Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2011 г. N 02АП-5663/11

г. Киров

01 ноября 2011 г.

Дело N А28-224/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Лысовой Т.В., Ившиной Г.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кирилловых О.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителей Ребяковой Е.В., действующей на основании доверенностей от 23.06.2011, от 15.10.2011, от 09.07.2010 директора общества с ограниченной ответственностью "Березка - 2" Лапиной З.Н.,

представителя ответчика Владимировой С.И., действующей на основании доверенности от 11.01.2011,

рассмотрев апелляционную жалобу администрации муниципального образования "город Слободской"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 01.08.2011 по делу N А28-224/2011, принятое судом в составе судьи Шмырина С.Ю.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий" (ОГРН 1034315501230, Кировская область, Слободской район, пгт Вахруши, ул. Ленина, д. 5), общества с ограниченной ответственностью магазин "Березка-2" (ОГРН 1024301079153, Кировская область, Слободской район, г. Слободской, ул. Советская, д. 77), индивидуального предпринимателя Никишкина Игоря Александровича (ОГРНИП 304432216100015, Кировская область, г. Киров, ул. Красноармейская, д. 33, кв. 24)

к администрации муниципального образования "город Слободской" (Кировская область, г. Слободской, ул. Советская, д. 86)

о признании ненормативного правового акта недействительным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий" (далее - заявитель, арендатор, ООО "Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий"), общество с ограниченной ответственностью магазин "Березка-2" (далее - заявитель, арендатор, ООО "Березка-2"), индивидуальный предприниматель Никишкин Игорь Александрович (далее - заявитель, арендатор, ИП Никишкин И.А.) обратился с заявлением в Арбитражный суд Кировской области к администрации муниципального образования "город Слободской" (далее - ответчик, Администрация) о признании незаконным решения, изложенного в письме Администрации от 25.11.2010 N 4492-01-11, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного здания по адресу: Кировская область, г. Слободской, ул. Советская, д. 77 и возложении на ответчика обязанности отменить проведение аукциона на право заключения договора аренды имущества муниципального образования "город Слободской" в части лота 2 (здание по адресу: Кировская область, г. Слободской, ул. Советская, д. 77).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 01.08.2011 заявленные требования удовлетворены.

Администрация с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что на день получения Администрацией заявления от 27.10.2010 имела место задолженность арендаторов по арендной плате; на момент получения заявления о выкупе арендные отношения между Администрацией и заявителями отсутствовали; у представителя ООО "Березка-2" не имелось полномочий на участие в деле, в связи с тем, что выданная Ребяковой Е.В. доверенность действовала до 01.03.2011; заявители совместно с заявлением о выкупе не представили соглашение о распределении долей в праве собственности на приобретаемое здание магазина.

ООО "Березка" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

ИП Никишкин И.А., ООО "Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий" отзыв на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании представитель заявителей с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.11.2005 между муниципальным образованием "город Слободской" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Магазин "Березка" (далее - ООО "Березка"), ООО "Березка-2", ООО "Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий", ИП Никишкиным И.А. (арендаторы) подписан договор аренды здания магазина со множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор аренды от 01.11.2005) (том 1 л.д. 20-23). По условиям данного договора арендатор передает, а арендаторы принимают во временное владение и пользование здание магазина, находящееся по адресу: Кировская область, г. Слободской, ул. Советская, дом 77, площадью 925,3 кв.м. с кадастровым номером 43:44:310194:0017:6225/17/А (далее - задание магазина) (пункт 1.1.); порядок пользования арендуемым зданием магазина определяется дополнительным соглашением между арендаторами, не подлежащим регистрации (пункт 1.2); целевое назначение использования здания - ведение предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли (пункт 1.4); срок действия договора аренды от 01.11.2005 пять лет. Договор вступает в силу и начинает действовать с момента его регистрации (пункт 2.1); сумма годовой арендной платы устанавливается в размере 921167 рублей 87 копеек без учета налога на добавленную стоимость согласно расчету арендной платы, который является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.1); оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, оговоренной в расчете арендной платы, на расчетный счет арендодателя (пункт 3.2); арендная плата может быть пересмотрена досрочно, но не чаще одного раза в год (пункт 3.3); договор аренды от 01.11.2005 считается актом приема - передачи здания магазина (пункты 2.2, 4.1.1).

В этот же день ООО "Березка", ООО "Березка-2", ООО "Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий", ИП Никишкин И.А. подписали соглашение о порядке пользования помещением здания магазина по договору аренды от 01.11.2005 (далее - соглашение от 01.11.2005), которым определили порядок пользования арендуемым зданием магазина на весь период действия договора аренды. По условиям данного соглашения каждый из арендаторов пользуется правом аренды на те площади и те помещения в здании магазина, которые фактически занимает на момент заключения настоящего соглашения и которые были предоставлены на основании ранее действовавших договоров аренды помещений, в том числе: ООО "Березка" - 432,1 кв.м., ООО "Березка-2" - 339,1 кв.м., ООО "Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий" - 74,1 кв.м., ИП Никишин И.А. - 80 кв.м (том 1 л.д. 24).

07.12.2005 произведена государственная регистрация договора аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 25.10.2010 ООО "Березка" 06.10.2010 ликвидировано (том 1 л.д. 57).

27.10.2010 Администрацией получено заявление (том 1 л.д. 25) ООО "Березка-2", ООО "Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий", ИП Никишкина И.А. о приобретении в собственность здания магазина в порядке, определенном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества) (далее - заявление от 27.10.2010).

