенко С.Ш., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 января 2011 года по делу N А65-18291/2009 по иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" (ИНН: 7722557280, ОГРН: 1057748379292) к государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)" (ИНН: 7729094137, ОГРН: 1027700199042) о взыскании долга и пени и встречному иску о расторжении договора, третьи лица: закрытое акционерное общество "Сервейинговая компания "Единая арендная система" (ИНН: 1660051691, ОГРН: 1021603620026), Министерство образования и науки Российской Федерации (ИНН: 7710539135, ОГРН: 10477962874401), Федеральное казначейство (ИНН: 7710568760, ОГРН: 1047797019830), принятое судьей Гориновым А.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копункиным В.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Царев Р.В. - представитель (доверенность N 57/10 от 28.12.2010), Казаринова Е.С. - доверенность N 56/10 от 01.12.2010);

от ответчика: Котикова М.И. - представитель (доверенность N 50/33-357д от 27.07.2010), Ступникова Я.Л. - представитель (доверенность N 50/33-365д от 09.08.2010);

от 1-го третьего лица - закрытого акционерного общества "Сервейинговая компания "Единая арендная система": Царев Р.В. - представитель (доверенность N 8/11 от 05.04.2011),

установил:

Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "АС Менеджмент" доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский земельный инвестиционный фонд" (далее ЗАО "Управляющая компания "АС "Менеджмент", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)" (далее Университет, ответчик) о взыскании долга по арендной плате за май 2009 года по договору аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005, заключенному Университетом с открытым акционерным обществом "Сервейинговая компания "Единая арендная система" в сумме 713989 руб. 30 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 38119 руб. 77 коп. за период с 06.04.2009 по 24.04.2009.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.07.2009 исковое заявление было принято к производству суда и делу присвоен номер А65-18291/2009.

Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Сервейинговая компания "Единая арендная система".

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции 06.04.2011 подано заявление об изменении наименования открытого акционерное общество "Сервейинговая компания "Единая арендная система", в связи с изменением типа общества на закрытое. Заявление принято судом и протокольным определением третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, признано закрытое акционерное общество "Сервейинговая компания "Единая арендная система" (далее ЗАО "СК "Единая арендная система", 1-е третье лицо).

Федеральной службой по финансовым рынкам 13.08.2009 зарегистрировано изменение наименования закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский земельный инвестиционный фонд" на закрытый паевой инвестиционный рентный фонд "Казанский земельный инвестиционный фонд".

Истец увеличил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с мая по июль 2009 года в размере 2195485 руб. 98 коп. и пени раз просрочку внесения арендной платы в сумме 391348 руб. 42 коп. за период с 06.04.2009 по 18.08.2009.

Заявление об увеличении размера исковых требований принято судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.08.2009.

Университет, руководствуясь статьями 1,450,451,452,453,655 Гражданского кодекса Российской Федерации, 27.07.2009 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" о расторжении с 01.05.2009 договора аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.08.2009 исковое заявление Университета было принято к производству суда и делу присвоен номер А65-19960/2009.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.09.2009 дело N А65-18291/2009 и дело N А65-19960/2009 объединены в одно производство для рассмотрения дела N А65-19960/2009 по правилам встречного иска. Объединенному делу присвоен N А65-18291/2009.

Истец увеличил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с мая по сентябрь 2009 года в размере 3808121 руб. 96 коп.

Заявление об увеличении размера исковых требований принято судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 22.10.2009.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.10.2009 первоначальный иск ЗАО "УК "АС Менеджмент" удовлетворен. Суд первой инстанции взыскал с Университета в пользу ЗАО "Управляющая компания "АС "Менеджмент" 3808121 руб. 96 коп. долга и 14021 руб. 10 коп. пени.

Встречный иск Университета о расторжении договора аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005 оставлен без удовлетворения.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 01.04.2010 решение суда первой инстанции от 28.10.2009 оставлено без изменения.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 11.10.2010 решение суда первой инстанции от 28.10.2009 и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 01.04.2010 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" 11.06.2010 обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Университету о взыскании долга по арендной плате за октябрь 2009 года по договору аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005, заключенному Университетом с открытым акционерным обществом "Сервейинговая компания "Единая арендная система" (ныне ЗАО "СК "Единая арендная система") в сумме 810039 руб. 75 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 107098 руб. 41 коп. за период с 06.11.2009 по 06.12.2009.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.06.2010 исковое заявление было принято к производству суда и делу присвоен номер А65-13477/2010.

