Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2010 г. N 17АП-23/10 (ключевые темы: объекты недвижимости - объекты долевого строительства - многоквартирный дом - государственная регистрация - застройщик)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2010 г. N 17АП-23/10

 

г. Пермь

 

10 февраля 2010 г.

Дело N А60-28669/2009

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2010 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Няшина В.А.,

судей Виноградовой Л.Ф., Григорьевой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клочковой Л.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца ЗАО "Компания "Урал-Стройсервис": Стасевич Г.В. (доверенность от 05.02.2010 г.), Чернышева А.С. (доверенность от 05.02.2010 г.),

от ответчика ООО "Дорожное строительство Урала": Тенкачев М.Р. (доверенность от 01.08.2009 г.), Червякова Я.В. (директор, протокол от 27.05.2009 г.),

от третьих лиц: 1. ООО "Уралстрой-1": не явились, извещены,

2. Управления федеральной регистрационной службы по Свердловской области: не явились, извещены,

3. Головцовой Юлии Александровны: Котик К.Б. (доверенность от 05.02.2010 г.),

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу ответчика,

ООО "Дорожное строительство Урала",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 20 ноября 2009 года

по делу N А60-28669/2009

вынесенное судьей Микушиной Н.В.

по иску ЗАО "Компания "Урал-Стройсервис"

к ООО "Дорожное строительство Урала"

третьи лица: ООО "Уралстрой-1", Управление федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Головцова Юлия Александровна

о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве,

установил:

ЗАО "Компания "Урал-Стройсервис" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома N 158/06-Д от 09.06.2006 г.

Определениями от 15.10.2009 года и от 29.10.2009 года суд привлек участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Уралстрой-1", Головцову Юлию Александровну, Управление федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Решением суда от 20 ноября 2009 года исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик просит об отмене решения суда, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. В судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Истец в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным.

Третье лицо - Головцова Юлия Александровна в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласилась. Отзыв на апелляционную жалобу не представила. Считает решение суда законным и обоснованным.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции в связи с неправильное применение норм материального права. В удовлетворении исковых требований следует отказать, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, истцом (заказчик) и ответчиком (участник) подписан договор долевого участия в строительстве жилого дома N 158/06-Д от 09.06.2006 г., согласно которому участник направляет денежные средства на строительство жилого комплекса "Солнечный круг") адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского-Бобруйская, в порядке долевого участия в строительстве объекта на условиях, предусмотренных настоящим договором, а заказчик обязуется передать участнику 4-х комнатную квартиру N 96 (далее - квартира) общей приведённой площадью 117,81 (площадь квартиры включает в себя площадь лоджий с применением понижающего коэффициента 0,5 и площадь балконов с применением понижающего коэффициента 0,3), расположенную на 4 этаже. Расположение и планировка квартиры определены в приложении N 1 к настоящему договору.

Срок окончания строительства объекта (т.е. сдачи объекта Государственной приемочной комиссии) 1 квартал 2007 г.

Согласно п. 3.1 договора базовая цена одного квадратного метра квартиры составляет 35000 руб.

Ориентировочная стоимость квартиры составляет 4123350 руб. (приложение N 4 к договору N 158/06-Д от 09.06.2006 г. (график платежей).

Как следует из справок N 770 от 23.06.2006 г.. и N 1714 от 20.11.2008 г.., выданных ответчиком, истец исполнил обязательство по оплате квартиры в полном объеме.

Полагая, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома N 158/06-Д от 09.06.2006 г., истец обратился в арбитражный суд с требованием произвести государственную регистрацию указанного договора.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку сделка совершена в надлежащей форме, она является заключенной и не противоречит закону, уклонение ответчика от обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации является неправомерным, имеются основания для ее государственной регистрации.

Указанные выводы суда не основаны на законе и фактических обстоятельствах данного дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ФЗ от 20 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 3 названной статьи).

Статьей 17 вышеназванного ФЗ также предусмотрено, что договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Пунктом 1 статьи 25.1 данного ФЗ предусмотрено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

14 марта 2009 года истец обратился к ответчику с просьбой представить документы в соответствии с ФЗ N 214-ФЗ и заявление для государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве (л. д. 21 т. 1).

Доказательства того, что данные документы переданы истцу, в материалах дела отсутствуют, ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Рассматривая требование о государственной регистрации договора, суд проверяет наличие оснований для государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 4 пункта 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре данных условий такой договор считается незаключенным (пункт 5 названной статьи).

