Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2011 г. N 17АП-2725/11 (ключевые темы: договор аренды - арендная плата - коллегия адвокатов - нежилой фонд - государственная регистрация)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2011 г. N 17АП-2725/11

 

г. Пермь

 

26 апреля 2011 г.

Дело N А71-12667/2010

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 апреля 2011 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борзенковой И.В.,

судей Голубцова В.Г., Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.

при участии:

от истца Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска (ИНН 1831114552) - не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика Специализированной коллегии адвокатов Удмуртской Республики (ИНН 1831014276, ОГРН 1021801172260) - Марданшин А.Н., удостоверение N 293, доверенность от 06.12.2010;

от третьего лица Муниципального учреждения "Городское жилищное управление - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" (ИНН 1826001000) - не явился, извещен надлежащим образом;

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца

Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 февраля 2011 года

по делу N А71-12667/2010,

принятое судьей Ахметовой Л.Г.,

по иску Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска

к Специализированной коллегии адвокатов Удмуртской Республики

третье лицо: Муниципальное учреждение "Городское жилищное управление - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска"

о взыскании 661 282,68 руб. долга, пени по договору аренды N 14593

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском о взыскании со Специализированной коллегии адвокатов Удмуртской Республики 490 383,90 руб. долга и 170 898,78 руб. пени по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 14593.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.02.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований, поскольку судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют изложенным в решении суда обстоятельствам, судом неправильно применены нормы материального права. Заявитель жалобы указывает, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. В связи с чем условия договора о размере арендной платы и порядке ее изменения, также действуют с начала срока действия договора, а не с момента государственной регистрации.

Специализированная коллегия адвокатов Удмуртской Республики представила письменный отзыв на жалобу, согласно которому указывает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, поскольку решение суда законно и обоснованно. Из толкования условий договоров аренды следует, что п. 6.7 договора означает, что договор N 4230 прекращает свое действие после заключения (государственной регистрации) договора N 14593. Кроме того, истцом в нарушение положений ст. 614 ГК РФ размер арендной платы увеличен два раза.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке п.3 ст. 156, п.2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных отношений администрации г. Ижевска (арендодатель), Муниципальным учреждением "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска" (балансодержатель) и Специализированной коллегией адвокатов Удмуртской Республики (арендатор) заключен договор аренды N 14593, согласно которому арендодатель и балансодержатель сдают, а арендатор принимает в пользование объект муниципального нежилого фонда общей площадью 278кв.м., этаж "цоколь", литре "А", расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 234, для использования под адвокатскую контору.

Срок действия договора определен с 01.07.2008 по 01.07.2016, государственная регистрация договора произведена 03.04.2009, регистрационный номер 18-18-01/023/2009-308.

Соглашением, заключенным между арендодателем, балансодержателем и арендатором, стороны договорились о расторжении договора аренды N 14593 с 01.08.2010 (л.д. 18) и по акту от 01.08.2010 объект аренды был возвращен арендодателю (л.д. 15).

Неоплата ответчиком 490 383,90 руб. арендной платы за период с июля 2008 г. по март 2009 г. послужила истцу основанием для обращения в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об исполнении ответчиком в полном объеме обязательств по уплате арендной платы. При этом, суд первой инстанции установил, что договор аренды N 14593 считается заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 03.04.2009 и договор не содержит условий о применении положений к отношениям сторон, возникшим до его заключения в смысле ч.2 ст. 425 ГК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.2 договора аренды N 14593 установлено, что арендная плата в сумме 54 487,10 руб. уплачивается арендатором ежемесячно, до 15 числа месяца, по указанным в договоре реквизитам.

Долг ответчика за период с июля 2008 г. по март 2009 г. рассчитан истцом исходя из указанной суммы (54 487,10 руб.) и составляет 490 383,90 руб.

Между тем, судом первой инстанции верно установлено, что ранее арендные отношения между сторонами регулировались договором N 4230 от 16.05.1997. Срок действия данного договора с учетом дополнительного соглашения от 16.05.1997 определен с 01.04.1997г. по 31.03.2007г.