Истец увеличил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с октября 2009 года по июнь 2010 года в размере 7291867 руб. 89 коп. и пени раз просрочку внесения арендной платы в сумме 3855542 руб. 76 коп. за период с 06.11.2009 по 06.07.2010.

Заявление об увеличении размера исковых требований принято судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 13.07.2010.

Университет, руководствуясь статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, подал встречный иск по делу N А65-13477/2010 о расторжении договора аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005.

Определением суда от 10.08.2010 встречный иск принят к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Истец увеличил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с октября 2009 года по сентябрь 2010 года в размере 9724029 руб. 66 коп.

Заявление об увеличении размера исковых требований принято судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.10.2010.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.10.2010 дело N А65-18291/2009, направленное на новое рассмотрение арбитражным судом кассационной инстанции, и дело N А65-13477/2010 объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Объединенному делу присвоен N А65-18291/2009.

Истец представил общий расчет требований по объединенным делам и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с мая 2009 года по сентябрь 2010 года в размере 13532151 руб. 62 коп. и пени раз просрочку внесения арендной платы в сумме 4246891 руб. 18 коп. за период с 06.04.2009 по 06.07.2010.

Истец увеличил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с мая 2009 года по декабрь 2010 года в размере 15962439 руб. 74 коп.

Заявление об увеличении размера исковых требований принято судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 20.01.2011.

Ответчик уточнил предмет встречного иска и, руководствуясь статьями 168,180,190,417,450,451,452 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил расторгнуть с 28.09.2009 договор аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005, между Университетом и ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент".

Заявление об уточнении предмета встречного иска принято судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 20.01.2011.

Определением от 22.11.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство образования и науки Российской Федерации (далее Министерство, 2-е третье лицо) и Федеральное казначейство (далее Федеральное казначейство, 3-е третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.01.2011 первоначальный иск ЗАО "Управляющая компания "АС "Менеджмент" оставлен без удовлетворения. Встречный иск Университета также оставлен без удовлетворения.

При этом суд первой инстанции, исходил из того, что порядок расторжения договора аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005, между Университетом и ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент", установлено разделом 7 договора. На основании толкования пункта 7.5 договора в совокупности с другими пунктами раздела 7 договора суд первой инстанции сделал вывод о том, что указанным пунктом предусматривается право ответчика на досрочное расторжение договора. Толкование истцом пункта 7.5 договора, согласно которому арендатор имеет только право потребовать расторжения договора при соблюдении пунктом 3.4.1 и 3.4.2 договора, суд считает противоречащим смыслу условий договора, предусмотренных разделом 7 договора и существенно нарушающим экономический баланс интересов сторон договора, поскольку буквальное понимание истцом пункта 7.4 договора существенно ущемляет права и интересы и ограничивает возможности ответчика, что является недопустимым.

Суд пришел к выводу, что истец в нарушение пункта 3.3.3 не рассмотрел письменное уведомление ответчика о расторжении договора от 28.01.2009 в течение 10 дней, дал ответ только 04.05.2009 (в день фактического освобождения арендованного помещения ответчиком), в котором отказался от подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды по соображениям экономической невыгодности.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что пункт 7.6 договора, согласно которому договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о расторжении, не соответствующим статьям 620,451,452 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как данное условие исключает возможность соглашения между сторонами о его досрочном расторжении на основании пункта 7.5 договора (отсутствие задолженности на день расторжения договора и признание договора расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о расторжении), вследствие чего сделка в данной части является недействительной (ничтожной) в соответствии со статьями 168,180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец намеренно уклонился от исполнения условий договора при его досрочном расторжении (приемки имущества), а также от подписания соответствующего соглашения в целях его последующей регистрации, в силу чего указанное обстоятельство не может являться препятствием для признания судом договора расторгнутым с даты, указанной в уведомлении, направленном ответчиком истцу, то есть с 01.05.2009.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что ввиду признания судом договора аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005 расторгнутым с 01.05.2009, в связи с подтверждением материалами дела факта освобождения арендованного помещения ответчиком, отсутствуют правовые основания для удовлетворения как первоначального так и встречного иска.

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять новое судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил решение суда первой инстанции отменить в полном объеме, исковые требование удовлетворить в полном объеме, встречный иск оставить без удовлетворения.