При разрешении данного спора судом не учтено существенное для решения вопроса о заключенности данного договора обстоятельство - то, что в договоре долевого участия в строительстве жилого дома от 09 июня 2006 года срок передачи застройщиком, ООО "Дорожное строительство Урала", объекта долевого строительства участнику долевого строительства, ЗАО "Компания "Урал-Стройсервис", не согласован.

Пункт 2.1.2 договора от 09 июня 2006 года, согласно которому заказчик, ООО "Дорожное строительство Урала", не позднее 31 декабря 2006 года обязался передать участнику по актам приема-передачи квартиры под отделку, не может быть приняты судом в качестве доказательства согласования сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику.

Из содержания названного пункта следует, что передача квартир под отделку должна была состояться до окончания срока строительства объекта (до сдачи объекта государственной приемочной комиссии), установленного пунктами 1.2 договоров (1 квартал 2007 года), тогда как объектом долевого строительства, согласно положений указанного выше закона, является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (подпункт 2 статьи 2 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Ссылка истца на то, что условие о сроке содержится в пункте 1.2 договора, в котором определено, что срок окончания строительства объекта - I квартал 2007 года, не может быть признана обоснованной, поскольку данным пунктом условие о сроке передачи застройщиком объекта участнику не предусмотрено.

Согласно пункту 5 статьи 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Однако пунктом 5.6 договора от 09 июня 2006 года предусмотрено, что заказчик несет ответственность за качество произведенных им общестроительных и отделочных работ в течение 24 месяцев с момента передачи квартиры участнику под отделку (л. д. 12 т.1).

Довод истца о том, что в силу пункта 5 статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ гарантийный срок следует считать равным пяти годам, основан на неправильном толковании им норм материального права.

В отсутствие согласованных сторонами существенных условий договора, предусмотренных пунктом 4 статьи 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договоры следует считать незаключенными.

Незаключенный договор не является основанием для государственной регистрации прав.

Более того, в соответствии с пунктом 3 статьи 3 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Разрешение на строительство получено ответчиком лишь 13 июня 2007 года. Следовательно, на момент заключения договоров с ЗАО "Компания "Урал-Стройсервис" разрешение на строительство у застройщика - ООО "Дорожное строительство Урала", отсутствовало. При отсутствии разрешения на строительство застройщик не вправе был привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Таким образом, даже при наличии в договоре существенных условий, согласованных сторонами, то есть в случае его заключенности, он являлся бы ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной правовой норме, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ссылка истца и третьего лица на то, что ответчик, уклоняясь от регистрации договоров долевого участия, преследует цель не защитить свои права и законные интересы, а причинить вред названным лицам, подлежит отклонению судом.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о намерениях ответчика причинить своими действиями вред истцу и третьему лицу. Более того, злоупотребление правом предполагает его наличие.

Ответчик, как и истец, в силу изложенных обстоятельств также не может произвести государственную регистрацию договоров долевого участия в установленном законом порядке.

Все перечисленные выше обстоятельства, исключающие возможность удовлетворения исковых требований, не были учтены судом при разрешении данного спора и не получили надлежащей оценки в решении суда.

С учетом изложенных обстоятельств решение суда подлежит отмене, исковые требования ЗАО "Компания "Урал-Стройсервис" о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома от 09 июня 2006 года удовлетворению не подлежат.

В связи отказом в удовлетворении исковых требовании и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей относятся на истца.

Излишне уплаченная ответчиком пошлина по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей подлежит возврату.

На основании и руководствуясь ст.ст. 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 ноября 2009 года по делу N А60-28669/2009 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ЗАО "Компания "Урал - Стройсервис" в пользу ООО "Дорожное строительство Урала", в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, 1000 (одну тысячу) рублей.

Возвратить ООО "Дорожное строительство Урала" из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 (одной тысячи) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению N 103 от 29 января 2010 года.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru

 

Председательствующий

В.А. Няшин

 

Судьи

Л.Ф. Виноградова
Н.П. Григорьева

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Номер дела в первой инстанции: А60-28669/2009


Истец: ЗАО "Компания "Урал-Стройсервис"

Ответчик: ООО "Дорожное строительство Урала"

Третье лицо: Головцова Юлия Александрова, ООО "Уралстрой-1", Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области


Хронология рассмотрения дела:


08.11.2010 Определение Высшего Арбитражного Суда России N ВАС-11514/10


12.05.2010 Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа N Ф09-2671/10


10.02.2010 Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда N 17АП-23/10