15.11.2010 в адрес Администрации поступило письмо ООО "Березка-2", к которому были приложены документы, подтверждающие оплату ООО "Березка-2", ООО "Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий", ИП Никишкина И.А. арендных платежей по договору аренды от 01.11.2005 и документы, подтверждающие, что указанные лица являются субъектами малого предпринимательства (далее - дополнение от 15.11.2010) (том 1 л.д. 26).

Письмом от 25.11.2010 Администрация возвратила ООО "Березка-2", ООО "Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий", ИП Никишкина И.А. заявление от 27.10.2010 с дополнением от 15.11.2010. Из указанного письма следует, что указанные лица не соответствуют требованиям статьи 3 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, а именно: здание магазина не находилось в пользовании ООО "Березка-2", ООО "Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий", ИП Никишкина И.А. непрерывно в течение двух лет со дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества; на день подачи заявления о реализации преимущественного права имеется задолженность по арендной плате (том 1 л.д. 28).

14.12.2010 в печатном издании опубликовано извещение о проведении Администрацией открытого аукциона на право заключения договора аренды имущества муниципального образования "город Слободской", в том числе на право заключения договора аренды здания магазина (лот 2) (том 1 л.д. 48).

Не согласившись с решением Администрации об отказе в реализации преимущественного права на приобретение здания магазина, заявители обратились в арбитражный суд. ИП Никишкин И.А., ООО "Березка-2" также заявили требование о возложении на ответчика обязанности отменить проведение аукциона на право заключения договора аренды здания магазина.

Установив, что решение Администрации противоречит законодательству, нарушает права и законные интересы заявителей, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц. Недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по требованию к такому лицу, сами по себе не затрагивают его требований к остальным этим лицам.

Из пункта 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (пункт 1). Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников (пункт 2).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора.

Таким образом, законодательство допускает участие на стороне арендатора одновременно нескольких лиц. В арендных отношениях, связанных с предпринимательской деятельностью, обязанности лиц, выступающих на стороне арендатора, являются солидарными, за исключением случаев, когда законом, иными правовыми актами или условиями обязательства предусмотрено иное. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 2, 3 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3).

В пунктах 8, 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134) разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 8). Субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение (пункт 9).

В рассматриваемой ситуации обжалуемый отказ Администрации мотивирован тем, что здание магазина не находилось в пользовании ООО "Березка", ООО "Березка-2", ООО "ТД СВП", ИП Никишкина И.А. непрерывно в течение двух лет со дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, поскольку каждый из арендаторов пользовался определенной площадью здания, и тем, что на момент получения Администрацией заявления от 27.10.2010 у арендаторов имелась задолженность по арендной плате. Между тем из материалов дела следует, что здание магазина передавалось на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в совместное пользование ООО "Березка", ООО "Березка-2", ООО "Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий", ИП Никишкина И.А. по договору аренды от 01.11.2005. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом данным договором не определены конкретные площади, помещения или доли каждого арендатора. В целях определения порядка пользования зданием магазина указанными лицами подписано соглашение от 01.11.2005, которое никоим образом не изменяет условий договора аренды и соглашением об определении долей не является, арендодатель - муниципальное образование в данном соглашении участия не принимал, государственная регистрация его не производилась. То обстоятельство, что после ликвидации ООО "Березка" выбыло из числа арендаторов по договору аренды от 01.11.2005, не свидетельствует о том, что остальные арендаторы утратили право на совместное владение и пользование целым зданием магазина на основании указанного договора аренды.

В материалах дела не имеется доказательств, что на момент обращения арендаторов с заявлением о приобретении в собственность здания магазина по договору аренды от 01.11.2005 имелась задолженность по арендной плате. Согласно решениям Арбитражного суда Кировской области от 30.03.2011 по делам N А28-11181/2010-333/21, А28-11080/2010-331/21 арендные платежи по договору аренды от 01.11.2005 были уплачены в большем размере, чем предусмотрено договором аренды.

Из материалов дела следует, что заявители относятся к субъектам малого предпринимательства, площадь здания магазина не превышает предельного значения, установленного законом Кировской области.

Следовательно, ООО "Березка-2", ООО "Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий", ИП Никишкин И.А. обладают преимущественным правом на приобретение здания магазина.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции имел основания для удовлетворения заявленных требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о наличии на день получения Администрацией заявления от 27.10.2010 задолженности арендаторов по арендной плате и об отсутствии на указанный момент арендных отношений между Администрацией и заявителями по поводу здания магазина, отклоняются судом апелляционной инстанции как противоречащие материалам дела.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии у представителя ООО "Березка-2" полномочий на участие в деле, в связи с тем, что выданная Ребяковой Е.В. доверенность действовала до 01.03.2011, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку во всех судебных заседаниях по делу совместно с Ребяковой Е.В. участвовал директор ООО "Березка-2".

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заявители не представили соглашение о распределении долей в праве собственности на приобретаемое здание магазина, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку волеизъявление сторон направлено на приобретение арендуемого имущества в совместную, а не долевую собственность, следовательно, основания для истребования соглашения о распределении долей отсутствуют.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос по уплате государственной пошлины судом апелляционной инстанции в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Кировской области от 01.08.2011 по делу N А28-224/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации муниципального образования "город Слободской" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

Т.В. Лысова Г.Г. Ившина