Истец считает, что обжалуемое решение принято с нарушением норм законодательства. При этом истец исходит из того, что толкование договора, положенное в основу обжалуемого решения, дано как с нарушением статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора, так и противоречит действительной воле сторон, выраженной в переписке и фактических действиях. Истец считает, что при толковании пункта 7.5 договора аренды можно сделать однозначный вывод о том, что данным пунктом арендатору предоставлено только право потребовать досрочного расторжения и не предоставлено право расторгать договор в одностороннем порядке.

Истец исходя из того, что ответчик, получив отказ от расторжения договора, ответчик обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого объекта недвижимости в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что арендатор знал о том, что не имеет права досрочного расторжения договора аренды по собственной инициативе без обращения в суд (в одностороннем порядке).

Истец считает, что судом первой инстанции грубо нарушены нормы процессуального права. Истец при этом исходит из того, что в решении в обоснование выводов, изложенных в нем, суд сослался на постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 11.10.2010 по настоящему делу и указал, что в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные судом кассационной инстанции не нуждаются в дальнейшем доказывании.

Истец считает, что правила указанной статьи применяются, когда факты установлены вступившим в законную силу решением арбитражного суда по ранее рассмотренному делу и это решение, хотя оно и было принято по другому делу касалось обстоятельств, имеющих отношение к лицам, участвующим в рассматриваемом деле. Кроме того, в постановлении суда кассационной инстанции ничего не сказано о признании договора аренды ничтожной сделкой в части пункта 7.6.

Истец считает, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований сторон. В рамках уточненных встречных исковых требований ответчик просил расторгнуть договор с 28.09.2009. Уточнение предмета встречного иска было принято судом. Ответчик просил именно расторгнуть договор решением суда, однако суд в мотивировочной части решения указал, что первоначальный и встречный иск не подлежат удовлетворению ввиду признания судом договора аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005 расторгнутым с 01.05.2009.

Истец считает, что обстоятельства, установленные в описательной части решения, противоречат мотивировочной части решения, а выводы, изложенные в решении, противоречат обстоятельствам дела. Истец исходит из того, что в мотивировочной части решения указано, что арендатор просит расторгнуть договор с 28.09.2009, признавая тем самым свою задолженность за период с мая по сентябрь 2009 года, которая была взыскана решением от 22.10.2009, однако в резолютивной части решения суд пишет, что признает договор расторгнутым с 01.05.2009, а не с 28.09.2009, как того просил ответчик, в связи с тем, что ответчик реализовал свое право на расторжение договора.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу истца и в судебном заседании с доводами жалобы не согласился и просил оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.

1-е третье лицо - ЗАО "СК "Единая арендная система" - отзыв на апелляционную жалобу не представило. Представитель третьего лица в судебном заседании доводы апелляционной жалобы истца поддержал и просил решение суда первой инстанции отменить в полном объеме, исковые требование удовлетворить в полном объеме, встречный иск оставить без удовлетворения.

2-е третье лицо - Министерство - отзыв на апелляционную жалобу истца не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.

3-е третье лицо - Федеральное казначейство - отзыв на апелляционную жалобу истца не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст.ст.266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзыве ответчика на апелляционную жалобу истца, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд установил.

Университет 01.03.2005 заключил с открытым акционерным обществом "Сервейинговая компания "Единая арендная система", действующим по поручению открытого акционерного общества "Алтын-СТ2", договор N ЕАС-17/665/05-7928 аренды нежилого объекта недвижимости, согласно которому ответчику были предоставлены нежилые помещения общей площадью 1165,4 кв.м., расположенные на цокольном этаже здания по адресу: г.Казань, Сибирский тракт, 34, корп.4, для ведения образовательной деятельности (т.1 л.д.5-11).

Договор заключен на срок с момента предоставления нежилых помещений в аренду по 28.02.2010 (п.п.6.1, 6.2 договора).

Договор зарегистрирован 24.05.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005, переданы ответчику по акту приема-передачи от 24.05.2005 (т.1 л.д.12).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 15.01.2008 зарегистрировано право собственности владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский земельный инвестиционный фонд" (ныне закрытый паевой инвестиционный рентный фонд "Казанский земельный инвестиционный фонд") под управлением ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" на нежилые помещения цокольного этажа общей площадью 2338,2 кв.м., здания по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Сибирский тракт, 34, в том числе помещения являющиеся предметом договора аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005 (свидетельство о государственной регистрации права серия 16-АА N 591254 от 23.01.2008). (т.1 л.д.19, т.5 л.д.24).

Право собственности на указанные нежилые помещения зарегистрировано за владельцами инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 600/20 от 21.12.2007.

ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" и Университет 01.02.2008 заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005, которым внесли изменения в договор, в том числе касающиеся замены арендатора (т.1 л.д.13-14).

Дополнительное соглашение N 1 от 01.02.2008 зарегистрировано 30.06.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов дела Университет, арендовал нежилые помещения площадью 1165,4 кв.м., расположенные по адресу: г.Казань, Сибирский тракт, 34, корп.4, для размещения Казанского филиала Университета.

Казанский филиал Университета создан на основании приказа Федерального агентства по образованию Министерства от 23.11.2004 N 265 по ходатайству Администрации города Казани и решения Ученого совета Университета от 31.08.2004 (т.7 л.д.18-19).

Казанскому филиалу Университета 06.12.2005 выдана лицензия серия А N 169662 на осуществление образовательной деятельности со сроком действия до 22.07.2008 (т.7 л.д.20).

Ученым советом Университета от 29.05.2008 принято решение ходатайствовать перед Федеральной службой по надзору в сфере образования и науки о повторном лицензировании Казанского филиала Университета (т.7 л.д.23-27).

Приказом по Университету от 09.06.2008 N 90-об деятельность Казанского филиала Университета приостановлена в связи с окончанием срока действия лицензии (т.7 л.д.29).

Федеральная служба по надзору в сфере образования и науки письмом N 02-55-123/Л от 18.07.2008 сообщило Университету, что обращение о повторном лицензировании Казанского филиала Университета рассмотрено, в Министерство образования и науки Республики Татарстан направлено письмо о выделении представителя в состав экспертной комиссии (т.7 л.д.31).

Однако, Министерство образования и науки Республики Татарстан ранее письмом N 2166/8 от 07.04.2008 просило Федеральную службу по надзору в сфере образования и науки рассмотреть вопрос о прекращении деятельности Казанского филиала Университета (т.7 л.д.35).

Кроме того, Министерство образования и науки Республики Татарстан письмом N 4562/8 от 18.07.2008 в ответ на просьбу Университета предоставить кандидатуру в состав комиссии по лицензированию Казанского филиала сообщило, что не считает целесообразным деятельность филиала в Республике Татарстан (т.7 л.д.36-37).

Решением коллегии Федеральной службы по надзору в сфере образования и науки от 08.07.2008 N 6 ректорам высших учебных заведений, подведомственных Рособразованию, дано указание прекратить прием и принять меры по внесению в Рособразование предложений о ликвидации филиалов вуза, в деятельности которых допущены грубые нарушения законодательства Российской Федерации в сфере образования или не обеспечены условия для обеспечения образовательной деятельности, установленные лицензией (т.7 л.д.50-54).

Казанский филиал Университета лицензию на осуществление образовательной деятельности не получил.

Ученым советом Университета 25.12.2008 принято решение о ликвидации Казанского филиала.

Министерство образования и науки Республики Татарстан письмом N 891/9 от 13.02.2009 выразило согласие с решением Ученого совета Университета о ликвидации Казанского филиала (т.7 л.д.59).

Исполнительный комитет города Казани письмом N 1636 от 31.03.2009 выразил свое согласие на ликвидацию филиала Университета (т.7 л.д.60).

Федеральное агентство по образованию приказом от 28.09.2009 N 1455 ликвидировало Казанский филиал Университета (т.7 л.д.65-66).

Университет письмом N 50/112.1-83-23 от 27.01.2009 сообщил истцу о намерении прекратить с 01.05.2009 арендные отношения по договору аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005 в связи с ликвидацией Казанского филиала Университета (т.2. л.д.24).

Истец письмом N 3/285 от 04.05.2009, сообщил, что письмо о намерении прекратить арендные отношения, исходя из того, что договором не предусмотрено досрочное расторжение договора арендатора в одностороннем порядке, истолковывает только, как предложение расторгнуть договор. Истец указанным письмом отказался от заключения соглашения о досрочном расторжении договора (т.2 л.д.25-26).

Ответчиком в мае 2009 года в одностороннем порядке составил акт приема-передачи арендованных помещений, согласно которому арендованные помещения освобождены с 04.05.2009, ключи переданы представителю арендодателя (т.1 л.д.92).

Ответчик платежным поручением N 851 от 03.07.2009 на сумму 245327 руб. 93 коп. внес часть арендной платы за май по договору аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005 (т.2 л.д.28).

