Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2011 г. N 20АП-3370/11 (ключевые темы: нежилое помещение - капитальный ремонт - неотделимые улучшения - земельные отношения - субъекты малого и среднего предпринимательства)

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2011 г. N 20АП-3370/11

 

город Тула

 

11 августа 2011 г.

Дело N А09-4224/2010

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 августа 2011 года.

 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дорошковой А.Г.,

судей Стахановой В.Н. и Тучковой О.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шульгач И.А., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-3370/2011) Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации

на решение Арбитражного суда Брянской области от 31.05.2011 по делу N А09-4224/2010 (судья Пулькис Т.М.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Улыбка" (ИНН 3232013799)

к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН 1093254008858; ИНН/КПП 3250512568/325001001),

третьи лица: Брянская городская администрация, ООО "Международный центр оценки и консалтинга",

о признании незаконным решения от 26.05.2010 N 29.04,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: Шитиков Ф.Е., доверенность от 08.08.2011;

от ответчика: не явились;

от третьих лиц: не явились;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Улыбка" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - Управление ) от 26.05.2010 N 29.04.4236 и просило обязать Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации зачесть в счет оплаты приобретаемого арендуемого обществом с ограниченной ответственностью "Улыбка" имущества - муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Брянской Пролетарской Дивизии, д.26, стоимость неотделимых улучшений в размере 976 676 руб. ( с учетом уточнения).

29.03.2011 определением арбитражного суда произведена замена ненадлежащего ответчика - Брянской городской администрации на надлежащего ответчика - Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Брянская городская администрация и общество с ограниченной ответственностью "Международный центр оценки и консалтинга".

Решением арбитражного суда от 31.05.2011 заявленные требования удовлетворены.

В своей апелляционной жалобе Управление просит решение отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Брянская городская администрация, своевременно извещенная о времени и месте судебного разбирательства (почтовое уведомление от 18.07.2011), представителя в судебное заседание не направила. ООО "Международный центр оценки и консалтинга" заявило о рассмотрении дела без его участия. Дело рассмотрено по правилам ст. 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Как следует из материалов дела, ООО "Улыбка" (правопредшественник ТОО "Улыбка") с 01.11.1998 для использования под косметический салон арендует муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Брянск, ул.Брянской Пролетарской Дивизии, 26, общей площадью 71,7 кв.м, что подтверждено заключенными с Комитетом по управлению имуществом г.Брянска договорами аренды от 02.11.1998 N 10-5Д-98 (т.1, л.д.10-13) и от 20.03.2008 N 322БД-2008 (т.1, л.д.6-9), зарегистрированными в установленном законом порядке.

24.08.2009 ООО "Улыбка" обратилось в Комитет по управлению собственностью города Брянска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии со ст.9 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в котором указало на соответствие критериям, установленным законом, - помещение арендуется 40 лет, не является социально-значимым объектом, арендатор в течение более 2-х лет добросовестно и досрочно производит платежи по аренде, судебных решений о взыскании арендной платы не имеет (т.1, л.д.65).

Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 23.12.2009 N 208 указанный объект недвижимости включен в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Брянска на 2010 год (т.1, л.д.92-95).

Брянской городской администрацией 07.04.2010 издано постановление N 763-п о приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Брянской Пролетарской Дивизии, 26, общей площадью 71,7 кв.м, путем продажи муниципального имущества ООО "Улыбка" по цене 1 820 842 руб. (т.1, л.д. 55-56).

Получив проект договора купли-продажи, ООО "Улыбка" 24 августа 2009 подало в Управление заявление о зачете затраченной на неотделимые улучшения суммы при выкупе спорного помещения с документами на проведенный капитальный ремонт и понесенные затраты (т.1, л.д.66), а также подписало договор купли-продажи с протоколом разногласий.

Так как 26.05.2010 Управление отказало обществу в зачете стоимости проведенных неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества, спор передан на разрешение арбитражного суда (т.1, л.д.70).

Не согласившись с указанным отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Удовлетворив заявленные требования, арбитражный суд правомерно руководствовался следующим.

ООО "Улыбка" соответствует критериям, установленным ст.3 Закона N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, поскольку является субъектом малого предпринимательства, срок владения и пользования им нежилым помещением, расположенным по адресу: г.Брянск, ул.Брянской Пролетарской Дивизии, 26, составляет более 3-х лет, за Обществом отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых помещений не превышает предельное значение, установленное Законом Брянской области N 98-З от 17.11.2008 "Об установлении предельных значения площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (1000 кв.м); арендуемое имущество не включено в утвержденный согласно с ч.4 ст.18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ"Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент обращения общества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ Общество имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, при условии согласования указанных улучшений с арендодателем.

07.04.2010 постановлением Брянской городской администрации N 763-п принято решение о приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Брянской Пролетарской Дивизии, 26, общей площадью 71,7 кв.м, путем совершения сделки по продаже муниципального имущества с ООО "Улыбка", реализующим преимущественное право на выкуп арендуемого муниципального имущества в целях использования указанного помещения под косметический салон, с продажной ценой данного объекта недвижимости в сумме 1820842 руб. (с учетом затрат по оценке).

Из материалов дела следует, что Общество с 1998 года по договору аренды N 10-БД-98 арендует спорное недвижимое имущество, которое принято от балансодержателя - МУП "ЖКХ Бежицкого района".