Дополнительным соглашением N 3 раздел 6 договора аренды N 4230 от 16 мая 1997 г. дополнен условиями о том, что арендатор обязуется провести капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения в соответствии с представленными сметами в срок до 01 июня 2007 г. (п. 6.4); арендодатель после выполнения арендатором пункта 6.4 обязуется перезаключить договор аренды сроком до десяти лет, и возместить затраты на проведение капитального ремонта в соответствии с представленными сметами, актами приема-передачи выполненных работ и платежными документами, путем освобождения от внесения арендной платы за нежилое помещение, без учета понижающих коэффициентов и не более, чем за три года (п. 6.5).

В связи с проведением ответчиком капитального ремонта арендуемого объекта муниципального нежилого фонда, приказом начальника Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска N 361А от 24 июня 2008 г. (л. д. 54) отделу договорных отношений поручено подготовить документы для заключения договора аренды на объект муниципального нежилого фонда общей площадью 278 кв. м. (этаж "цоколь", литер "А"), расположенный по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 234 со Специализированной коллегией адвокатов Удмуртской Республики сроком на восемь лет, для использования под адвокатскую контору, предусмотрев в разделе "Прочие условия" договора аренды следующее: "Учитывая проведенный капитальный ремонт арендуемого объекта муниципального нежилого фонда в 2006-2007гг., арендатор освобождается от внесения арендной платы на сумму 278 391 руб."

Поскольку арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом после окончания срока действия договора, то суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды N 4230 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Условия п. п. 3.1, 3.2, 3.6 договора N 4230 от 16 мая 1997 г. устанавливают размер арендной платы, а также указывают на то, что арендная плата и плата за коммунальные услуги пересматривается в случае изменения установленных цен и тарифов в соответствии с принятыми нормативными актами без согласия арендатора.

Об изменении арендной платы арендатор письменно уведомляется, что не оспаривается сторонами.

При этом, истец в счетах на оплату за 3, 4 кварталы 2008 г. и 1 квартал 2009 г. (л.д. 51-553) указывал ссылку на договор аренды N 4230 от 16.05.1997 и исчислял арендную плату на основании указанного договора в сумме 41 988,81 руб.

Платежными поручениями N 189 от 09.07.2008, N 198 от 29.07.2008, N 272 от 09.10.2008, N 9 от 20.01.2009 ответчиком оплачены выставленные истцом счета.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Принимая во внимание положения ст. 433 и п.2 ст. 609 ГК РФ, согласно которым договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, суд апелляционной инстанции считает, что обязанность уплачивать арендную плату в измененном размере возникла у общества с момента государственной регистрации спорного договора аренды - 03.04.2009.

При этом, судом апелляционной инстанции установлено, что в соответствии с представленными в материалы дела счетами на оплату, истец указывает ссылку на предшествующий договор аренды и соответствующую ему арендную плату.

Доказательств направленности воли сторон на применение положений нового договора аренды в отношении обязательств, возникших до его заключения, истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно отклонены ссылки истца на положения п. 6.4 договора аренды N 14593, поскольку условия п.6.4 регулируют отношения сторон в том случае, когда до государственной регистрации договора аренды со стороны арендатора имело место фактическое пользование помещением.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до государственной регистрации договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В рассматриваемой ситуации фактического пользования помещением не было, поскольку отношения сторон до государственной регистрации договора аренды N 14593 регулировались предыдущим договором аренды.

Предыдущий договор аренды N 4230 от 16.05.1997 является возобновленным на неопределенный срок. Указание в договоре аренды N 14593 на то, что договор аренды N 4230 утратил силу 30.06.2008 возможно применить только после заключения (государственной регистрации) спорного договора аренды, то есть с 03.04.2009.

Суд первой инстанции верно указал, что отдельного соглашения (вне рамок договора аренды N 14593) о прекращении договорных отношений по исполнению договора аренды N 4230 от 16.05.1997 стороны не заключали, следовательно действие предшествующего договора закончилось с момента заключения нового договора, то есть с 03.04.2009г.

Судом апелляционной инстанции отклонены ссылки ответчика на нарушения положения ст. 614 ГК РФ, поскольку в рассматриваемой ситуации при заключении нового договора устанавливается определенный размер арендной платы, то есть фактически в пределах действия нового договора не происходит изменение арендной платы.

Между тем, с учетом изложенного решение суда от 15.02.2011 является законным и обоснованным.

Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.02.2011 по делу N А71-12667/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Председательствующий

И.В. Борзенкова

 

Судьи

В.Г. Голубцов
С.Н. Полевщикова

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.