Во исполнение решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.10.2009, отмененного затем постановлением арбитражного суда кассационной инстанции 11.10.2010, ответчик уплатил истцу платежным поручением N 136928 от 24.06.2010 арендную плату за период с мая по сентябрь 2009 года в сумме 3808121 руб. 96 коп., платежным поручением N 136930 от 24.06.2010 пени за просрочку внесения арендной платы за период с 06.04.2009 по 18.08.2009 в сумме 391348 руб. 42 коп. и в возмещение расходов по государственной пошлине 14021 руб. 10 коп. (т.8 л.д.67,69).

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор может быть расторгнут:

- по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- по требованию одной из сторон договора при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- в связи с односторонним отказом от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны в связи существенным изменением обстоятельств, если стороны не достигли соглашения о его расторжении (статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное толкование слов и выражений раздела 7 договора аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005 свидетельствует, что договором не предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения договора.

При указанных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005 расторгнут ответчиком во внесудебном порядке, не соответствует обстоятельствам дела.

Соглашение о расторжении договора в связи с прекращением деятельности Казанского филиала, для размещения которого Университет заключил договор аренды с истцом, сторонами не достигнуто. Университет обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны договора не достигли соглашения о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Ответчик, заключая 01.03.2005 с третьим лицом договор N ЕАС-17/665/05-7928 аренды нежилых помещений на срок до 28.02.2010 для размещения Казанского филиала Университета, исходил из того, что Казанский филиал имеет лицензию на осуществление образовательной деятельности до 22.07.2008 и срок действия лицензии будет продлен.

Истец заключил с Университетом дополнительное соглашение N 3 от 11.11.2008 о продлении срока аренды до 01.11.2013 (т.1 л.д.16).

Данное обстоятельство также свидетельствует о том, что стороны договора исходили из того, что срок действия лицензии будет продлен и Казанский филиал сможет осуществлять образовательную деятельность в арендованных помещениях.

Прекращение образовательной деятельности Казанского филиала вызвано неполучением Казанским филиалом лицензии на осуществление указанной деятельности на новый срок. Как следует из материалов дела, ответчик предпринял с той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора действия по получению Казанским филиалом лицензии на осуществление образовательной деятельности на новый срок, однако согласие на продолжение деятельности филиала в Республике Татарстан не получил.

Исполнение договора аренды нежилого помещения для осуществления образовательной деятельности Казанского филиала после его ликвидации нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для Университета значительный ущерб. С момента приостановления деятельности Казанского филиала в мае 2009 года и до декабря 2010 года истцом начислена арендная плата за помещения, не используемые ответчиком по назначению, в связи с прямым запретом закона, в сумме 15962439 руб. 74 коп. В случае сохранения договора до 01.11.2013 ответчик обязан будет уплатить истцу арендную плату в размере не менее 24275636 руб. Данная сумма будет прямым ущербом ответчика, как некоммерческой организации, так и федерального бюджета, из которого финансируется ответчик.

Из обычаев делового оборота и существа договора аренды не вытекает, что риск прекращения деятельности филиала, в связи с неполучением лицензии лежит на арендаторе.

Таким образом, имеет место наличие одновременно всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, и договор аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005 подлежит расторжению.

Принимая во внимание, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции в части, касающейся требования ответчика о расторжении договора аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005, не соответствуют обстоятельствам дела, решение в этой части подлежит отмене в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием в этой части нового судебного акта об удовлетворении требования ответчика о расторжении указанного договора.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Довод ответчика, о том, что он с мая 2009 года не пользуется арендованным помещением и не должен вносить арендную плату является необоснованным.

В соответствии с пунктом 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Следовательно, ответчик обязан уплатить арендную плату по договору аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 01.03.2005 и неустойку за просрочку внесения арендной платы, до момента вступления в законную силу решения о расторжении данного договора.

При указанных обстоятельства, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании долга по арендной плате и пени за просрочку внесения арендной платы не соответствует обстоятельствам дела. Решение в этой части также подлежит отмене в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта о частичном удовлетворении требований истца.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с мая 2009 года по декабрь 2010 года в сумме 15962439 руб. 74 коп. Учитывая, что ответчик добровольно удовлетворил требование истца о взыскании арендной платы за период с мая 2009 года по сентябрь 2009 года в сумме 3808121 руб. 96 коп., долг по арендной плате подлежит взыскания с ответчика за период с октября 2009 года по декабрь 2010 года в сумме 12154317 руб. 78 коп. (15962439 руб. 74 коп. - 3808121 руб. 96 коп.).