Из акта обследования нежилого помещения по ул. Брянской Пролетарской Дивизии, 26, проведенного с участием балансодержателя, следует, что объект находился в неудовлетворительном состоянии (повышенная влажность, сырость на стенах, стертость линолеума около 60% поверхности, дверные коробки шатаются, полотна имеют неплотный притвор, входная дверь подлежит замене, в оконных рамах отсутствуют форточки, что затрудняет проветривание помещения) и требовал проведения капитального ремонта и реконструкции (т.1, л.д.74).

В октябре 2000 года Обществом, была составлена смета на ремонт арендуемого помещения и согласована с балансодержателем - МУП "Жилищно-коммунальное хозяйство Бежицкого района" города Брянска (т.1, л.д.75). ООО "Улыбка" обратилось в Комитет по имуществу г.Брянска с просьбой о согласовании проведения капитального ремонта в связи с назревшей необходимостью (здание построено более 35 лет назад, южная стена (витрина) полностью выполнена из стекла и металлических рам, поэтому в помещении холодно и сыро, что не соответствует требованиям СЭС для косметических услуг, из-за расхождения в потолочных плитах покрытия необходим капитальный ремонт потолка, требуется капитальный ремонт полов) и представило акт обследования от 03.10.2000 (т.1, л.д.76).

30.11.2010 Комитет по управлению муниципальной собственностью г.Брянска письмом N 3624 сообщил Обществу об отсутствии возражений относительно проведения ремонтных работ в помещении по адресу: г.Брянск, ул.Брянской Пролетарской Дивизии, 26, указав на необходимость согласования данного вопроса с балансодержателем - МУП "ЖКХ Бежицкого района", Управлением архитектуры и градостроительства администрации г.Брянска и надзорными органами (т.1, л.д.77).

В 2001 году заявителем было разработано архитектурно-планировочное задание N 048 проекта реконструкции фасада и входного узла косметического кабинета ООО "Улыбка", расположенного на первом этаже 5-этажного жилого дома N 26 по улице Брянской Пролетарской Дивизии в Бежицком районе, которое утверждено главным архитектором г.Брянска (т.1, л.д.78).

После ремонта в 2007 году был составлен акт от 14.02.2007 г.. (т.1, л.д.104-109) приемки выполненных работ по капитальному ремонту, и согласован с МУП "Жилкомсервис" Бежицкого района г. Брянска, стоимость ремонта составила 1 169 456 руб. (т.1, л.д.104-109).

Согласно отчету N 01/1-02/10 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий район, ул.Брянской Пролетарской Дивизии, д.26, общей площадью 71,7 кв.м, выполненному ООО "Международный центр оценки и консалтинга" по состоянию на 25.02.2010, по заказу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, по итогам оценки технических и строительных характеристик состояния здания (фундамент, наружные и внутренние капитальные стены, перегородки, перекрытия, крыша (кровля), проемы (оконные и дверные), наружная отделка, внутренняя отделка, сан- и электротехнические устройства, лестницы, входы) техническое состояние объекта оценено как хорошее, рыночная стоимость оценщиком определена в размере 1 820 242 руб. (т.1, л.д.110-141).

20.10.2010 определением арбитражного суда по ходатайству Общества была назначена строительно-техническая экспертиза спорного объекта для определения перечня и стоимости неотделимых улучшений спорного объекта.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Арко" Соколова В.М. от 15.12.2010, обследование объекта в натуре производилось 11.11.2010, экспертом установлен факт проведения капитального ремонта помещения, улучшений исследуемого объекта (т.2, л.д.88-94).

К неотделимым улучшениям экспертом отнесены такие выполненные работы, как устройство полов из высококачественного импортного линолеума, оконные блоки из ПВХ и индивидуальные, индивидуальные дверные блоки повышенного качества, устройство подвесных потолков типа "Армстронг", обшивка стен пластиковыми панелями, реконструкция входного узла с благоустройством прилегающей территории, санитарно-технические и электротехнические работы, охранно-пожарная сигнализация.

Критериями отнесения экспертом улучшений к неотделимым послужили такие характеристики улучшений, которые обусловлены невозможностью отделения от арендованного объекта без причинения вреда и невозможностью их использовать отдельно от объекта.

Стоимость работ, отнесенных экспертом к неотделимым улучшениям, по данным экспертизы, составила 976 676 руб.

Ответчиком не названы конкретные нарушения порядка проведения судебной экспертизы и не приведены доводы, влекущие недействительность заключения эксперта.

Исходя из изложенного, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что Общество имеет право на осуществление зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого объекта муниципального нежилого фонда по адресу: г.Брянск, ул.Брянской Пролетарской Дивизии, 26, в сумме 976 676 руб.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, в связи с чем отклоняются апелляционной инстанцией, как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов суда первой инстанции.

Руководствуясь п.1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской от 31.05.2011 по делу N А09-4224/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

 

Председательствующий

А.Г. Дорошкова

 

Судьи

В.Н. Стаханова
О.Г. Тучкова

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


Номер дела в первой инстанции: А09-4224/2010


Истец: ООО " Улыбка", Представитель ООО " Улыбка" Шитиков Ф.Е.

Ответчик: Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации

Третье лицо: Брянская городская администрация, ООО "Международный центр о ценки и консалтинга", ООО "АРКО" эксперту Соколову В.М., ООО "Международный центр оценки и консалтинга"