Истцом начислены предусмотренные договором пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 4246891 руб. 18 коп., в том числе: 391348 руб. 42 коп. за период с 06.04.2009 по 18.08.2009 и 3855542 руб. 76 коп. за период с 06.12.2009 по 06.07.2010. Ответчик расчет пеней не оспорил, добровольно удовлетворил требование истца о взыскании пеней в сумме 391348 руб. 42 коп. Следовательно, пени за просрочку внесения ответчиком арендной платы подлежат взысканию в сумме 3855542 руб. 76 коп.

Принимая во внимание, что ставка пени согласно договору составляет 0,5% за каждый день просрочки внесения арендной платы, а также учитывая, что ставка рефинансирования Центрального Банка России на дату принятия постановления составляет 8% годовых, арбитражный апелляционный суд считает, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по договору и, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает необходимым снизит размер неустойки до 160000 руб.

При указанных обстоятельствах требования истца о взыскании долга по арендной плате и пеней за просрочку внесения арендной платы, подлежат удовлетворению частично в сумме 12314317 руб. 78 коп., в том числе 12154317 руб. 78 коп. - долг по арендной плате за период с октября 2009 года по декабрь 2010 года, 160000 руб. - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 06.12.2009 по 06.07.2010.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решение подлежит отмене в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта о частичном удовлетворении требований истца и удовлетворении требований ответчика.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине иску подлежат отнесению на истца и ответчика в соответствии с удовлетворенными требованиями.

Государственная пошлина по требованию истца о взыскании долга по арендной плате и пеней за просрочку внесения арендной платы подлежит отнесению на ответчика в полном объеме в сумме 124046 руб. 65 коп. Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 35363 руб. 76 коп. Ответчик добровольно возместил истцу расходы по государственной пошлине в сумме 14021 руб. 10 коп. Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения расходов по государственной пошлине по иску 21342 руб. 76 коп., а также в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в сумме 88682 руб. 79 коп.

Расходы по государственной пошлине по требованию ответчика о расторжении договора подлежат отнесению на истца.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе истца подлежат отнесению на истца и ответчика в равном размере.

Суммы, подлежащие взысканию с каждой из сторон в пользу другой стороны в счет возмещения расходов по государственной пошлине, подлежат зачету. В результате зачета с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 16342 руб. 76 коп. (21342 руб. 76 коп. - 4000 руб. - 1000 руб.).

Руководствуясь ст.ст.110,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 января 2011 года по делу N А65-18291/2009 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" удовлетворить частично. Расходы по государственной пошлине по иску отнести на ответчика.

Взыскать с государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)" г.Москва в пользу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" г.Казань 12314317 руб. 78 коп., в том числе 12154317 руб. 78 коп. - долг по арендной плате за период с октября 2009 года по декабрь 2010 года, 160000 руб. - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 6 декабря 2009 года по 6 июля 2010 года, а также в счет возмещения расходов по государственной пошлины по иску 16342 руб. 76 коп.

В остальной части исковые требования закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" оставить без удовлетворения.

Взыскать с государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)" г.Москва в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 88682 руб. 79 коп.

Исковые требования государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)" удовлетворить. Расходы по государственной пошлине по встречному иску отнести на истца.

Расторгнуть договор аренды N ЕАС-17/665/05-7928 от 1 марта 2005 года между государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)" и закрытым акционерным обществом "Управляющая компания "АС Менеджмент" доверительным управляющим закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд".

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на истца и ответчика в равном размере.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий

В.В.Карпов

 

Судьи

Н.Ю.Пышкина
С.Ш.Романенко

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


Номер дела в первой инстанции: А65-18291/2009


Истец: ЗАО "УК "АС Менеджмент" ДУ Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд", ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" Д. У. Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд", ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" Д. У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский земельный инвестиционный фонд", г. Казань

Ответчик: ГОУ высшего профессионального образования "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)", ГОУ высшего профессионального образования "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики" (МЭСИ), г. Москва

Третье лицо: Министерство образования и наука Российской Федерации, Министерство образования и науки РФ, ОАО "СК "Единая арендная система", ОАО "СК "Единая арендная система", г. Казань, Федеральное казначейство, Федеральное казначейство Россиии, Инспекция Федеральной Налоговой службы России N 46 по г. Москва, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N18 по Республике Татарстан, г. Казань, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N6 по Республике Татарстан,г.Казань, Министерство образования и науки Республики Татарстан, г. Казань, МРИ ФНС N29 по ЗАО г. Москвы, Тропарево-Никулинский РОССП, Управление Федерального казначейства по г. Москве, Управление Федерального казначейства по Республике Татарстан, УФССП России по г. Москве